Chinas „Gegenmittel“: Kann der Immobiliensektor nur schwer gerettet werden?

Nach Schätzungen von Goldman Sachs ist die Krise auf dem chinesischen Immobilienmarkt auf die im August 2020 eingeführte Politik der „drei roten Linien“ zurückzuführen, die es Fondsentwicklern schwer machte und zu Zahlungsausfällen bei Ramschanleihen im Wert von über 160 Milliarden US-Dollar führte.

Die Investmentbank sagte, die Preise für Zweitwohnungen seien um 20 Prozent gefallen, während der Neubau von Eigenheimen seit seinem Höchststand um 16 Prozent zurückgegangen sei.

Ein im Bau befindliches Wohngebäude in Jinan, China, am Donnerstag, 9. Mai 2024. Foto: Bloomberg.

Als Reaktion darauf kündigte Peking ein Rettungspaket historischen Ausmaßes an, das unter anderem eine Senkung der Hypothekenzinsen und der Einlagensicherung zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes vorsah, der in seiner Blütezeit für ein Viertel des Wirtschaftswachstums des Landes verantwortlich war.

Gleichzeitig richtete das Land eine Kreditfazilität in Höhe von 300 Milliarden Yuan (über 42 Milliarden US-Dollar) ein, um staatlich subventionierte Wohnungsbauprojekte zu unterstützen. Provinzen und Städte werden ermutigt, das Geld zu verwenden, um fertige Gewerbeimmobilien zu angemessenen Preisen zu kaufen und so soziale Wohnungsbauprogramme zu unterstützen.

Nach Angaben der China Real Estate Information Corporation (CRIC) verzeichneten 30 große chinesische Städte im Mai ein Transaktionsvolumen für neue Eigenheime von insgesamt 10,8 Millionen Quadratmetern, 4 Prozent mehr als im April.

Die Verkäufe stiegen um 23 Prozent gegenüber dem Monatsdurchschnitt des ersten Quartals von 8,77 Millionen Quadratmetern, gingen jedoch um 34 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres zurück.

„Wir schätzen, dass die Preise für neue Eigenheime in diesem Jahr um 5 bis 10 Prozent fallen werden. Das ist keine große Veränderung gegenüber der Zeit vor der Einführung des Rettungspakets durch Peking“, sagte Raymond Cheng, Geschäftsführer von CGS International Securities Hong Kong.

„Die Umsätze der Bauträger steigen zwar, aber nicht so schnell wie erwartet. Transaktionshäufigkeit und Preise haben sich nicht wesentlich verändert, da die Käufer weiterhin vorsichtig bleiben“, sagte er und verwies auf die Reaktionen von sechs großen Immobilienentwicklern, darunter China Overseas Land and Investment, China Resources Land und Longfor Group.

Um Käufer anzulocken, haben in der vergangenen Woche große chinesische Städte wie Shanghai, Shenzhen und Guangzhou die Hypothekenzinsen gesenkt und die Beschränkungen für den Eigenheimkauf gelockert. Lokale Medien berichteten von einer Zunahme der Anfragen und Besuche bei den örtlichen Immobilienverkaufszentren.

Im Bau befindliche Wohngebäude im Elegant Lifestyle-Projekt von China Vanke in Shenzhen, China, am Mittwoch, 17. April 2024. Foto: Bloomberg.

So waren beispielsweise alle 422 Wohnungen eines neuen Luxusprojekts im Shanghaier Stadtteil Putuo, deren durchschnittlicher Quadratmeterpreis 104.000 Yuan beträgt, bereits zwei Stunden nach der Eröffnung am 3. Juni ausverkauft, berichtete das Lokalmedium Jiemian News.

Die Verkäufe neuer Eigenheime in der Stadt stiegen in der Woche bis zum 27. Mai um 35 Prozent, eine Woche nachdem die Stadtregierung Beschränkungen für den Eigenheimkauf gelockert und Subventionen eingeführt hatte, um Käufer anzulocken, wie aus Daten hervorgeht, die von Centaline Property in Shanghai zusammengestellt wurden.

Doch solche Lichtblicke sind selten, da Preisstabilität sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt unerreichbar ist und der Druck, überschüssige Lagerbestände abzubauen, weiterhin besteht.

„Zwischen Eigenheimbesitzern und potenziellen Käufern herrscht immer noch ein Preisspiel“, sagte You Liangzhou, Eigentümer des Shanghaier Immobilienunternehmens Baonuo, und fügte hinzu, er rechne in naher Zukunft nicht mit einer Erholung der Preise. CRIC-Daten zeigen, dass sich der Markt in der Stadt seit Jahresbeginn abgekühlt hat. In den ersten fünf Monaten des Jahres gingen die gesamten Eigenheimkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 43 % zurück.

„Die Immobilienpreise in Shenzhen haben sich nicht verändert und die Bauträger beeilen sich, die Preise zu senken, um ihre Lagerbestände abzubauen“, sagte Andy Li, China-CEO der Centaline Real Estate Agency.

„Das Vertrauen der Käufer ist sehr schwach und sie werden fernbleiben, bis sie sehen, dass der Preis seinen Tiefpunkt erreicht“, fügte Herr Li hinzu.

Nur in vier der 30 vom CRIC beobachteten Großstädte gab es im Mai im Vergleich zum Vormonat Anzeichen einer Verbesserung der Bestandsrückgänge. Allerdings ist der Zyklus in allen 30 untersuchten Städten länger als im letzten Jahr. In 20 von ihnen wird erwartet, dass die Reduzierung der Lagerbestände mehr als 18 Monate dauert, so CRIC.

Kreditanalysten beurteilen die Aussichten für den chinesischen Immobilienmarkt düster. Fitch Ratings hat diese Woche seine Umsatzprognose für dieses Jahr gesenkt und erwartet nun einen Rückgang der Einnahmen um 15 bis 20 Prozent. Zuvor hatte das Rating einen Rückgang von 5 bis 10 Prozent prognostiziert. Sie erwarten außerdem, dass die Preise für neue Eigenheime in diesem Jahr um 5 % fallen werden.

„Wir prognostizieren, dass sich die langfristige Wohnungsnachfrage in China auf durchschnittlich 800 Millionen Quadratmeter belaufen wird“, hieß es weiter bei Fitch Ratings. Die Zahl sei „deutlich niedriger als in den Vorjahren, was darauf schließen lässt, dass der Trend zur Branchenkonsolidierung möglicherweise noch einige Zeit anhält.“

Khanh Vy (laut SCMP)

Quelle: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html