専門家は2024年の不動産市場について「正直に見て、正直に語る」

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社会住宅には国家の支援が必要

PV: 2023年はベトナム経済全体、特に不動産セクターにとって多くの困難と課題を抱える年となるでしょう。政府は市場の困難を緩和するために多くの政策を出した。昨今の不動産市場に対する政策の「支援」をどのように評価しますか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：近年、政府が出した政策は不動産市場に良い影響を与えています。しかし、政府が出した政策は、精神的に安心させるものばかりで、不動産市場に参加する主体の健全性に、深く、直接的かつ徹底的に介入するものではありませんでした。

不動産 - 専門家は2024年の不動産の見通しについて「正直に見て、正直に語る」 — 不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏。

しかし、私の意見では、不動産市場の「病」は政策にあるのではなく、企業自体（間違ったセグメント投資、間違ったターゲット投資、企業による「鶏の群れの管理」 - PV）にあるのです。投資が間違っていて、企業が銀行から多額の借り入れをし、その状況を改善できない場合、いかなる政策も企業を「救う」ことはできない。また、政策や法律には一定の遅延があるため、一夜にして浸透させることはできません。

PV: 住宅法（改正）によって社会住宅のボトルネックが解消されたという意見が多くあります。これについてどう思いますか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：社会住宅の目的は、貧困層が住宅を持つのを支援することです。それは良い政策だが、重要なのはそれがどのように実行されるかだ。

住宅法（改正）の新しい規制はよりオープンになり、貧困層が社会住宅にアクセスできる条件を整えるのに役立ちます。しかし、私の個人的な意見としては、社会住宅は企業に頼るのではなく、国の手を借りる必要があると思います。

実際、多くの企業や私たちは公営住宅に投資してきましたが、しばらくすると生き残れなくなってしまいました。当時、公営住宅を建設する際には、行政手続き、価格の上昇、銀行金利、長い建設期間などがあり、事業者は二重の損失を被りました。そのため、現在、公営住宅に投資する企業はほとんどありません。

私たちは2030年までに100万戸の社会住宅を建設することを目指していますが、それを実現するための資金も仕組みもありません。計画通りに「ゴールに到達する」のは難しいだろうというのが私の考えです。

私の意見では、賃貸住宅を開発すべきであり、この分野を開発するための法令や基準があるべきです。賃貸住宅は商業住宅ほど高い品質が求められないため、貧困層は手頃な価格の住宅に簡単にアクセスできます。

不動産業界は不況から脱却できるだろうか？

PV: 不動産市場は多くの好材料を受けており、現在は新たなサイクルを開始するのに十分な情報があるという意見が多くあります。 2024年の不動産市場の見通しについてどう思いますか?

グエン・ヴァン・ドゥック氏：不動産市場は2022年から2023年末まで悪化しますが、2023年末には再び回復すると多くの人が考えています。しかし、多くの破産、倒産企業、口座凍結などからもわかるように、市場にとっては暗い年でした。

私の意見では、2023年は不動産市場にとって「暗い」年です。この困難な状況により、不動産業界は市場の凍結と崩壊を回避するために当局に「救済」を継続的に請願している。

不動産 - 専門家は2024年の不動産の見通しについて「正直に見て、正直に語る」（画像2）。 — 専門家は、2024年の不動産市場は引き続き暗い状況になると述べている。

ここ数年、新型コロナウイルス感染症の影響で、多くの人が「不安」に陥り、生活のために貯金を使い果たさざるを得なくなっている。貯金もなく、家を買うお金もない。

また、人々が依然として日常生活に苦労している間、不動産市場は暗いままであり、明るい兆しが見えにくいという現実にも直面する必要があります。したがって、私の見方では、2024年には不動産市場は期待通りには繁栄できず、市場は暗いままであると率直に申し上げます。

PV: 不動産市場が暗い状況から抜け出せていないという見解を述べるのはなぜですか?

グエン・ヴァン・ドゥック氏：長年にわたり、不動産業界は高級商品への投資に重点を置いてきました。彼らは、別荘、ショップハウス、リゾートなどを高額で建設し、短期間で数百億ドンも値上がりしています。彼らは、大物実業家だけが買える富裕層向けの製品を作り、低所得者向けの製品を作ることには全く注意を払っていません。

この現実はホーチミン市やハノイだけでなく、他の多くの地域でも起こっています。大量に開設されるプロジェクトは、コミュニティや社会にとって有益ではなく、自らを救うために開設されます。不動産業界では、利益を上げるために別荘やリゾート、ショップハウスなどの開発が盛んに行われている。しかし、これらのプロジェクトは大規模であり、銀行融資と広範囲にわたる債券発行が必要となる。

しかし、厳しい経済状況の中で、このセグメントの利用効率は高くなく、多くの場所が建設されても空きのまま放置され、1～2年以内に0 VNDで賃貸されるため、企業はリスクに直面しています。流動性の低さ、高金利、そして高い満期圧力が企業の苦境を引き起こしています。比喩的に言えば、高級不動産市場は「行き詰まり」の状態にあり、多くのプロジェクトが失敗し、投資家は資金を取り戻すことができていない。実際の状況を見ると、不動産は困難な時期を経験しましたが、依然として多くの「暗雲」が残っています。

さらに、政府は近々、住宅を特定し、別荘の所有者に課税する予定だ。これは、不動産を介した投機家やマネーロンダリング業者にとって致命的な打撃となる。したがって、不動産を「保有」している人たちは、売却して逃げざるを得なくなります。

さらに、政府は最近、信用を厳しく制限しており、企業の苦境につながっています。しかし、私の意見では、この方針は非常に正しいと思います。ヴァン・ティン・ファット事件を例に挙げると、何百もの関連企業が資本を借り入れ、さまざまな結果をもたらしました。債券発行と銀行信用の引き締めが必要だ。

2024年には、銀行の満期も企業にとって負担となる。多くの不動産会社は、キャッシュフローが十分に得られない中で、銀行ローンや債券の返済をしなければなりません。現在、私が知る限り、1ドンも回収できない会社もあります。なぜなら、彼らは高級品セグメントに多額の投資をしているが、まだ誰も製品を購入するためにお金を使っていないからだ。多くの企業は、販売を1～2年延長したり、余剰商品に変えたりすることを勧めることで「延命」を図っています。これらすべての事実は、不動産市場の状況を部分的に物語っています。

PV: とはいえ、2024年の不動産市場は引き続き多くの課題に直面しています。不動産業界は「救済」される必要があるのでしょうか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：実際、最近では投機的かつ機会主義的な方法でビジネスを行い、市場を混乱させている企業が数多くあります。彼らは投機的で非効率的な製品を販売しており、もし彼らを「救済」すれば他の産業に対して不公平となるだろう。

多くの不動産事業が地域社会に利益をもたらすことなく投機目的で運営されているのに、なぜ「救済」する必要があるのでしょうか?私の意見としては、効果的に事業を展開し、優れたプロジェクトを持ち、低所得者向けの住宅開発を目指す企業が救済されるべきです。適切に運営されていない企業については、市場が判断すべきです。

PV: インタビューありがとうございました！

ンガンザン

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