Les maisons plus petites ont de plus en plus de succès, tandis que les grands terrains risquent de rester invendus.

La loi modifiée sur les transactions immobilières, adoptée le 28 novembre, stipule que les droits d'utilisation des sols ne peuvent être transférés à des particuliers pour l'autoconstruction de maisons ou l'auto-lotissement et la vente de parcelles de terrain dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales de type I, II et III. Cette loi entrera officiellement en vigueur le 1er janvier 2025.

D’après les investisseurs et les experts, cette réglementation aura un impact significatif sur le marché immobilier.

M. Giang Anh Tuan, directeur de la Bourse immobilière Tuan Anh, prévoit que dans la période à venir, les maisons de petite taille seront rares, tandis que les propriétés de grande taille seront difficiles à vendre.

Depuis longtemps, les maisons individuelles d'une superficie d'environ 30 mètres carrés, vendues entre 2 et 3 milliards de VND, attirent les acheteurs car leur prix convient à la plupart des gens, notamment à ceux qui ont un réel besoin de se loger.

« Les maisons d'une superficie de 30 à 40 mètres carrés étaient déjà rares auparavant. Désormais, avec le durcissement des réglementations sur le lotissement, les maisons d'environ 30 mètres carrés deviendront de véritables biens rares et recherchés par beaucoup, notamment par ceux qui ont besoin d'un logement et les investisseurs », a déclaré M. Tuan.

Les petites maisons de 30 mètres carrés devraient devenir de plus en plus populaires. (Photo : Ngoc Vy).

Par ailleurs, la vente de grands terrains s'avérera difficile car, sans possibilité de subdivision, il faudrait vendre l'ensemble du terrain à un prix total élevé, alors que le nombre d'acheteurs financièrement aisés est limité.

Récemment, de nombreux investisseurs ont recherché des terrains de plusieurs centaines de mètres carrés, dans l'optique de les subdiviser en lots plus petits pour les revendre à ceux qui en ont réellement besoin. Nombre de propriétaires fonciers ont fait fortune grâce à ce système de « lotissement en vue de la revente ». Cependant, si une réglementation plus stricte encadrant le lotissement entre en vigueur, cette pratique commerciale deviendra impossible.

Nguyen Huu Cau, agent immobilier dans le district de Hoang Mai ( Hanoï ), explique que si le lotissement est strictement réglementé, il y a un risque d'invendus, car les grands terrains nécessitent des investissements importants. Tous les clients ne sont pas prêts à investir dans de grandes parcelles en raison des ressources financières considérables et de la lenteur des transactions. Ce type de bien convient uniquement à ceux qui souhaitent ouvrir des maisons d'hôtes, des complexes hôteliers ou des fermes-auberges. Cependant, cette clientèle reste restreinte.

Parallèlement, un grand nombre de clients souhaitent acquérir de petites parcelles de terrain, avec des budgets allant de quelques centaines de millions à 2 milliards de VND. Ils veulent conserver ces terrains, attendre des nouvelles positives, puis les revendre lorsque les prix auront augmenté.

« Un terrain de 200 m² coûte environ 8 à 10 milliards de VND. S'il est divisé en parcelles plus petites d'environ 40 m², les investisseurs peuvent facilement y accéder et le vendre à de nombreux acheteurs, car le budget n'est que d'environ 3 milliards de VND. C'est pourquoi les grands terrains ont plus de chances de rester invendus. Et les investisseurs qui possèdent de grands terrains et n'ont pas eu le temps de procéder à la division des titres de propriété auront des difficultés à vendre ou seront contraints de vendre à un prix inférieur », a déclaré M. Cau.

D'après M. Cau, la marge bénéficiaire réalisée en achetant de vastes terrains puis en les subdivisant pour les revendre se situe entre 30 et 50 %. C'est pourquoi de nombreux investisseurs privilégient cette méthode de lotissement.

« Le prix des petites parcelles de terrain va certainement augmenter dans un avenir proche », a prédit M. Cau.

Analysant ce problème, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.org dans la région Sud, a prédit que le secteur des parcelles de terrain rencontrerait des difficultés lorsque cette loi entrerait officiellement en vigueur.

M. Tuan a expliqué qu'actuellement, 90 % des transactions de terrains sur le marché proviennent de parcelles subdivisées de manière privée, aménagées par des particuliers et de petites sociétés immobilières.

D'après M. Tuan, il est toujours plus facile pour les particuliers d'obtenir un permis de lotissement que pour les entreprises qui développent des projets. En effet, ce type de bien immobilier offre une large gamme de prix et des parcelles de plus petite taille, ce qui facilite la revente. Les investisseurs qui achètent de grands terrains et les lotissent pour les revendre privilégient cette méthode car elle permet des transactions libres, sans obligation de planification formelle.

M. Tuan estime que le durcissement de la réglementation sur le lotissement entraînera également des difficultés sur le marché des terrains à bâtir en raison de la rareté et de la diminution de l'offre. Les acheteurs auront également des difficultés à se procurer ces parcelles compte tenu de leur nombre limité.

Cet expert prévoit que les investisseurs possédant de vastes terrains pourraient être contraints de vendre à prix réduit. Ces propriétés à prix cassés proviendront probablement d'investisseurs ayant acheté des terrains dans l'intention de les lotir pour réaliser un profit. Lorsque les liquidités se raréfient, les propriétaires fonciers seront forcés de baisser leurs prix.

Cependant, en raison de leur valeur élevée, les grands terrains attireront moins d'acheteurs, ce qui pourrait permettre à ces derniers de négocier des prix inférieurs avec les propriétaires. La diminution de la liquidité du marché foncier ne fera qu'aggraver les difficultés liées au ralentissement économique actuel.

Chau Anh

Source: https://vtc.vn/siet-phan-lo-ban-nen-nha-nho-len-ngoi-dat-rong-lo-e-ar837942.html