2024年のベトナム不動産市場の注目すべき出来事
ベトナムの不動産業界の転換点は、不動産に関する3つの新しい法律の存在によって特徴づけられる。さらに、アパートや競売用地の分野でも前例のない変動が見られました...
国会が不動産に関する3つの法律を可決
国会で土地法、住宅法、不動産業法が可決されたことは、昨年の不動産業界における最も顕著な出来事であった。これは、市場が「成長の時代」へと向かうための重要な前提です。
 |
| 三つの新しい不動産法は、不動産市場の発展を促進するための強固な基盤となるでしょう。写真: 国会 |
検討すべき条項は合計420件あり、各機関は当初の計画より5か月早い2024年8月1日からこれらの重要な法律を施行できるよう、全力で取り組まなければなりませんでした。
特に、2024年土地法の制定により、土地割り当て手続き、土地評価、用地確保などに関するボトルネックの解消が期待されます。強固な法的枠組みは、プロジェクトの実施を加速し、市場への供給をブロック解除するための出発点となります。
改正住宅法では、柔軟な規制が目玉となり、社会住宅分野の促進条件が整い、社会保障問題の解決に貢献しています。不動産事業法に関しては、新しい規制は土地の分割と販売に大きな打撃を与え、投機と価格インフレを制限し、市場の健全な発展を保証します...
一般的に、3つの改正不動産法の存在は、法制度の完成に向けた重要なステップであるだけでなく、ベトナムの不動産市場に多くの新たな機会をもたらし、経済全体の発展に貢献します。
新たな土地価格表が「発表」、価格は数十倍に上昇
2024年第4四半期は、多くの地方自治体が新しい土地価格リストを更新する時期です。特に、調整後の地価が数十倍に上昇したホーチミン市とハノイに注目が集まっている。
ホーチミン市の新しい土地価格表によると、最高価格はグエンフエ通り、ドンコイ通り、レロイ通り（1区）で記録された6億8,720万VND/m2である。したがって、K係数を計算しない場合、この価格は旧地価表と比較して4.2倍に上昇します。
しかし、この増加は依然として郊外地区と比較できるものではありません。具体的には、国道22号線並行道路（ホックモン地区）の最高価格は3,200万VND/m2で、23倍に上昇した。ダンコンビン通り（ホックモン区）の新価格は1850万VND/m2で、約12倍の値上がりとなっている。
 |
| 現在、ハンダオ通りはハノイで最も地価が高い場所の一つです。写真: タン・ヴー |
ハノイの不動産市場も、土地価格表を「全面的に見直し」ることで、不安定な2024年を締めくくった。ドンダー地区では、カットリン通りの土地価格が3.45倍に上昇し、1平方メートルあたり2億6,413万ドンに達した。負けず劣らず、バンキングアカデミー・チュアボック通りにつながる通りの価格も、1平方メートルあたり2億4,012万ドンと、旧価格の3.45倍にまで上昇している。
ハイバチュン地区のグエンクエン通りの最新の土地価格は2億631万VND/m2となり、8倍に上昇した。同様に、多くの主要大学につながる道路であるジャイフォン通りでも、地価が7.8倍に上昇し、1平方メートルあたり1億8,809万ドンに達した。
上記の数字は比較的高いものの、ホアンキエム地区の土地価格とは比較になりません。チャンフンダオ通り（チャンタントンからレズアンまで）では、これまでの最高地価はわずか1億1,400万VND/m2でした。しかし、現在では価格は6億9,530万VND/m2と6倍に跳ね上がっている。同様に、ニャトー通りの価格も1平方メートル当たり1億2,540万ドンから6億9,530万ドンへと5.5倍に上昇した。
産業用不動産は魅力を維持
北部と南部の主要経済地域の産業用不動産市場は、依然として投資を誘致する明るい兆しとなっている。報告書のデータを総合すると、2024年第3四半期時点で工業団地の入居率は77％に達した。
 |
| ホーチミン市、ドンナイ省、ビンズオン省などの地方自治体は、新しい工業団地の設立を競っています。写真: ル・トアン |
そのうち、北部の産業用不動産賃貸価格は前年比5.7%上昇し、賃貸サイクルあたり平均130米ドル/平方メートルに達した。南部では、平均賃貸価格は賃貸期間あたり176米ドル/平方メートルに達し、前年同期比5.6％上昇した。
特に、2020年から2024年9月までの期間、産業用不動産は不動産セクターのM&A（合併と買収）取引額の40％を占め、主要なタイプとなっています。
産業用不動産部門の安定した業績は、FDI資本の増加によって支えられています。多くの大企業、特にハイテク部門では、ますます広まりつつある「チャイナ・プラス1」戦略の文脈で、ベトナムの発展の可能性を再評価している。
それだけでなく、このセグメントは銀行融資への容易なアクセスからも恩恵を受けており、このタイプのリスク係数は 200% から 160% に減少しています。国立銀行による上記の調整は、商業銀行が工業団地不動産プロジェクトを実施するために積極的に資本を貸し出すことを奨励し、より多くの「大手」が市場に参加するよう促すことになるだろう。
社会住宅開発の進展は依然として遅い
100万戸以上の社会住宅を整備するプロジェクトでは、国は2024年に13万戸の完成を目指している。しかし、建設省の報告書によると、各省市が完成させたのは計画の16％強に相当する約2万1000戸に過ぎない。
 |
| 現在の社会住宅の数は、人々の住宅ニーズを満たすにはまだまだ足りません。写真: タン・ヴー |
そのうち、建設目標の上位2都市であるホーチミン市とハノイは、それぞれ計画の21％と37％しか達成しなかった。この状況は、ビンズオン省（37%）、ドンナイ省（16%）などの他の地域でも同様です。タイグエン省、ニンビン省、ナムディン省、トゥアティエンフエ省、ヴィンロン省、ベンチェ省、バクリエウ省、カマウ省など、まだプロジェクトが完了していない場所もあります。
2021年から現在までに、全国で644件の社会住宅プロジェクトが実施され、その規模は580,109戸に上ります。このうち、57,620戸以上のマンション規模で完成したのはわずか96件のプロジェクトでした。 133 件のプロジェクトで 110,200 戸以上のアパートの建設が開始されました。投資が承認された残りの 415 件のプロジェクトが完成すれば、412,200 戸以上の追加ユニットが提供されることになります。
120兆ドンの融資パッケージの支出進捗状況もそれほど良好ではない。建設省によれば、2024年10月末までに支出率はわずか1.5％、約1兆7,830億ドンに留まるという。特に、住宅購入者グループに対しては、このパッケージは約1500億ドンしか貸し出さない。
ハノイのマンション価格が「急上昇」
2024年、ハノイのアパート価格は目もくらむような速度で上昇した。 TSによると。ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、2024年第3四半期時点で、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期に比べて64％上昇したが、ホーチミン市の増加率はこの数字の半分に過ぎなかった。
 |
| ハノイのアパート価格は、一次市場と二次市場の両方で同時に上昇しました。写真: タン・ヴー |
市場調査会社がまとめた情報によると、ハノイの新築マンションの平均販売価格は現在7,000万ドン/平方メートルで、昨年に比べて約28％増加している。一次市場の「熱気」も、古いマンションの価格の急騰を引き起こした。現在、中古マンションの平均価格は1平方メートルあたり約5,000万ドンで、昨年に比べて40％以上増加しています。
昨年ハノイのマンション価格が急騰した理由は、中価格帯および低価格帯の住宅供給の不足によるものだ。販売開始される新規プロジェクトの数は増加しているものの、新製品の 75% はハイエンド セグメントに属しています。さらに、土地、建設資材、労働力のコストも大幅に増加し、製品の生産価格に影響を与えています。
ハノイ郊外の土地競売で混乱
2024年の初めから、不動産投資家はハノイ郊外の競売土地市場を再考する必要があった。フックトー、ホアイドゥック、トゥオンティン、クオックオアイ、ドンアン、メリンなどの地区の当局は、数百から数千人の参加者を集めたオークションのおかげで、継続的に「大勝利」を収め、最大数千億ベトナムドンの収益を達成しました。
 |
| ハノイ郊外の競売土地市場は多くの団体によって「かき回されている」。写真: タン・ヴー |
それだけでなく、多くの土地区画も「前例のない」高額落札価格となっている。例えば、ホアイドゥック地区のロンクックエリアにある角地LK03-12は、最高1億3,330万VND/m2の落札価格となっています。タンオアイ地区では、ゴバエリアのLK03-10区画が落札価格1億50万VND/m2以上です。ハドンでは、「ビューティークイーン」ロット1A-03の落札価格が2億6,200万VND/m2に達した。
建設省によれば、上記の記録的な数字はオークションの管理と実施が不十分だったことが原因だという。場所によっては、投資家がグループを結成し、共謀して開始価格の何倍もの値段を支払うという現象が起きている。そして、オークションに勝った後、彼らは「預託金を放棄」し、利益を上げるために仮想価格レベルを設定することを目指します。
しかし、この「熱」は長くは続かなかった。 2024年第4四半期以降、多くの土地の落札価格は年初に比べて20～50％減少しました。それだけでなく、ソクソン郡クアンティエン村の土地が1平方メートルあたり300億ドンという「法外な」価格で競売にかけられたため、郊外で競売にかけられた土地のイメージも大きく損なわれた。事件発生からわずか4日後、警察庁・市警が捜査を開始した。ハノイは不動産オークション活動に関する規制に違反したとして5人の被疑者を調査した。
コメント (0)