ANTD.VN - 10月19日に投資新聞が主催したワークショップ「土地法の改正：観光用地の創出」において、多くの専門家が、法案には、特に土地へのアクセスの問題において、観光用不動産インフラの発展を促進するための規制がまだ欠けているという事実を指摘した。
多くの法的欠陥
ベトナム不動産協会（VnREA）の統計によると、現在、全国で約239件のリゾート不動産プロジェクトがある。そのうち、コンドテルプロジェクトの推定価値は約297,128億VNDです。ヴィラプロジェクトは243,990億VND、ショップハウスプロジェクトは約154,245億VNDと推定されています。これら3つの製品の合計価値は約681兆8,860億ベトナムドン（300億米ドル相当）です。
しかし、活発な発展期を経て、近年この分野は減速傾向にあります。市場はほぼ凍結しており、取引量はごくわずかです。
この市場が急激に落ち込んだ主な理由は、新型コロナウイルス感染症の影響に加え、観光産業の包括的な開発戦略の欠如であり、特にベトナムの観光開発のためのインフラや土地資源の有効活用のためのメカニズムや法的枠組みの完成が大きな課題となっている。
ベトナム不動産研究所の調査によると、ベトナムの観光・リゾート不動産市場への参入のスピード、規模、決意を阻害する要因のうち、経済的・財務的要因が30％、法的要因が50％、その他の要因が20％を占めている。
上記のデータは、観光およびリゾート不動産事業の分野における法的な欠陥が、投資家に法的安全性や潜在的なリスクに関する懸念を引き起こしていることを示しています。
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会議風景 |
経済学者のカン・ヴァン・リュック博士は、観光産業に対する優遇政策が、多くの関連法規（投資法2020、官民パートナーシップ（PPP）方式による投資法2020など）に明確に規定されていないなどの欠点を指摘しました。
観光開発プロジェクトへの土地割り当てに関する法的枠組みには、依然として多くの欠陥があります。たとえば、観光事業者は現在、土地使用権の入札を通じて土地を割り当てられておらず、土地も賃貸されていません（政府2020年2月28日付法令第25/2020/ND-CP号による）。
現在の土地法案（改正版）では、国家の利益を目的とした社会経済開発のための土地回収が30件規定されているが、観光、レクリエーション、娯楽開発に関するプロジェクトは含まれていない。
それに伴い、商業用地や観光サービス（コンドミニアム、ショップハウスなど）に付随する土地や資産の所有権の付与および譲渡に関する規制も依然として不完全で一貫性がありません。土地法の改正案では、観光用地や観光用地に形成された各種の観光不動産を含め、商業用地やサービス用地に対する証明書の交付に関する詳細な規定はまだ設けられていない。
100件以上の観光プロジェクトが「棚上げ」され、解決を待っている。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同様の見解を示し、ベトナムでは現在200以上の観光不動産プロジェクトが実施されており、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、15,000室の新しいホテルの部屋が作られていると語った。
2030年までに国内観光客1億6000万人、海外観光客5000万～7000万人を誘致する観光大国になるという目標を達成するには、宿泊施設インフラは約50万室必要となる。そのため、インフラシステムの 1/3 しか実現されておらず、品質は高くありません。
そのため、ディン氏は観光不動産開発業者のための条件を整える必要があると述べた。 「土地法には観光不動産開発業者の名称が明記されておらず、この分野の事業は土地法、投資法、その他の規制にも見当たりません。もしこの分野の事業を推進できなければ、いつ目標を達成できるというのでしょうか…」とディン氏はこの問題を提起した。
ディン氏によれば、現在、法的解決を待って「棚上げ」されている大規模観光プロジェクトが100件以上あるという。 「この状況が続けば、観光投資や投資家の意欲が削がれ、投資を促進したい地方自治体さえも困難に直面するだろう」と彼は述べた。
土地収用問題について、不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、土地法改正案にあるように観光プロジェクトのための土地収用が許可されない場合、投資家は住民と交渉しなければならないだろうと述べた。
「もしそうだとしたら、我々はある外国人投資家グループを取り残していることになる。これは大きな『ワシ』だが、このグループは合意に含まれていない。我々は彼らをゲームから排除した。一方で、我々は大規模な観光地やテーマパークの建設を期待しているのだ」とディン氏は述べた。
さらに、ディン氏は商業サービス用土地利用者に対する土地利用免除の仕組みも提案した。 「工業団地の不動産プロジェクトに例えてみましょう。工業団地の不動産プロジェクトでは、企業は数年間の地代免除を受けることができます。この考え方は観光不動産にも応用できます。なぜなら、観光不動産もまた、社会経済に大きく貢献し、普及する可能性を秘めたプロジェクトだからです」と専門家は示唆した。
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