Investir dans le foncier, les critères « instinctifs » que les investisseurs doivent connaître

Sur un forum d'investissement financier, un utilisateur du nom de Khoa Bui a déclaré : « J'ai 34 ans, un appartement, une voiture et une épargne d'environ 2,5 milliards de VND. Je gagne de l'argent grâce à la plateforme en ligne et perçois un revenu mensuel d'environ 100 à 150 millions de VND. Cependant, il est impossible de prédire la durée de ce travail. Actuellement, outre mes dépenses courantes, je dépense 80 % de mon budget en épargne et 20 % en placements boursiers. »

Avec l'argent restant, je veux dépenser 2 milliards de VND pour acheter une propriété, qui est un terrain dans la banlieue, à environ 20 km du centre de Hanoi. Parce que je n’ai aucune expérience dans le domaine de l’immobilier, j’espère que ceux d’entre vous qui ont de l’expérience pourront me conseiller sur ce à quoi je dois faire attention lors du choix d’un terrain pour investir.

De nombreux investisseurs inexpérimentés souhaitent acheter des terrains en banlieue.

Commentant le partage de M. Khoa Bui, Mme Chuyen - une investisseuse vivant à Hanoi, a déclaré que lors de l'achat d'un bien immobilier pour investir, chacun doit prêter attention aux critères de base, tels que si la zone est sur le point d'avoir un nouveau projet d'infrastructure, s'il existe un potentiel de développement d'un parc industriel ou d'une zone administrative, s'il y a des équipements tels que des hôpitaux, des écoles ou si une nouvelle zone résidentielle sera formée à l'avenir, etc. Si les facteurs ci-dessus sont assurés, ce sera la base qui peut aider votre bien immobilier à augmenter son prix de 20 à 30 %, voire plus. Lors d'un récent échange avec la presse, M. Dinh Minh Tuan, directeur des ventes de la chaîne Batdongsan dans la région Sud, a déclaré que pour les investisseurs disposant de « fonds frais » et souhaitant investir à long terme, c'est le moment où vous pouvez envisager de déposer de l'argent. Toutefois, les investisseurs doivent prêter attention à certains critères lors du choix d’un terrain pour un investissement à long terme.

Plus précisément, le premier point consiste à rechercher et à sélectionner des marchés dotés de moteurs de croissance économique régionaux, notamment la croissance du PIB, la planification des infrastructures, les transports et les projets de grands investisseurs. C'est l'étape la plus importante pour choisir un marché potentiel, afin d'éviter la situation d'achat mais de perte de liquidité et de ne pas pouvoir trader. Une fois que vous avez sélectionné le bon marché, vous devez définir la zone potentielle dans un rayon croissant.

Selon les experts, les critères les plus importants lors d'un investissement foncier sont la planification des infrastructures, le trafic, les projets des grands investisseurs...

Par exemple, dans les zones dotées d'infrastructures de transport développées telles que les autoroutes, les aéroports ou les parcs industriels et les zones urbaines nouvellement construits, dans un rayon de moins de 10 km autour, se trouveront des zones de fortes augmentations de prix, collectées par des groupes d'investisseurs professionnels dès que les premières informations seront disponibles. Avec un budget moyen, vous pouvez prospecter dans un rayon de 15-20 km pour choisir une zone avec une gamme de prix plus douce, adaptée à un investissement à long terme. Une fois l’infrastructure ou le projet terminé et attirant les résidents, le marché immobilier continuera d’augmenter ses prix de manière plus durable.

Deuxièmement, les investisseurs doivent prêter attention aux facteurs qui influencent les prix des terrains, tels que l’emplacement, la légalité, la superficie et les commodités environnantes. Ces facteurs garantissent non seulement la sécurité de votre investissement à long terme, mais offrent également le potentiel d’être exploité pour la location. Parce que le terrain est un produit d’investissement ou de spéculation, il est difficile de générer des flux de trésorerie locatifs comme dans de nombreux autres segments. Cela rendra les investisseurs non professionnels impatients car ils « enterrent du capital et attendent le bon moment ». Si le terrain présente des avantages comme une situation idéale, à proximité d'un quartier résidentiel avec de nombreuses commodités, vous pouvez quand même y faire des affaires selon certains modèles comme la location de parkings, de restaurants... Même si le cash-flow est faible, cela aide davantage votre terrain à prendre de la valeur que de le laisser vacant pendant une longue période.

Troisièmement, il faut évaluer avec précision le prix du terrain et sa liquidité. De nombreux nouveaux venus sur le marché foncier ont souvent du mal à évaluer le prix des terrains et à en évaluer la liquidité. En raison de nombreuses périodes de forte hausse puis de baisse, le prix annoncé du terrain aura une différence avec la valeur réelle. Si vous ne connaissez pas la fourchette de prix réelle, vous pouvez facilement vous retrouver dans une situation d'achat ou de vente à perte, ou lorsque vous devez vendre, vous ne pouvez pas négocier en raison d'un manque de liquidité.

Par conséquent, avant de payer, vous devriez vérifier le niveau d'activité dans les bureaux de notaires immobiliers de la région ou s'il existe de nombreux postes d'achat et de vente. De plus, vérifiez l'historique des prix de vente sur environ deux ans auprès de courtiers locaux ou régionaux pour avoir une idée de la fourchette de prix autour du terrain que vous avez l'intention d'acheter.

Concernant les bénéfices attendus, selon M. Dinh Minh Tuan, les données de la chaîne Batdongsan montrent que les terrains ont augmenté en moyenne de 12,5% par an au cours des 7 dernières années. Certains marchés bien développés peuvent croître de 15 à 20 % par an. « Veuillez noter qu'à l'heure actuelle, il est déconseillé d'utiliser l'effet de levier financier pour investir dans le foncier en raison des nombreux risques. Payer des taux d'intérêt élevés érodera vos profits. En cas de pression pour payer les intérêts, vous aurez du mal à vendre rapidement, voire à accepter de vendre à perte pour vous débarrasser des biens », a averti M. Dinh Minh Tuan.

Quynh Chi

Source : https://www.nguoiduatin.vn/dau-tu-dat-nen-nhung-tieu-chi-ruot-nha-dau-tu-can-biet-204665323.htm