Debido a los cuellos de botella en la valoración de terrenos, muchos proyectos de vivienda comercial aún no han determinado los cánones por uso de suelo para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado, por lo que no se pueden realizar transacciones de transferencia.
Debido a los cuellos de botella en la valoración de terrenos, muchos proyectos de vivienda comercial aún no han determinado los cánones por uso de suelo para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado, por lo que no se pueden realizar transacciones de transferencia.
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| Muchos proyectos de viviendas comerciales en la ciudad de Ho Chi Minh no pueden transferirse debido a problemas de tarifas por uso de la tierra. |
Atrapados en problemas de tarifas por uso de la tierra
En declaraciones a un periodista del periódico Dau Tu, el director general de una empresa inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh compartió que su empresa posee varios proyectos potenciales, pero debido a dificultades de flujo de caja, se ve obligada a buscar un socio para transferir un proyecto en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh) para reestructurar sus finanzas. El socio está listo, pero el acuerdo de transferencia del proyecto aún no se puede llevar a cabo debido a barreras legales, siendo uno de los problemas más destacados las tarifas por el uso de la tierra.
De acuerdo a la normativa, para transferir un proyecto, el inversionista debe cumplir con obligaciones financieras con el Estado, incluyendo el pago de derechos de uso de tierras. Sin mencionar que las empresas enfrentan dificultades financieras y no pueden cumplir con sus obligaciones financieras en materia de tierras. Incluso si el socio acepta adelantar una suma de dinero para resolver este problema, la empresa aún no puede pagar la tarifa de uso de la tierra para el proyecto debido a obstáculos en la valuación de las tierras.
El caso antes mencionado no es el único. En 2024, muchas empresas de Ciudad Ho Chi Minh han "dado señales" de que buscarán socios para transferir proyectos, pero hasta ahora no se ha cerrado ningún acuerdo con éxito.
La información del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh también muestra que en 2024 no se transferirán proyectos de viviendas comerciales en la ciudad, aunque muchos inversores extranjeros están ansiosos por realizar acuerdos de fusiones y adquisiciones (M&A), pero todos encuentran dificultades con los procedimientos legales.
Propuesta de modificación del reglamento
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), reconoció que el hecho de que no se transfirieran proyectos de viviendas comerciales durante todo un año muestra que las actividades de fusiones y adquisiciones están estancadas, mientras que esta es la necesidad real de muchas empresas de reestructurar las inversiones para superar las dificultades y crear flujo de caja.
Según el Sr. Chau, el artículo 39 de la Ley de Negocios Inmobiliarios (2023) estipula un principio muy estricto: después de completar la transferencia de todo o parte del proyecto inmobiliario, el cesionario hereda los derechos y obligaciones del inversor transferente. Sin embargo, esta ley también estipula: la condición para la transferencia del proyecto es haber cumplido con las obligaciones financieras relativas a los terrenos del proyecto, incluyendo los derechos de uso de la tierra, rentas de la tierra e impuestos, tasas y cargos relacionados con la tierra (si los hubiera)...
El Sr. Chau dijo que tales regulaciones no son realmente consistentes y no se acercan a la realidad. Porque los inversionistas de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial sólo cumplen con sus obligaciones financieras y pagan los derechos de uso de la tierra al Estado una sola vez, excepto en los casos en que los ajustes del proyecto conlleven obligaciones financieras adicionales.
Por lo tanto, HoREA propuso que el Ministerio de Construcción considere presentar al Primer Ministro y a las autoridades competentes para su consideración y complementación una reglamentación que estipule que en caso de que un inversor transfiera todo o parte de un proyecto inmobiliario sin cumplir con las obligaciones financieras respecto del terreno, la empresa que recibe la transferencia es responsable de cumplir con esta obligación en nombre del antiguo inversor.
Según HoREA, esta enmienda tiene como objetivo eliminar los cuellos de botella para las fusiones y adquisiciones, tanto para eliminar las dificultades para las empresas como para despejar los bloqueos para las actividades de transferencia de proyectos, promoviendo así la recuperación del mercado inmobiliario, un desarrollo seguro, saludable y sostenible, al tiempo que contribuye a aumentar los ingresos del presupuesto estatal.
Además, cientos de proyectos inmobiliarios actualmente paralizados aún no han cumplido con sus obligaciones financieras con el Estado. Si se transfieren estos proyectos, la empresa cesionaria suele ser una unidad con capacidad financiera y de gestión, y puede reiniciar el proyecto o reestructurarlo y ajustarlo para satisfacer las necesidades del mercado, creando así obligaciones financieras adicionales y aumentando los ingresos para el presupuesto estatal.
“Si no se modifica la normativa antes mencionada, las empresas aún pueden 'esquivarla' transfiriendo acciones o vendiendo el negocio, lo que en esencia equivale a transferir proyectos inmobiliarios”, añadió Chau.
Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html
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