Am Nachmittag des 12. Oktober organisierten die Vietnam Real Estate Association (VNREA) und die Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) gemeinsam eine Veranstaltung zur Bekanntgabe des Berichts „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“.
Immobilientransaktionen nehmen wieder Fahrt auf
In ihrer Eröffnungsrede zitierte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Leiterin der Abteilung für Marktforschung und Beratung zur Förderung von Immobilieninvestitionen bei VARS, die Forschungsdaten von VARS und sagte, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt allmählich verbessere, insbesondere im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende letzten Jahres und in den ersten Monaten dieses Jahres.
Der Markt zeigt allmählich mehr Lichtblicke. Dabei handelt es sich um Orte mit entwickelter Wirtschaft, die Wert darauf legen, Investitionen in die Infrastruktur und den Transport zu fördern, und die über ein der Nachfrage entsprechendes Angebot verfügen, wie etwa Hanoi, Haiphong, Lao Cai, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho Chi Minh,…
Frau Mien sagte, dass die oben genannten Ergebnisse den Bemühungen, Verbindungen und der engen Abstimmung zwischen staatlichen Verwaltungsbehörden und Unternehmen zu verdanken seien. Insbesondere wurden von der Regierung kontinuierlich und wiederholt fast 20 damit zusammenhängende untergesetzliche Dokumente und Maßnahmen erlassen, deren Inhalt sich immer mehr an den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes und der Unternehmen orientiert.
„Obwohl der Markt nicht stark genug ist, um die Steigung zu überwinden, ist er der Gefahr, dass er die Bremsen verliert, einigermaßen entgangen“, sagte Frau Mien.
Der Immobilienmarkt hat die schwierigste Phase hinter sich, die Transaktionen erholen sich quantitativ und qualitativ allmählich.
Aus den Daten im Bericht geht hervor, dass das Transaktionsvolumen auf dem Markt im Laufe der Zeit zugenommen hat, da immer mehr Produkte auf den Markt kommen, die den Bedürfnissen der Menschen entsprechen. Demnach verzeichnete der Markt im dritten Quartal 2023 fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal 2023.
Im Vergleich zur Vorperiode betrug die Gesamtzahl der Transaktionen in den ersten 9 Monaten des Jahres 2023 jedoch nur etwa 50 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und etwa 20 % im Vergleich zum Landfieber-Zeitraum. Der Grund hierfür liegt darin, dass es auf dem Markt immer noch an Angebot im Bereich Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum mangelt, weil die Immobilienpreise kontinuierlich steigen und keine Anzeichen eines Endes in Sicht sind.
Mit Blick auf die Zukunft zeigt der VARS-Bericht deutlich, dass die wirtschaftliche Erholung zusammen mit positiven Prognosen für das Wirtschaftswachstum sicherlich zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien in allen Segmenten führen wird, von Wohnungen bis hin zu Büros zur Miete, Fabriken, Einzelhandelsimmobilien … Insbesondere in einer Situation, in der das Angebot aus vielen Gründen knapp ist, ist mit einem Anstieg der Immobilienpreise in der kommenden Zeit zu rechnen.
Darüber hinaus erwähnte Frau Mien auch, dass die Staatsbank die Betriebszinsen seit März 2023 viermal hintereinander gesenkt habe. Die Zinssätze für Bankkredite sind deutlich gesunken und liegen zwischen 6,7 % und 10 %. Damit nähern sie sich dem Niveau von Anfang 2022, und im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2023 sind sie von 0,4 % auf 3,5 % gesunken. Dies ist ein günstiger Zinssatz für Eigenheimkäufer. Wenn Sie in dieser Zeit ein Eigenheim kaufen, können Sie das Kredit- und Preisniveau optimal ausnutzen.
Es müssen mehr Mechanismen für Investoren geschaffen werden, um Sozialwohnungen zu bauen
Herr Le Dinh Chung, Mitglied der VARS Real Estate Research Working Group und Generaldirektor von SGO Homes, erklärte bei der Veranstaltung, dass der Immobilienmarkt in den Großstädten Anzeichen einer Bodenbildung gezeigt habe, wobei der Schwerpunkt auf dem Wohnungs- und Häusersegment mit Preisen unter 10 Milliarden VND in den zentralen Kerngebieten liege.
Im Grundstückssegment gab es bisher keine positiven Signale, aber Anzeichen dafür, dass bei Auktionsgrundstücken der Boden durchbrochen wird. In der Gegend um Hanoi liegt der Preis bei etwa 2 Milliarden VND, mit einer Absorptionsrate von 70 – 80 %, wobei der Auktionspreis etwa 5 % über dem Anfangspreis liegt und sofort mit einer Differenz von 30 – 50 Millionen VND/Grundstück übertragen werden kann.
Einzig im Resorttourismus herrscht weiterhin trübe Stimmung, das Transaktionsvolumen stagniert aufgrund der Anlegerstimmung am Markt.
Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, hielt bei der Veranstaltung eine Rede.
Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienforschung und -entwicklung und Generaldirektor von G-Home JSC, äußerte seine Ansichten zum Angebot an Sozialwohnungen und betonte, dass die Politik des Staates, eine Million Sozialwohnungen zu bauen, äußerst menschlich sei.
In Wirklichkeit müsse man jedoch erkennen, dass eine Million Sozialwohnungen für den aktuellen Markt nicht ausreichen, sagte Herr Nam. Selbst wenn das oben genannte Projekt maximal umgesetzt würde, gäbe es immer noch eine große Nachfrage nach Eigentum.
Gleichzeitig sind mit der Umsetzung, dem Bau und der Freigabe von Sozialwohnungsprojekten für den Verkauf noch immer viele Probleme verbunden, von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen, die für Policen in Frage kommen.
Herr Nam wies insbesondere auf die aktuelle Situation hin, in der es für die Menschen sehr schwierig sei, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten, weil viele Vorschriften zu streng seien und die Menschen in reiche und arme Menschen unterteilt würden, wodurch Sozialwohnungen für viele Bevölkerungsschichten unerschwinglich seien.
Auch auf Investorenseite ist die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus ein schwieriges Problem, da es in vielen Bereichen Schwierigkeiten gibt, von den Mechanismen über die Politik bis hin zur finanziellen Leistungsfähigkeit der Unternehmen. Laut Herrn Nam ist der Bau von Sozialwohnungen „sowohl schwierig als auch riskant“.
Auf dem Markt kommt es sogar vor, dass Sozialwohnungen „unverkauft“ bleiben, da die Baugebiete ungünstig gelegen sind und den Wohnbedürfnissen der Bewohner nicht gerecht werden. Viele Investoren investieren Zeit und Geld in den Bau, werden aber jahrzehntelang von Verwaltungsverfahren „gequält“. Wenn sie nach der Fertigstellung und der Freigabe zum Verkauf einen Verlust machen, müssen sie diesen selbst tragen. Wenn sie einen Gewinn von mehr als 10 % machen, sind sie gezwungen, diesen an den Staat abzuführen – Herr Nam hält das für unvernünftig.
Dementsprechend empfahl der Generaldirektor von G-Home JSC, dass die Wohnungspolitik auf alle sozialen Schichten ausgerichtet sein sollte. Die Regelungen für Begünstigte von Sozialwohnungsmaßnahmen müssen angepasst werden, um sie angemessener zu gestalten. Sozialwohnungen sind nicht für den Verkauf an die Reichen bestimmt, sondern sollten auch diejenigen ansprechen, die steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse haben, aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau haben.
Gleichzeitig müssen die Mechanismen und Richtlinien für Investoren offener und „freier“ gestaltet werden, und es müssen Lob und Förderung sowie die Schaffung von Bedingungen für Unternehmen im sozialen Wohnungsbau geäußert werden, damit diese mehr Möglichkeiten haben, weiter zu bauen.
Abschließend sagte Herr Tran Van Binh, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär von VARS, dass in der kommenden Zeit neben rechtlichen und kapitalbedingten Engpässen das Vertrauen der Kunden und Investoren die letzte „Barriere“ sei, die beseitigt werden müsse, damit der Immobilienmarkt wirklich zur Normalität zurückkehren könne.
Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 dürfte ein Sprungbrett für eine Transformation im Jahr 2024 sein. Das Gesamtbild des Marktes wird sicherlich viele neue Lichtblicke aufweisen. Insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungsspielraum, mit zeitgleicher und moderner Planung, einer auf Investitionen ausgerichteten Infrastruktur und nicht zu hohen Preisen .
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