2024年のベトナム不動産市場の注目すべき出来事

ベトナムの不動産業界の転換点は、不動産に関する3つの新しい法律の存在によって特徴づけられます。さらに、アパートや競売土地の分野でも市場は前例のない変動を経験しました...

国会は不動産に関する3つの法律を可決した

国会で土地法、住宅法、不動産業法が可決されたことは、昨年の不動産業界における最も注目すべき出来事であった。これは、市場が「成長の時代」へと向かうための重要な前提です。

三つの新しい不動産法は、不動産市場の発展を促進するための強固な基盤となるでしょう。写真：国会

検討すべき条項は合計420件あり、これらの重要な法律を当初の計画より5か月早い2024年8月1日から施行できるよう、関係機関はフル稼働で取り組まなければならなかった。

特に、2024年土地法の成立により、土地割り当て手続き、土地評価、用地確保などに関するボトルネックの解消が期待されます。強固な法的枠組みは、プロジェクトの実施を加速させ、市場への供給を活性化させるための足掛かりとなるでしょう。

改正住宅法では、規制の公開が目玉となっており、社会住宅セグメントを促進する条件が整えられ、社会保障問題の解決に貢献しています。不動産事業法に関しては、新しい規制は土地の分割と販売に大きな打撃を与え、投機と価格の高騰を抑制し、市場の健全な発展を確実にします...

一般的に、3つの改正不動産法の存在は、法制度の完成に向けた重要な一歩であるだけでなく、ベトナムの不動産市場に多くの新たな機会をもたらし、経済全体の発展に貢献します。

新しい土地価格表が「発表」され、価格は数十倍に上昇

2024年第4四半期は、多くの地方自治体が新しい土地価格リストを更新する時期です。特に、調整後の地価が数十倍に上昇したホーチミン市とハノイに注目が集まっている。

ホーチミン市の新しい土地価格表によると、最高価格はグエンフエ通り、ドンコイ通り、レロイ通り（1区）で記録された6億8,720万ドン/平方メートルである。したがって、K係数を計算しない場合、この価格は旧地価表に比べて4.2倍に上昇します。

しかし、この増加は郊外地区とはまだ比較できません。具体的には、国道22号線並行道路（ホックモン地区）の最高価格は3,200万VND/m2で、23倍に上昇した。ダンコンビン通り（ホックモン区）の新価格は1850万VND/m2で、約12倍の値上がりとなった。

現在、ハンダオ通りはハノイで最も地価の高い場所の一つです。写真：タン・ヴー

ハノイの不動産市場も、土地価格表を「全面的に見直す」ことで、激動の2024年を締めくくった。ドンダー地区のカットリン通りでは、地価が3.45倍に上昇し、1平方メートル当たり2億6,413万ドンに達した。負けず劣らず、バンキングアカデミー・チュアボック通りにつながる通りも、1平方メートルあたり2億4,012万ドンまで値上がりしており、以前の価格の3.45倍となっている。

ハイバチュン地区のグエンクエン通りの最新の地価は1平方メートルあたり2億631万ドンとなり、8倍に上昇した。同様に、多くの主要大学につながる道路であるジャイフォン通りでも地価が7.8倍に上昇し、1平方メートルあたり1億8,809万ドンに達した。

上記の数字は比較的高いものの、ホアンキエム地区の土地価格と比較することはできません。チャンフンダオ通り（チャンタントン通りからレズアン通りまで）では、これまでの最高地価はわずか1億1,400万ドン/平方メートルでした。しかし、現在では価格は6億9,530万VND/m2と6倍に跳ね上がっている。同様に、ニャトー通りの価格も1平方メートルあたり1億2,540万ドンから6億9,530万ドンへと5.5倍に上昇した。

産業用不動産は魅力を維持している

北部と南部の主要経済地域の産業用不動産市場は、依然として投資を引き付ける明るい兆しとなっている。報道データを総合すると、2024年第3四半期時点で工業団地の入居率は77%に達した。

ホーチミン市、ドンナイ省、ビンズオン省などの地方自治体は、新しい工業団地の設立を競って行っています。写真：ル・トアン

そのうち、北部の産業用不動産賃貸価格は前年比5.7%上昇し、平均130米ドル/平方メートル/賃貸サイクルに達した。南部では、平均賃貸価格は1平方メートルあたり賃貸期間あたり176米ドルに達し、前年同期比5.6％上昇した。

特に、2020年から2024年9月までの期間、不動産セクターにおけるM&A（合併・買収）取引額のうち、産業用不動産が40%を占め、最も多くを占めています。

産業用不動産部門の安定した業績は、FDI資本の増加によって支えられています。多くの大企業、特にハイテク部門では、ますます広まりつつある「チャイナ+1」戦略の文脈で、ベトナムの発展の可能性を再評価している。

それだけでなく、このセグメントは、このタイプのリスク係数が 200% から 160% に減少したため、銀行融資に簡単にアクセスできるというメリットも得ています。国家銀行による上記の調整は、商業銀行が工業団地不動産プロジェクトの実施に積極的に資本を貸し出すことを奨励し、より多くの「大手」が市場に参加するよう促すことになるだろう。

社会住宅開発の進捗は依然として遅い

国は100万戸以上の社会住宅を整備するプロジェクトで、2024年に13万戸の完成を目指している。しかし、建設省の報告書によると、各省市で完成したのは約2万1000戸で、計画の16％強にしか満たない。

現在の社会住宅の量は人々の住宅ニーズを満たすのにまだ足りません。写真：タン・ヴー

そのうち、建設目標の上位2都市であるホーチミン市とハノイは、それぞれ計画の21％と37％しか達成できなかった。この状況はビンズオン省（37％）、ドンナイ省（16％）などの他の地域でも同様です。タイグエン省、ニンビン省、ナムディン省、トゥアティエンフエ省、ヴィンロン省、ベンチェ省、バクリウ省、カマウ省など、まだプロジェクトが完了していない場所もあります。

2021年から現在までに、全国で644件の社会住宅プロジェクトが実施され、その規模は580,109戸に上ります。このうち、57,620戸以上のマンション規模で完成したのはわずか96件です。 133 件のプロジェクトで 110,200 戸以上のアパートの建設が開始されました。投資が承認されている残りの 415 件のプロジェクトが完成すれば、412,200 ユニット以上が追加提供されることになります。

120兆ドンの融資パッケージの支出進捗状況もそれほど良好ではない。建設省によれば、2024年10月末までに支出率はわずか1.5％、約1兆7,830億ドンにとどまった。特に、住宅購入者グループに対しては、このパッケージは約1500億ドンしか貸し出さない。

ハノイのアパート価格が「急上昇」

2024年、ハノイのアパート価格は目まぐるしい勢いで上昇した。 TSによると。ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、2024年第3四半期時点で、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期に比べて64％上昇したが、ホーチミン市の増加率はこの数字の半分にとどまった。

ハノイのアパートの価格は、一次市場と二次市場の両方で同時に上昇した。写真：タン・ヴー

市場調査会社がまとめた情報によると、ハノイの新築マンションの平均販売価格は現在7,000万ドン/平方メートルで、昨年に比べて約28％増加している。一次市場の「熱気」もあって、古いマンションの価格が急騰した。現在、中古マンションの平均価格は1平方メートルあたり約5,000万ドンで、昨年に比べて40％以上上昇している。

昨年ハノイでマンション価格が急騰した理由は、中価格帯および低価格帯の住宅供給の不足によるものだ。販売開始される新規プロジェクトの数は増加しているものの、新製品の 75% はハイエンドセグメントに属しています。さらに、土地、建設資材、労働力のコストも増加し、製品の生産価格に大きな影響を与えます。

ハノイ郊外の土地競売で混乱

2024年の初めから、不動産投資家はハノイ郊外の競売土地市場を再考する必要に迫られました。フックトー、ホアイドゥック、トゥオンティン、クオックオアイ、ドンアン、メリンなどの地区の当局は、数百人から数千人の参加者を集めたオークションのおかげで、継続的に「大勝利」を収め、最大数千億ドンの収益を達成しました。

ハノイ郊外の競売土地市場が多くの団体によって「かき回されている」。写真：タン・ヴー

それだけでなく、多くの土地が「前例のない」高額落札価格を記録している。例えば、ホアイドゥック地区ロンクックエリアの角地LK03-12は、1平方メートルあたり1億3,330万ドンの落札価格となっている。タンオアイ地区では、ゴバエリアのLK03-10区画が1平方メートルあたり1億50万ドン以上の価格で落札されました。ハドンでは、「ビューティークイーン」ロット1A-03の落札価格が1平方メートルあたり2億6,200万ドンに達した。

建設省によれば、上記の記録的な数字はオークションの管理と実施のまずさから生じたものである。場所によっては、投資家がグループを形成して共謀し、開始価格より何倍も高い価格を支払うという現象が起きています。彼らはオークションに勝利した後、利益を上げるために仮想価格レベルを設定することを目指して「手付金を放棄」した。

しかし、この「熱」は長くは続かなかった。 2024年第4四半期以降、多くの土地の落札価格は年初に比べて20～50％減少しました。それだけでなく、ソクソン郡クアンティエン村の土地が1平方メートルあたり300億ドンという「法外な」価格で競売にかけられたため、郊外の土地のイメージも大きく損なわれた。事件発生からわずか4日後、警察庁・市警察が捜査を開始した。ハノイは不動産オークション活動に関する規制に違反したとして5人の被疑者を調査した。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html