2024年の不動産市場はどんな「色」になるのでしょうか?

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短期的には市場は引き続き厳しい状況

不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏によると、国会で可決された住宅法（改正）、不動産事業法（改正）、土地法（改正）は、不動産市場の健全かつ持続的な発展を支援するための法的根拠となる。

しかし、これらの法律は2025年初頭まで施行されないため、その間にどれだけの企業や顧客が「負担に耐えて」生き残ることができるのか、ドゥック氏は懸念している。

不動産 - 2024 年の不動産市場の「色」はどうなるでしょうか? — 専門家は不動産市場は改善していないと指摘する。

しかし、ベトナム不動産協会（VARS）の観点からは、不動産市場は力強く回復するだろう。一連のプロジェクトは、長い間、法的問題の解決を待って「休眠状態」にあります（不動産事業の問題の70％）。

したがって、2024年の土地法は法的ボトルネックを取り除き、多くのプロジェクトが「復活」して迅速に市場に投入されるようになると期待されています。 2024年土地法の新たな点は、不動産市場に参加する事業体に大きな影響を与えます。

不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は、不動産市場の全体的な状況は改善しておらず、短期的には依然として困難が残っていると述べた。

タウンハウスとヴィラの分野に関しては、この専門家は、今後も静かかつ流動性が低い状態が続くと予測しています。都心部のタウンハウスや別荘プロジェクトは、「住宅識別」や「住宅税」の影響を受けるため、販売が困難になります。

近年、不動産業界は主に高級商品への投資に注力しており、別荘やショップハウスの価格は非常に高価で、短期間で「急騰」しています。彼らは富裕層向けの製品を作り、大多数の人々、つまり低所得者層向けの「手頃な価格の」製品には無関心です。地域や社会に利益をもたらさず、利益を上げることだけを目的としたプロジェクトが大量に立ち上げられると、その事業戦略は「的外れ」になる。

「何万ものコンドミニアム、ショップハウス、リゾートヴィラが凍結しています。したがって、企業、顧客、銀行は大きな損失を被ることになります。これは現段階で不動産市場にとって最大の惨事です。

多くの企業が製品を販売できず、資本を回転できず、再編のための資金を持っていない状況において、口座は凍結され、銀行債の利子支払いや満期の負担が企業に重くのしかかる。さらに、多くのプロジェクトが行き詰まっており、中には法的問題を抱えているものもあるため、企業は「不安」の状態にあり、十分な経済的可能性のない企業でさえ「死滅」するだろうとドゥック氏は見通しを述べた。

マンション価格は引き続き上昇

アパート部門では、専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は、これが今日の市場で最も吸収率の高い部門であると評価したが、建設許可を得たプロジェクトが不足しており、都心部に建設されるアパートの数が非常に少ないため、この部門の供給は改善していない。

プロジェクトが不足し、供給が需要に追いつかないため、平均一次販売価格は引き続き高値を維持しています。このセグメントは、土地コスト、建設コスト、インフラ開発、品質の向上により、価格が引き続き上昇するでしょう。

不動産 - 2024 年の不動産市場の「色」はどうなるでしょうか? （図2）。 — アパート部門は価格が上昇し続けています。

サヴィルズの最新統計によると、ハノイでは2023年末のマンション価格は1平方メートルあたり5100万～7000万ドンとなり、販売されるマンションの49％がこの価格帯になると予想されています。これに応じて、アパートメント部門では新たな価格基準が設定されました。 2023年に販売された戸数のうち、40億ドン以上のマンションは42％を占めました。20億～40億ドンの価格帯のマンションは市場シェアの55％を占めました。販売価格が20億VND未満のアパートはわずか3％です。

同様に、ホーチミン市でも、特に中心部のプロジェクトではアパートの価格が上昇し続けています。実際、市場には1平方メートル当たり2,500万ドン未満の手頃な価格のアパート分野のプロジェクトが不足しており、資金動員と取引の対象となる中価格帯と高級アパート分野のプロジェクトが主に不足しています。

ホーチミン市建設局の報告によると、2023年には、同市では将来的に住宅製品の販売およびリース購入の対象となる商業住宅プロジェクトが19件（17,753戸）市場に投入される予定である。注目すべきは、中価格帯のセグメントには 5,051 戸、高級セグメントには 11,334 戸のユニットがあり、手頃な価格のアパートセグメントにはプロジェクトがないことです。

グエン・ヴァン・ドゥック氏は、社会住宅分野では改善が見られ、2023年と比べて「明るい兆し」があると認めたが、手続きが難しく、企業にとって不利な条件のため、この分野への投資は多くない。「改正住宅法の新しい規制はよりオープンになり、貧困層が社会住宅にアクセスしやすくなる。」

しかし、法律が施行されるまでには時間がかかります。政府が企業だけに頼るのではなく、戦略的なビジョンと実践的かつ科学的な手法を持たなければ、100万戸の社会住宅の目標を計画通りに達成することは難しいだろう。「私たちは2030年までに100万戸の社会住宅を完成させることを目指していますが、現実には資金と仕組みがまだ不足しています」とグエン・ヴァン・ドゥック氏は語った。

VARS事務局長のトラン・ヴァン・ビン氏は、合法性は不動産プロジェクトの形成と発展を決定する重要な要素であるため、企業が最も懸念する問題であると述べた。したがって、土地政策の問題が解消されれば、不動産市場の回復を促す勢いが生まれることになるだろう。最も明白なのは、計画、土地利用計画、土地利用計画への宣伝、透明性、人々の参加の向上です。さらに、オークションや入札を通じて、不動産ビジネスのための公正な競争環境が作られます。

ンガンザン

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