L'impôt sur le revenu des personnes physiques peut être imposé sur les bénéfices tirés des transactions immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du moment de l'achat et de la revente des biens immobiliers. Plus ce temps est rapide, plus le taux d’imposition est élevé et vice versa.
Le ministère des Finances propose de taxer les revenus personnels provenant des transferts de biens immobiliers en fonction de la durée de propriété - Photo : NGOC HIEN
Il s'agit là d'un des éléments les plus nouveaux de la proposition du ministère des Finances visant à élaborer un projet de loi de remplacement sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
En conséquence, le ministère des Finances a proposé d’étudier l’application de l’impôt sur le revenu des personnes physiques aux bénéfices provenant de transferts immobiliers en fonction du temps de détention, en suivant l’expérience de certains pays, afin de limiter la spéculation et les bulles.
Impôt uniquement sur les bénéfices
S'adressant à Tuoi Tre, M. Nguyen Van Duoc, directeur général de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, a soutenu l'idée qu'il devrait y avoir des solutions pour limiter la spéculation immobilière. Cependant, dans les conditions du Vietnam, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux aspects pour choisir la solution la plus raisonnable, en évitant de provoquer de nombreuses conséquences pour le marché.
Selon M. Duoc, l'autorité fiscale applique la circulaire 111, qui stipule que si un particulier possède la seule maison mais ne la possède pas pendant 183 jours, il ne sera pas exonéré d'impôt lors de son transfert. C'est aussi l'une des solutions pour prévenir la spéculation et l'évasion fiscale lors des transferts de biens immobiliers.
Cependant, l’immobilier est un bien particulier. Ainsi, pour éviter la spéculation, plusieurs solutions peuvent être utilisées, pas nécessairement celle de taxer les transactions immobilières en fonction de la durée de propriété.
« Nous devrions revenir à la nature même de l'impôt sur les mutations immobilières. Il s'agit d'un impôt sur les revenus perçus par le cédant, ce qui signifie qu'il doit y avoir des revenus pour être imposable », a déclaré M. Duoc.
Selon M. Duoc, auparavant, l'administration fiscale stipulait également que le cédant pouvait choisir entre deux modalités : 25 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ou 2 % sur le prix de vente. Cependant, l'administration fiscale a ensuite calculé les 2% sur le prix de vente, ce qui a donné lieu à de nombreux cas de pertes également soumises à l'impôt.
Jusqu’à présent, l’administration fiscale dispose de meilleurs outils de gestion et les prix de l’immobilier se rapprochent également des prix du marché. Il faudrait donc revoir la politique pour revenir à la méthode de calcul de la taxe sur les transferts immobiliers sur les revenus réellement générés. « C'est la meilleure façon de gérer, en évitant de créer des inégalités lorsque les pertes sont également soumises à l'impôt comme par le passé », a suggéré M. Duoc.
Partageant le même point de vue, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré qu'avoir des revenus signifie vendre de manière rentable, et que payer des impôts est le seul moyen de garantir l'équité envers la population. L'impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ou le prix de vente moins le prix d'achat, puis déduit les frais encourus tels que les intérêts bancaires.
Afin de limiter la spéculation immobilière, de nombreux pays taxent uniquement les bénéfices tirés des transactions immobilières. « Il est clair que l'impôt ne doit être payé que lorsqu'il y a un bénéfice. C'est le principe de calcul de l'impôt. À ce moment-là, si la vente a lieu dans les premiers mois suivant l'achat, un taux d'imposition élevé sera appliqué au bénéfice réalisé par le vendeur. Si la vente a lieu 3, 5 ou 7 ans plus tard, le taux d'imposition sera inférieur », a déclaré M. Dinh.
Avoir de nouvelles données collectées correctement et suffisamment
L'expert Nguyen Thai Son a également déclaré que le plan proposé par le ministère des Finances est l'une des solutions pour éliminer la spéculation, l'achat et la revente, qui font grimper les prix de l'immobilier, rendant impossible pour ceux qui ont de réels besoins d'acheter une maison. Cependant, il existe des cas où des personnes sont obligées de vendre leurs biens immobiliers en raison de circonstances urgentes et subissent des pertes parce qu'elles sont « classées » comme spéculateurs et obligées de payer des impôts élevés.
« À mon avis, nous devons nous consulter, discuter attentivement et prendre en compte de nombreux aspects. Si nous utilisons des instruments fiscaux pour accroître le coût des comportements spéculatifs afin de les limiter, nous devons envisager un taux d'imposition adapté à la situation vietnamienne, et non un taux trop élevé et irréaliste », a déclaré M. Son.
Le Dr Vu Dinh Anh, expert économique, a déclaré que l'application d'un taux d'imposition plus élevé lorsque la période de détention est plus courte peut, en théorie, aider à limiter la spéculation et le « surf » sur l'immobilier. « Mais comment cette solution sera-t-elle mise en œuvre ? L'agence de gestion disposera-t-elle de données et sera-t-elle en mesure de suivre avec précision les prix d'achat et de vente ? » – a posé la question M. Anh.
Selon M. Anh, le marché immobilier ne peut pas être considéré comme un simple achat pour vivre, ce marché doit être spéculatif. La spéculation immobilière est en réalité un investissement à court terme ; Tout comme l’investissement financier, le commerce immobilier n’est pas destiné à l’usage mais au profit. La spéculation immobilière est un élément inévitable et important du marché immobilier.
« Ce marché est dynamique grâce aux activités spéculatives. Il est donc nécessaire de traiter la spéculation immobilière en fonction de sa nature et de son rôle. La spéculation immobilière n'est pas une mauvaise chose, nous ne pouvons donc pas trouver de solutions pour l'éliminer », a déclaré M. Anh, estimant qu'il fallait trouver des solutions pour favoriser le développement sain de ce marché, et non pas se concentrer uniquement sur les revenus.
La politique doit être synchronisée avec l’infrastructure technologique
Les experts proposent de taxer le revenu des particuliers si le vendeur réalise un bénéfice après déduction des dépenses valables - Photo : NGOC HIEN
Selon le ministère des Finances, afin de limiter la spéculation immobilière, de nombreux pays imposent des impôts sur les bénéfices tirés des transactions immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du moment de l'achat et de la revente des biens immobiliers. Plus ce délai est court, plus le taux d’imposition est élevé. Par exemple, à Singapour, les terrains achetés et vendus la première année sont taxés à 100 % sur la différence de valeur d’achat ; Si vous achetez et revendez après 2 ans, le taux d'imposition est de 50 % ; après 3 ans c'est 25%...
Si cette mesure est appliquée au Vietnam, selon le ministère des Finances, le taux d'imposition spécifique doit être étudié et déterminé de manière appropriée, reflétant le fonctionnement réel du marché immobilier. Dans le même temps, l’application de la politique de l’impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts de biens immobiliers en fonction de la période de détention doit également être synchronisée avec le processus de perfectionnement des politiques liées au foncier et au logement ainsi qu’avec la synchronisation et la préparation de l’infrastructure informatique pour l’enregistrement foncier et immobilier.
* Professeur Dang Hung Vo (ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement) :
Cela limitera à nouveau la situation d'achat et de vente
La proposition du ministère des Finances de taxer les revenus personnels issus des transferts de biens immobiliers en fonction de la durée de propriété a été appliquée avec succès par de nombreux pays. Celui qui achète un bien immobilier, le conserve pendant une courte période et le transfère rapidement a une valeur commerciale plus élevée et doit payer plus d’impôts.
Cependant, sur le marché vietnamien, il est nécessaire de surmonter la situation dans laquelle les acheteurs et les vendeurs conviennent de déclarer sur le contrat un prix de transaction inférieur à la réalité ou la différence entre l'achat précédent et la vente suivante est insignifiante. Il faut des outils plus solides pour obliger les acheteurs et les vendeurs à déclarer la valeur correcte de la transaction sur le contrat, alors l’outil fiscal ci-dessus sera efficace et réalisable au Vietnam.
Si elle est appliquée, cette politique réduira la liquidité commerciale pour les cas de revente, augmentera la liquidité pour les achats résidentiels et contribuera à stabiliser le marché immobilier.
* M. Tran Manh Chi (Directeur général adjoint de Dong Tay Property Company) :
Il faut calculer suffisamment de coûts raisonnables et valables
La proposition du ministère des Finances d'imposer un impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts de biens immobiliers en fonction de la période de propriété, au lieu d'appliquer un taux de 2% du prix de transfert, aura un impact majeur sur le marché immobilier. Les spéculateurs qui achètent et vendent des biens immobiliers dans un court laps de temps considéreront que si le taux d’imposition est trop élevé, il n’y aura pas de profit.
Toutefois, si l'on applique la méthode de calcul de l'impôt basée sur la période de propriété, l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera prélevé sur les activités de transfert de biens immobiliers lorsque l'acheteur réalise un bénéfice.
Nous nous dirigeons vers des transactions effectuées par l’intermédiaire des banques, et le secteur fiscal contrôle également la déclaration des transactions aux prix du marché. Par conséquent, le contrôle des transactions sur les prix d'achat et de vente sera déterminé par l'autorité compétente sur la base des transactions et des factures.
Dans le cas où l'acheteur achète une maison ou un terrain à vendre dans un court laps de temps, il est nécessaire de déterminer l'impôt sur le revenu des personnes physiques à payer lorsqu'il y a un bénéfice, c'est-à-dire les revenus moins les dépenses réelles, raisonnables et valables.
Dans lequel les frais d'intérêt, les frais de courtage et d'autres frais valables doivent être calculés comme base pour déterminer le bénéfice. Si la transaction est de courte durée et que le vendeur réalise un bénéfice, il serait approprié de taxer à un taux plus élevé.
En réalité, il existe de nombreux cas où des personnes achètent une maison pour y vivre ou comme bien pour leurs enfants, mais pour des raisons inévitables comme une maladie, des dettes, un déménagement... elles sont obligées de vendre la maison, même à perte, mais doivent quand même payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui est déraisonnable.
Source : https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
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