観光・リゾート不動産2万4000件が「廃墟」
最近、不動産市場は政府から困難や障害を取り除く政策を継続的に受けています。
イラスト写真。 （出典：VNN）
具体的には、建設省の2023年上半期の報告書によると、観光不動産セグメントは好調に回復しており、8つのプロジェクトが完了し、3,385のリゾートおよびオフィス宿泊施設製品が市場に投入され、2022年第4四半期と比較して133％以上増加しています。
市場には多くの前向きな兆候が見られますが、業界の企業が直面している困難は依然として多くあります。多くの投資家が優遇政策や大幅な割引を実施しているが、販売される製品の量はまだわずかだ。
不況は全国のほとんどのリゾート不動産分野で発生しており、過去5年間で在庫は驚くべきレベルにまで押し上げられている。
DKRAグループの報告によると、6月までのコンドミニアムホテルの累計在庫数は42,364戸に増加した。そのうち、沿岸タウンハウスの総在庫数は約3万点に増加しました。ビーチヴィラに限って言えば、2023年第2四半期末までに累積在庫数は北部と南部の両方で15,000戸に達する見込みです。
在庫が多すぎると供給過剰危機のリスクが生じます。その理由は、投資家が景気後退を恐れていることと、すでに市場に出回っている製品が有効に活用されていないことが一因となっている。
引き渡されたまま何年も使われずに放置されている商品の状況は、リゾート不動産の商品ラインに目に見えない悪影響を及ぼしています。
BHSグループ市場調査部（BHS R＆D）の調査によると、2020年から現在までに、全国で引き渡し済みまたは引き渡し中のリゾート不動産プロジェクトは81件あり、高層と低層の両方を含む44,000以上の商品が市場に提供されています。
そのうち、81件中67件のプロジェクトが稼働しており、製品数は約2万点に相当します。
注目すべきは、67 件のプロジェクトのうち 31 件のみが完全稼働しており、残りは部分的に稼働しているプロジェクトであるということです。このため、81 件のプロジェクトのうちまだ稼働していないのはわずか 14 件程度であり、24,000 件を超える「未使用」製品が存在することになります。
この問題は、投資家がさまざまなフェーズに分割された大規模プロジェクトを実施する際に適用する「ローリング」建設および販売方法に起因します。これは、投資家のキャッシュフローを維持し、次に販売される製品の顧客を引き付ける方法です。
北部、中部、南部の3地域にまたがる81のプロジェクトのうち、中部地域は海岸線が最も長いという利点から34のプロジェクトでトップを占め、次いで北部と南部がそれぞれ29と18のプロジェクトで続いている。
プロジェクト数に比例して、中部地域のリゾート商品数も23,500件以上でトップとなり、2020年初頭から全国で引き渡されたリゾート商品総数の53％を占めています。
このうち、中部地域ではまだ「点灯」されていない製品は最大16,000点あり、主にカインホア省、ビントゥアン省、ビンディン省、フーイエン省に分布しています。北部では、ホアビン、ハイフォン、フートに散在し、まだ稼働していない製品が5,000個ある。そして南部にはまだ稼働していない製品が 3,000 点あり、その大部分はキエンザン省の製品です。
原因は何ですか?
リゾート商品の中でも、高層リゾートのセグメントはコンドミニアムやサービスアパートメントであることが多いです。このタイプの商品は、レンタル料金が手頃でありながら、充実したサービスアメニティを体験できるため、観光客を魅了しています。
高層リゾート物件はエンドユーザー顧客へのリーチが容易なため、完成後は低層物件よりも投資家に優先されることが多いです。
BHS研究開発部門は、2020年の初めから現在までに、高層リゾートセグメントでは約24,200の製品が引き渡され、引き渡されつつあり、運用された製品数は54％に達したと記録しました。
一方、19,800棟を超える低層リゾート物件のうち、完成・運用されているのは約30％に過ぎず、まだ13,000棟を超える低層物件が活用を待って眠っている状況となっている。
BHSグループの研究開発部門責任者であるホアン・ヒュー・ミン・ズン氏は、一般的な経済不況により不動産市場全体が困難な状況にあることを認めた。
専門の運営者がいないために「空室」となっているリゾート不動産商品の割合が大きいことが、リゾート不動産が投資家にとって魅力を失っている理由の 1 つです。このセグメントの価格は引き続き横ばいとなり、回復が最も遅くなると予想されます。
引き渡しは済んでいるがまだ稼働していないプロジェクトからのリゾート不動産商品は24,000件以上あり、プロジェクトは引き渡しは済んでいるものの活気がなく期待した価値をもたらさないため、オーナーだけでなく投資家にとっても「悩みの種」となっている。
これは、投資家がこの分野に参入する際に、運用能力を測定し、慎重に準備する必要がある問題です。
「現在の問題は、リゾート製品全般、特に低層住宅が『放置』されるのを防ぎ、市場の供給過剰危機の負担を軽減するための解決策が何かということだ」とドゥン氏は語った。
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