Los inversores en proyectos inmobiliarios tienen dificultades para gestionar el inventario

Con grandes inventarios, los negocios inmobiliarios ofrecen soluciones para estimular la demanda como ventas a plazos, alquileres mensuales o uso de apalancamiento financiero.

Suficientes formas de gestionar el inventario

En 2023, An Gia Group entregará el proyecto de apartamentos West Gate en el distrito de Binh Chanh (HCMC). El proyecto está construido en un terreno de 3,1 hectáreas, incluye 4 torres de apartamentos con 2.000 productos.

Sin embargo, después de la entrega, el proyecto todavía tiene una gran cantidad de productos sin vender y se considera inventario. Para hacer frente a esta cantidad de bienes, el inversor ha abierto la venta con una política de que los clientes sólo pagan el 10% del valor del apartamento, firman un contrato de compraventa y se mudan inmediatamente; Los próximos 12 meses, el comprador paga otro 20%; 24 meses después, paga el 65% restante.

Además de la política anterior, muchos apartamentos con inventario son manejados por los inversionistas a través de alquileres mensuales, con dos modalidades, incluyendo el alquiler de casas vacías (solo con muebles básicos) y el alquiler de casas con muebles preliminares (cama, armario, mesa y sillas).

La estrategia anterior es bastante efectiva y también se está implementando en otras empresas, como Bcons, Novaland, Dat Xanh...

Con la línea de productos de casas adosadas y villas, los inversores también están implementando el método mencionado anteriormente, como el Proyecto Dragon City en el distrito de Nha Be (HCMC).

Debido a la presión del flujo de caja, muchos inversores también aplican otras políticas de estímulo. Por ejemplo, en el Proyecto Summerland Mui Ne, para movilizar capital del inventario, la empresa hizo que los empleados firmaran contratos de ventas, y cada empleado desde el nivel de jefe de departamento en adelante compraba algunos productos y luego hacía un contrato de préstamo bancario, del cual la empresa tenía capital para rotar las operaciones. Cuando los clientes quieran comprar el producto, el inversor liberará el préstamo y lo venderá al cliente real.

Así es también como proceden otras grandes empresas inmobiliarias de Ciudad Ho Chi Minh en sus proyectos.

¿Es el inventario una preocupación?

Según el último informe del Ministerio de Construcción, el inventario inmobiliario en proyectos en el primer trimestre de 2024 de 56 provincias y ciudades de todo el país es de 23.029 unidades (entre departamentos, casas unifamiliares y terrenos). De los cuales, el edificio de apartamentos cuenta con 3.706 unidades; 8.468 viviendas unifamiliares; El terreno cuenta con 10.855 parcelas. Sin embargo, se cree que las cifras reales de inventario son mucho mayores.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que esta cifra no es satisfactoria y no evalúa completamente el problema de inventario, especialmente para las empresas con grandes inventarios.

"Esta evaluación puede llevar a la idea errónea de que el inventario inmobiliario actual es muy pequeño y no es motivo de preocupación, mientras que en realidad, el inventario sigue siendo muy grande y necesita una atención especial para resolverlo a fin de garantizar la liquidez y el desarrollo estable y saludable de las empresas y del mercado inmobiliario", enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.

Según el Sr. Le Hoang Chau, los inventarios de bienes raíces de acuerdo con el plan de la empresa y los inventarios en el proceso de distribución y circulación son normales. Lo preocupante es que se han puesto inventarios en el mercado pero no se han vendido, porque están relacionados con la liquidez de la empresa y las relaciones crediticias con los bancos comerciales en términos de morosidad y seguridad crediticia.

El Sr. Truong Van Thanh, Director General de Tay Nam Real Estate Joint Stock Company, dijo que en realidad, después de la construcción y la entrega, cada proyecto siempre tiene una cierta cantidad de inventario, siendo el más bajo el 10% para apartamentos y el 30% para casas adosadas, villas y terrenos. Estos productos de inventario en su mayoría se encuentran en malas ubicaciones, por lo que son difíciles de vender, incluso si el precio es más bajo que el de otros productos del mismo proyecto.

Según el Sr. Thanh, los grandes inventarios son una carga para las empresas. Sin embargo, vender esta cantidad no es fácil, porque con el tiempo, los proyectos recién abiertos recibirán más atención por parte de los clientes.

La historia que contó el señor Thanh está bien fundamentada. Por ejemplo, en 2018, Cat Tuong Group inició la construcción y las ventas en Cat Tuong Western Pearl Urban Area, cubriendo un área de 80 hectáreas. En 2019, esta empresa lanzó la venta del Proyecto Cat Tuong Phu Hung, con un área de 92 hectáreas en la provincia de Binh Phuoc. Sin embargo, después de muchos años de implementación, el inventario en estos dos proyectos todavía representa alrededor del 30%. Mientras tanto, los proyectos recientes en la zona siempre tienen transacciones bastante buenas.

“Con el nivel actual de inventario, creo que las empresas deberían tener cálculos más innovadores en sus políticas comerciales para que el inventario siga siendo un producto rentable para la empresa, no una mala deuda para la empresa”, dijo el Sr. Chau.

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