Los agentes inmobiliarios inflan los precios de los apartamentos y los compradores se sienten frustrados

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Debido a la necesidad de comprar un apartamento nuevo o usado en Hoang Mai, distrito de Hai Ba Trung para que su hijo estudie el primer año de universidad, desde hace más de un mes, la Sra. Tran Thi Phuong Lien (ciudad de Nam Dinh, provincia de Nam Dinh) ha pedido continuamente a conocidos en Hanoi y corredores que la ayuden a encontrar un apartamento con 2 dormitorios, 2 baños y 1 cocina.

Como el presupuesto era de tan solo 2 mil millones de dongs, dependía de conocidos y corredores, y también era comerciante de telas. La Sra. Lien iba con frecuencia al mercado de Ninh Hiep (Gia Lam, Hanói) para comprar productos y buscaba activamente apartamentos y proyectos para reducir costos y encontrar una zona adecuada.

Los agentes inmobiliarios de apartamentos también utilizan muchos trucos para cazar clientes. (Foto: Ky Phuong).

Sin embargo, después de más de un mes de pedir un corredor y que le presentaran uno, la Sra. Lien se sorprendió al descubrir que para la misma área, ubicación similar o mismo proyecto, el corredor cotizó un precio muy diferente del precio dado por el antiguo propietario o el propietario del proyecto.

Normalmente, en el proyecto de apartamentos Rose Town (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Hanoi) en la actualidad, el inversor ofrece un precio de 2.400 millones de VND por un apartamento de 2 habitaciones con una superficie de 71 - 78 m2; Apartamento de 3 dormitorios, superficie 88 - 104 m2, precio desde 2.800 millones de VND, equivalente a 31,8 - 33,8 millones de VND/m2 o más.

Según la Sra. Lien, que entiende la psicología de los compradores, los agentes inmobiliarios aumentan demasiado los precios de los apartamentos, desde varios millones hasta decenas de millones de VND/m2 en comparación con el precio ofrecido por el inversor, lo que hace muy difícil para los necesitados encontrar una vivienda.

"El hecho de que los agentes inmobiliarios aumenten demasiado el precio obliga a quienes realmente desean comprar una casa a adquirirla a un precio mucho más alto, ya que los compradores no pueden comprar directamente al inversor, sino que deben hacerlo a través de agentes inmobiliarios o plataformas de negociación", explicó la Sra. Lien.

Para aclarar este contenido, VTC News realizó una encuesta de precios en el edificio de apartamentos The Terra - An Hung (área urbana de An Hung, La Khe, Ha Dong, Hanoi). En consecuencia, el apartamento tiene una superficie de 74 m2, 2 dormitorios, 2 baños, 2 balcones, el inversor ofrece un precio de venta de 2.800 millones de VND, equivalente a más de 37,4 millones de VND/m2. Apartamento de 2 dormitorios y 2 baños, superficie 82 m2, precio 3,1 mil millones de VND, equivalente a 37,5 millones de VND/m2. Apartamento de 3 dormitorios y 3 baños, superficie 90 m2, precio 3.500 millones de VND, equivalente a 38,8 millones de VND/m2.

Sin embargo, cuando PV contactó a algunos corredores en este proyecto, dijeron que el precio de los apartamentos en este proyecto fluctuaba alrededor de 45 - 50 millones de VND / m2, lo que significa que el precio aumentó entre 7,5 y 15 millones de VND / m2.

La oferta de apartamentos en Hanói es muy escasa y la demanda ha aumentado recientemente, por lo que el precio es bastante razonable. Si pagas el depósito ahora, puedes comprarlo. Si dudas, se agotará y el precio seguirá subiendo en el futuro, afirmó este agente.

Tenga cuidado al tratar con corredores

Al compartir con VTC News, muchos corredores que son conocidos dijeron que no es raro que los corredores usen el truco del "surf" para obtener ganancias solo depositando con el propietario, luego revendiendo, y cuando hay un comprador, inmediatamente transfieren la propiedad para obtener ganancias.

Los agentes inmobiliarios de pisos antiguos también utilizan muchos trucos para atraer clientes. (Ilustración).

Estos corredores incluso crean páginas de fans, grupos de redes sociales y sitios web especializados en la venta de casas y terrenos y luego se turnan para vender casas y terrenos a precios elevados. Para hacer más auténtica esta información, los brokers también se conectan entre sí para interactuar, comentar apartamentos o crear transacciones inmobiliarias virtuales para “engañar” a compradores inexpertos, aquellos con necesidades reales o personas en provincias.

O cuando necesitan vender un proyecto, los corredores publicarán continuamente artículos en las redes sociales para crear un efecto de estímulo, mostrando a los clientes que esta área está "de moda", atrayendo así a las personas interesadas.

“Por supuesto, la intermediación es una profesión que genera ingresos al obtener un porcentaje de la diferencia de ganancias en las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, la diferencia debe ser adecuada, no demasiado alta en comparación con el mercado, ya que podría generar desconfianza en los compradores”, informó el corredor Hoang Van Binh.

En realidad, no es raro que los agentes inmobiliarios utilicen trucos para promocionar el mercado inmobiliario y de apartamentos con el fin de "calentarlo" y así crear olas virtuales. Incluso hay grupos de corredores, propietarios e inversionistas que se han "dado la mano" para comprar y vender, notariando para crear transacciones virtuales, "mano izquierda" vendiendo a "mano derecha".

Por lo tanto, los compradores deben estar atentos a los trucos de los corredores para evitar perder más dinero o tener sus productos "atascados", especialmente cuando el mercado aún enfrenta muchas dificultades como ahora.

La investigación de VTC News muestra que los corredores a menudo tienen una regla general: en los proyectos de departamentos, la tasa de depreciación después de 3-4 años de uso es de alrededor del 20%. A lo largo de 5 años se irá acumulando una tasa de depreciación que dependerá de la normativa de cada piso.

Por ejemplo, un cliente quiere comprar un apartamento por 2 mil millones de VND. Si dentro de cuatro años el propietario desea revender la vivienda, el agente deducirá el 20%, es decir 400 millones de VND. Si desea vender en el quinto año, la tasa de deducción será del 22 – 23%, dependiendo del acuerdo. En particular, para los apartamentos en proyectos que no tienen libros rosas, apartamentos con un plazo de construcción de 50 años, la tasa de depreciación aumentará, cayendo a alrededor del 25 - 35% para exprimir el precio del vendedor.

Citando su propio ejemplo, la Sra. Phuong Thi Thuy (Ha Giang) dijo que a finales de octubre compró un viejo apartamento de 82 m2 en Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) por 2.500 millones de VND, equivalente a 30,5 millones de VND/m2.

Cuando pregunté, el agente inmobiliario me dijo que no había nuevos proyectos en la zona de Dinh Cong, por lo que los precios de los apartamentos habían subido mucho. Actualmente, este apartamento de 82 m² tiene un precio de 3.100 millones de VND. Después de dos visitas, le pedí a un conocido el número de teléfono del propietario y le pregunté el precio directamente. Me dijo que estaba a la venta por 2.600 millones de VND, equivalente a 31,7 millones de VND/m².

Si comparamos el precio dado por el propietario, el agente lo aumentó para obtener una ganancia de hasta 500 millones de VND / apartamento con una superficie de 82 metros cuadrados. Después de acordar el plan de compraventa entre los antiguos y nuevos propietarios y recortar el porcentaje de comisión para el bróker, llamamos al bróker para pagar 80 millones de comisión. "El apartamento que compré fue bastante satisfactorio; incluso con la comisión, era 420 millones de VND más barato que la oferta del agente", dijo la Sra. Thuy.

La Sra. Thuy también compartió su experiencia de que si los clientes quieren comprar a un precio cercano, deben investigar y comparar de manera proactiva los precios de las casas con departamentos similares en el mismo proyecto, la misma área y el mismo segmento.

“Si la diferencia de precio es demasiado alta en comparación con el precio del agente, debería considerarlo y negociar proactivamente, regatear o encontrar al verdadero propietario. Sin embargo, los clientes no deberían faltar a su palabra ni reducir el porcentaje de comisión del agente”, dijo la Sra. Thuy.

PHAM DUY

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