Une nouvelle loi entre en vigueur, les investisseurs immobiliers changent leur « goût »

Les investisseurs dans les projets immobiliers accordent de plus en plus d’attention à la légalité du projet et à sa capacité à répondre aux besoins réels en matière de logement – ​​des facteurs qui contribuent à minimiser les risques et à garantir une valeur durable de l’investissement.

Une nouvelle loi entre en vigueur, les investisseurs immobiliers changent leur « goût »

Les investisseurs dans les projets immobiliers accordent de plus en plus d’attention à la légalité du projet et à sa capacité à répondre aux besoins réels en matière de logement – ​​des facteurs qui contribuent à minimiser les risques et à garantir une valeur durable de l’investissement.

Les clients visitent les maisons d'Aqua City à Novaland - un nouveau projet dont les problèmes juridiques ont été résolus. Photo : Le Toan

Priorité légale

En 2018, en raison de la nécessité d'acheter une maison pour y vivre, M. Nguyen Trung Thanh a recherché et choisi un appartement dans un projet du quartier résidentiel de Nam Rach Chiec (quartier d'An Phu, arrondissement 2, aujourd'hui ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville). Le projet comprend 12 immeubles d'appartements, de 33 à 35 étages et un total de 3 175 appartements.

Selon M. Thanh, à cette époque, l'investisseur a signé un contrat de principe pour acheter un appartement avec le client, l'acompte initial était de 250 millions de VND/appartement, le prix de vente était de 38 millions de VND/m2. En raison de procédures légales, l'investisseur ne peut pas ouvrir à la vente comme prévu. Récemment, après des efforts pour lever les obstacles des autorités locales, le projet a obtenu un permis de construire.

Cependant, l'investisseur a annoncé unilatéralement la résiliation de principe du contrat et s'est engagé à payer 15% d'intérêts par an sur le montant payé par le client. Si le client souhaite continuer à participer au projet, les deux parties procéderont à la liquidation du contrat de principe. Une fois le projet qualifié pour être mis en service, le client bénéficiera d'une remise de 15 % sur le nouveau prix de vente.

La raison invoquée par l’investisseur est que les accords antérieurs ne sont plus conformes à la réglementation légale en vigueur. Plus précisément, les changements dans les politiques juridiques après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les activités immobilières de 2023 à compter du 1er août 2024 exigent que les produits du projet remplissent des conditions suffisantes pour être mis en activité.

Jusqu'à présent, les produits du projet ne remplissent pas encore les conditions commerciales prescrites par l'article 24 de la loi sur les activités immobilières de 2023. En outre, conformément à la clause 1 de l'article 8 de la loi sur les activités immobilières, les activités immobilières sans remplir les conditions sont un acte interdit. Par conséquent, la pratique antérieure selon laquelle les investisseurs mettaient leurs produits en vente sous la forme de la signature d'un « contrat de principe sur la garantie du droit d'achat de futurs appartements » avec les clients n'est plus appropriée et n'est pas conforme aux réglementations légales en vigueur.

« D'un point de vue juridique, l'action de l'investisseur n'est pas répréhensible, car il a accepté de compenser les intérêts sur le montant du dépôt. « Mais du point de vue de l'investissement, même s'ils reçoivent une compensation, les clients sont toujours désavantagés, car les prix actuels de l'immobilier ont augmenté plusieurs fois par rapport à il y a six ans », a déclaré M. Thanh.

À partir de la « leçon » ci-dessus, le « goût » des investisseurs a également beaucoup changé. Au lieu d’acheter en masse comme auparavant, les investisseurs privilégient le choix de projets dotés d’un statut juridique complet pour gérer les risques. D’autres investisseurs choisissent d’acheter des produits qui disposent déjà de livres rouges ou de certificats de propriété.

« Le projet doit disposer de documents juridiques complets et clairs pour attirer les investisseurs à investir à ce moment-là. Avec des produits fonciers dans la communauté, les investisseurs n'acceptent d'arpenter ou d'acheter que lorsque le terrain a été divisé en parcelles et dispose d'un certificat séparé. Les projets en cours de demande de procédure de lotissement n’attirent guère l’attention des investisseurs. « Il s'agit d'un changement clair dans la façon dont les investisseurs évaluent les produits récemment », a déclaré Mme Tu, courtier à Ho Chi Minh-Ville.

En outre, a ajouté Mme Tu, les nouvelles réglementations sur la division des terres rendent de nombreux investisseurs hésitants. Entre-temps, à l'étape précédente, de nombreux investisseurs ont été trompés lors de l'achat d'un terrain et espéraient diviser la parcelle et obtenir un certificat, mais ont ensuite rencontré des problèmes juridiques. C'est pourquoi, désormais, ils sont très prudents et pas aussi faciles à vivre qu'avant.

Se concentrer sur la capacité à répondre aux besoins réels

Selon les observations du journaliste, les investisseurs d'aujourd'hui ne recherchent pas seulement des produits ayant une valeur juridique claire, mais se concentrent également sur la faisabilité d'une utilisation des actifs à long terme, garantissant ainsi une valeur d'investissement stable.

Il n’est pas rare que les contrats des clients soient « annulés » par les investisseurs en cas de fluctuations du marché. Car si le contrat avec le client est maintenu, l’entreprise ne fera très probablement plus de bénéfice, voire subira une perte…

Les projets à forte liquidité, faciles à louer ou répondant à de réels besoins de logement sont prioritaires. Cela reflète un passage de l’investissement spéculatif à des produits à valeur à long terme. Plus précisément, les appartements et les maisons de ville bien situés, dotés d'infrastructures complètes et proches des installations publiques sont choisis par de nombreux investisseurs.

En outre, les produits présentant un potentiel d'exploitation commerciale tels que les locaux commerciaux, les shophouses ou les terrains dans des zones à fort potentiel de développement bénéficient également d'une grande attention.

« Les investisseurs d’aujourd’hui apprécient non seulement le potentiel de profit provenant de l’augmentation de la valeur immobilière, mais considèrent également la capacité à générer des revenus stables grâce à la location ou aux activités commerciales. « Cela les aide à optimiser les profits et à minimiser les risques dans le contexte des fluctuations du marché », a déclaré M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

M. Duong Minh Thong, directeur de Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd. a également déclaré que dans le contexte actuel, le segment immobilier qui répond aux besoins réels en matière de logement reçoit une grande attention grâce à son facteur de sécurité élevé. Les produits fonciers, notamment les terrains sans terrain résidentiel, n’ont pas encore suscité beaucoup d’attention.

En donnant des conseils aux investisseurs, M. Thong a déclaré que même si les projets de logement ne reçoivent souvent pas beaucoup d'attention de la part des investisseurs, malgré les hauts et les bas du marché, ce sont des produits ayant une valeur raisonnable et la capacité de conserver ou d'augmenter leur valeur au fil du temps. En termes de gestion des risques, les biens immobiliers en projet ont un statut juridique plus clair lorsqu'ils sont planifiés de manière synchrone et systématique, réalisés par des investisseurs réputés, et ne sont pas aussi risqués que les terrains auto-divisés entre les personnes.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html