Le marché immobilier industriel vietnamien entre dans une nouvelle phase de développement avec un fort potentiel de croissance. La stabilité des flux d'investissements directs étrangers (IDE), la forte demande de terrains industriels, la hausse constante des loyers et la vague de transferts de production à l'échelle mondiale sont les principaux moteurs de la croissance des entreprises de ce secteur.
En particulier, les entreprises détenant d’importants fonds fonciers dans des emplacements stratégiques tels que KBC, BCM, IDC et SIP devraient apporter des rendements attractifs aux investisseurs à moyen et long terme.
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| Le marché immobilier des parcs industriels devient un pôle d'investissement prometteur dans un contexte de défis majeurs pour l'immobilier résidentiel. (Source : VnEconomy) |
Les points forts de l'investissement au milieu de nombreux défis
Le marché de l’immobilier industriel devient un pôle d’investissement prometteur dans le contexte difficile du marché immobilier résidentiel.
D'ici 2024, les taux d'occupation élevés des parcs industriels sont devenus un indicateur notable, atteignant 81-83 % dans la région Nord et 92 % dans la région Sud. Cela témoigne non seulement d'une forte demande d'espaces industriels, mais garantit également des flux de trésorerie stables aux investisseurs des parcs industriels.
Les prix des loyers des terrains industriels ont également maintenu une tendance haussière impressionnante, avec une hausse de 35 % dans le Nord et de 67 % dans le Sud entre 2020 et mi-2024. En particulier, dans les parcs industriels du Sud, les prix des loyers ont augmenté en moyenne de 10 à 18 % rien qu'en 2024, prouvant que la demande du marché n'a pas diminué, même lorsque le reste du marché immobilier est confronté à des difficultés.
Les flux d'IDE demeurent le principal moteur du secteur. Au cours des neuf premiers mois de 2024, le total des capitaux d'IDE enregistrés a dépassé 24,78 milliards USD, soit une hausse de 11,6 % par rapport à la même période en 2023. Il convient de noter que les capitaux d'IDE enregistrés dans le secteur manufacturier ont fortement augmenté de 15,7 % sur la même période pour atteindre 12,65 milliards USD au cours des sept premiers mois de 2024, reflétant une forte demande continue de terrains pour la construction d'usines.
Tendances mondiales en matière de changement de production
La vague de transfert de production de la Chine vers le Vietnam devrait continuer de s'accélérer dans les années à venir. Après la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine et la pandémie de Covid-19, de nombreuses grandes entreprises ont mis en œuvre une stratégie de diversification de leurs sites de production. Le Vietnam est devenu une destination attractive grâce à sa situation géographique favorable, sa main-d'œuvre abondante et son environnement d'investissement stable.
Les actions immobilières des parcs industriels ont réagi positivement aux résultats de l'élection présidentielle américaine. Lors de la séance du 6 novembre 2024, de nombreuses actions de parcs industriels ont fortement progressé : KBC, SZC, SIP et VGC ont atteint leur plafond ; LHG et TIP ont progressé de plus de 5 % ; et IDC a progressé de plus de 4,5 %.
Cela reflète les attentes des investisseurs selon lesquelles les entreprises continueront de déplacer leur production de la Chine vers le Vietnam pour éviter les risques liés aux tarifs douaniers et à la chaîne d'approvisionnement.
Développement des infrastructures
Le gouvernement accélère le déblocage des capitaux d'investissement publics pour des projets clés tels que l'autoroute Nord-Sud, l'aéroport de Long Thanh et les nouveaux parcs industriels. En 2024, environ 422 000 milliards de dôngs (environ 62,3 % du plan d'investissement public total) seront consacrés aux projets d'infrastructures de transport. Cet investissement de grande envergure jette les bases solides du développement du secteur de la construction d'infrastructures et des parcs industriels.
Les statistiques montrent que depuis le début de l'année, 23 projets ont été mis en service et 19 projets d'infrastructures clés ont été lancés. Par ailleurs, les acteurs concernés accélèrent la préparation des investissements dans d'importantes lignes ferroviaires nationales, et les projets de lignes ferroviaires et de connexions d'infrastructures sont régulièrement annoncés par les collectivités locales afin d'attirer les investissements.
L'offre et la demande du marché
Selon les experts, 2025 sera l'année du véritable essor de l'immobilier industriel. Entre 2024 et 2027, le Vietnam devrait ajouter 15 200 hectares de terrains industriels et 6 millions de mètres carrés d'entrepôts pour répondre à la demande des investisseurs. Ce développement à grande échelle crée un environnement favorable aux entreprises opérant dans le domaine du développement des infrastructures des parcs industriels.
L'offre des usines et des entrepôts a considérablement augmenté dans la région Sud au troisième trimestre 2024. Plus précisément, les usines préfabriquées ont augmenté de 2 % par rapport au trimestre précédent (environ 92 000 m²), et les entrepôts préfabriqués de 3 % (environ 174 400 m²). L'augmentation de l'offre, combinée à la hausse des loyers, témoigne du renforcement de la confiance des entreprises dans les perspectives à long terme du marché.
Critères de sélection des actions
Lors du choix des actions pour développer l’infrastructure d’un parc industriel, les investisseurs doivent soigneusement prendre en compte les critères suivants :
Selon l'expert Nguyen Anh Khoa, responsable de l'analyse et de la recherche chez Agribank Securities Company (AGR), le facteur le plus important dans la valorisation des actions des parcs industriels est le fonds foncier et le potentiel d'expansion de l'entreprise. La superficie des terrains disponibles à la location influencera fortement la croissance à long terme de l'entreprise, déterminant directement ses flux de trésorerie futurs.
Le taux d'occupation et le prix du foncier sont des indicateurs importants de la performance commerciale et des bénéfices futurs de l'entreprise. Un parc industriel dont le taux d'occupation est élevé et le prix du foncier en constante augmentation au fil des ans sont souvent le signe d'un emplacement privilégié et d'infrastructures de qualité, générant ainsi des bénéfices durables à long terme.
Les facteurs financiers tels que les flux de trésorerie, le ratio d'endettement et la capacité de gestion financière doivent également être soigneusement évalués. Une entreprise dotée d'une structure financière saine, d'un faible ratio d'endettement et d'une capacité à générer des flux de trésorerie stables minimisera les risques dans un contexte de marché volatil.
Perspectives et prévisions de l'industrie jusqu'en 2030
Les perspectives du secteur immobilier des parcs industriels pour la période 2025-2030 sont très positives. Selon les experts, 2025 marquera le véritable essor de l'immobilier industriel, alors que la vague de transfert de la production mondiale se poursuit. La demande de location de terrains se déplace progressivement vers les provinces et les villes de second rang en raison de la rareté des zones centrales, ce qui ouvre aux entreprises la possibilité d'accroître leurs fonds fonciers dans de nouvelles zones.
Les flux de capitaux d’IDE de nouvelle génération (haute technologie, semi-conducteurs, énergie verte) en provenance des principaux pays partenaires tels que les États-Unis, la Chine et l’UE devraient augmenter considérablement d’ici 2030. Cela favorisera le développement de parcs industriels spécialisés avec des normes plus élevées, ouvrant de nouveaux marchés aux entreprises développant des infrastructures de parcs industriels.
Cependant, le secteur sera également confronté à des défis à long terme. La concurrence de pays de la région comme l'Indonésie, la Thaïlande et la Malaisie est de plus en plus féroce pour attirer les IDE. Les exigences croissantes en matière d'environnement et de développement durable obligent les parcs industriels à investir davantage dans les systèmes de traitement des déchets et les énergies renouvelables.
En outre, le développement rapide des technologies d’automatisation et de robotique pourrait réduire l’avantage du Vietnam en matière de coût de la main-d’œuvre, obligeant les parcs industriels à améliorer continuellement la qualité pour maintenir leur compétitivité.
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| La liste des 31 sociétés de développement d'infrastructures de parcs industriels cotées sera détaillée dans l' Annuaire de l'immobilier industriel du Vietnam - Planification du développement à l'horizon 2030. (Source : batdongsan.com.vn) |
Recommandations pour les investisseurs individuels
Le marché immobilier industriel vietnamien entre dans une nouvelle phase de développement, offrant de nombreuses perspectives positives. La stabilité des flux d'investissements directs étrangers (IDE), la forte demande de terrains industriels, la hausse des loyers et la tendance à la délocalisation de la production mondiale constituent des facteurs de soutien importants au développement du secteur.
Pour les investisseurs particuliers, le moment est venu d'envisager d'investir dans des actions immobilières de parcs industriels à fort potentiel. KBC, IDC, BCM, SZC et SIP sont considérées comme offrant de bonnes perspectives de croissance à moyen et long terme. Cependant, les investisseurs doivent garder à l'esprit qu'investir dans des actions immobilières de parcs industriels requiert une vision à long terme et de la patience, et ne se prête pas à des stratégies de « surf » à court terme.
Pour optimiser l'efficacité de leurs investissements, les investisseurs doivent privilégier les entreprises disposant d'importants fonds fonciers, d'emplacements favorables, de résultats commerciaux stables et de stratégies de développement claires. Parallèlement, il est nécessaire de suivre de près les facteurs macroéconomiques tels que les politiques d'attraction des IDE, les flux de capitaux étrangers et l'avancement du développement des infrastructures afin de pouvoir ajuster leurs stratégies d'investissement en temps opportun.
Avec une vision à l'horizon 2030, le secteur de l'immobilier industriel du Vietnam continuera de croître fortement, créant de nombreuses opportunités d'investissement rentables pour les investisseurs dotés de la bonne stratégie et d'une vision à long terme.
La liste des 31 sociétés de développement d'infrastructures de parcs industriels cotées sera détaillée dans l'Annuaire de l'immobilier industriel du Vietnam - Planification du développement jusqu'en 2030.
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