„Neuer Player“ auf dem Immobilienmarkt

Der „neue Akteur“ ist kein Unternehmen, sondern eine Politik, die darauf abzielt, ein der Kaufkraft der Bevölkerung angemessenes Wohnungsangebot zu schaffen. Bei guter Umsetzung kann sich die unzumutbare Situation auf dem Immobilienmarkt in naher Zukunft ändern.

Sozialwohnungsgebiet Thang Long Green City im neuen Stadtgebiet Kim Chung, Hanoi – Foto: B.NGOC

„Neuer Spieler“ mit viel „Ware“ in der Hand. Dabei werden den einzelnen Ortschaften konkrete Ziele für den sozialen Wohnungsbau zugewiesen, um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen zu erreichen. besteht darin, ein Modell zur Massenproduktion und Gewinnsteigerung zu entwerfen, um Unternehmen zum Bau von Sozialwohnungen zu ermutigen.

Im März müssen wir einen nationalen Wohnungsbaufonds einrichten, und es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um Schwierigkeiten für Immobilienprojekte zu beseitigen, die mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind …

Quelle: Bauministerium – Grafik: T.DAT

Traurige Realität: Die Wohnungspreise steigen weiter

Die Nachfrage nach Wohnraum ist zu hoch, während das Angebot – vor allem im Bereich des gewerblichen Wohnungsbaus im mittleren, oberen und luxuriösen Bereich – begrenzt ist. Dadurch steigen die Wohnungspreise weit über ihren tatsächlichen Wert.

Den Aufzeichnungen von Tuoi Tre zum Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) zufolge gibt es einen enormen Unterschied zwischen den Verkaufspreisen von Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen im selben Gebäude.

Während der Verkaufspreis für Sozialwohnungen im NHS-Trung-Van-Gebäude vom Bauministerium von Hanoi im Mai 2023 mit etwa 19,5 Millionen VND/ ^m2 bekannt gegeben wurde, wird der Verkaufspreis für Gewerbewohnungen (etwa 20 % der Gesamtzahl der Wohnungen im Projekt) mit 60 – 70 Millionen VND/ ^m2 angeboten.

Im selben Projekt und mit derselben Infrastruktur und Bauqualität ist der Verkaufspreis von Gewerbewohnungen dreimal höher als der Verkaufspreis von Sozialwohnungen.

Ebenso wurde der Verkaufspreis des Sozialwohnungsprojekts Udic Ecotower Ha Dinh (dessen Bau gerade durch die Udic Infrastructure Development Investment Corporation auf dem Grundstück N01 im neuen Stadtgebiet Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri, Hanoi begonnen hat) vom Bauministerium von Hanoi im Februar 2025 mit etwa 25 Millionen VND/ ^m2 , einem Mietpreis von 150.000 VND/ ^m2 /Monat und einem Mietkaufpreis von 390.000 VND/ ^m2 /Monat bekannt gegeben.

Gleichzeitig werden Verkaufspreise für Gewerbewohnungen in benachbarten Gebieten mit gleicher sozialer Infrastruktur und Verkehrsanbindung, wie etwa Eco Green City, D3 Vinaconex 2-Gebäude, QMS To Huu und The Charm An Hung, mit Preisen zwischen 55 und 75 Millionen VND/ ^m2 angeboten.

Die oben beschriebene Situation zeigt die Defizite des aktuellen Wohnungsmarktes. Der Preis für Sozialwohnungen, die vom Staat kontrolliert werden (mit einer Gewinnspanne von 10 %), wird auf einem für die Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen erschwinglichen Niveau gehalten (ca. 20 - 25 Millionen VND/ ^m2 ), während der Preis für gewerbliche Wohnungen (aufgrund der Knappheit) vom Angebotspreis der Projektbesitzer abhängt, der auf ein anormales Niveau getrieben wird (von 55 - 75 Millionen VND/ ^m2 ), obwohl sich die Qualität der Wohnungen kaum unterscheidet.

Die Situation ständig steigender Wohnungspreise führt auch dazu, dass die Preise für Wohnungen, die seit 5–10 Jahren genutzt werden und deren Ausstattung unverändert oder sogar verschlechtert ist, im Jahr 2024 um das 1,5- bis 2-fache steigen werden.

Sozialwohnungsgebiet NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) – Foto: BN

Viele Wohnungen stehen zum Verkauf, können die Preise weiter steigen?!

Die Regierung hat die zuständigen Ministerien und Sektoren aufgefordert, die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds bis März 2025 abzuschließen, um das Angebot an Sozialwohnungen und günstigen Gewerbewohnungen, die für die Einkommen der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen sowie für Arbeiter in Industrieparks geeignet sind, deutlich zu erhöhen.

Viele Experten sind überzeugt, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds zusammen mit einer Reihe von Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus dazu beitragen wird, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der kommenden Zeit zu erhöhen, den Wohnungsmarkt umzugestalten und die Immobilienpreise in den kommenden Jahren zu senken.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, sagte, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds langfristig für Marktstabilität sorgen und den Mindestbedarf der Menschen an Wohnraum decken werde, es jedoch einige Zeit dauern werde, bis ein entsprechendes Wohnungsangebot geschaffen sei.

Kurzfristig jedoch werden Informationen über die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds das Vertrauen der Märkte stärken und Arbeitnehmer und Menschen mit niedrigem Einkommen darauf vertrauen lassen, dass es dann bezahlbaren Wohnraum zu kaufen geben wird.

Laut Dr. Nguyen Quang Tuyen, außerordentlicher Professor und Vizepräsident des Rates der Rechtsuniversität Hanoi, hat die Regierung den Mangel des Immobilienmarktes richtig erkannt: Das Angebot sei im Vergleich zur Nachfrage zu gering. Zuvor hat der Staat lediglich Policen herausgegeben, während die Steigerung des Angebots von Investoren abhing. Es gab also keinen Fonds für günstigen Wohnraum, den man den Leuten hätte verkaufen können.

Jetzt teilt die Regierung den Kommunen jährliche Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu. Bei einer strikten Umsetzung wird das Angebot sicherlich steigen. Dies ist auch die Lösung, die in vielen Ländern umgesetzt wird.

„Die Lösungen werden den Markt beeinflussen und regulieren und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern. Wichtig ist, sie strikt umzusetzen. Gleichzeitig ist es notwendig, den Markt transparent zu machen, ein vollständiges Datensystem für Immobilien zu haben, zu wissen, wie viele Häuser eine Person besitzt und Regulierungsinstrumente wie die Grundsteuer zu nutzen“, betonte Herr Tuyen.

Mieter bringen Möbel in ein Wohnhaus in der Le Van Luong Straße, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: TU TRUNG

Ho-Chi-Minh-Stadt schlägt die Einrichtung eines Sozialwohnungs-Sparfonds vor

Gemäß dem Investitionsprojekt, im Zeitraum von 2021 bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu bauen, hat Ho-Chi-Minh-Stadt das Ziel, bis 2030 fast 70.000 Sozialwohnungen zu errichten. Davon werden in der Phase 2021–2025 etwa 26.000 Einheiten und in der Phase 2026–2030 etwa 44.000 Einheiten gebaut.

Um Kapital für die Umsetzung zu haben, sind viele Wege erforderlich, unter anderem die Mobilisierung von Personen, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, durch Abzüge von den Gehältern dieser Personen, für die es jedoch keinen Umsetzungsmechanismus gibt.

Daher zielt die Studie zur Einrichtung eines sozialen Wohnungsbausparfonds (ähnlich dem Modell von Singapur) darauf ab, soziale Ressourcen zu maximieren, ein Bewusstsein für finanzielle Einsparungen beim Wohnungsbau für Bedürftige zu schaffen und gleichzeitig diese Personengruppe und bestimmte Projektbereiche zu verwalten.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug der Regierung vor, die Einrichtung eines lokalen Sozialwohnungssparfonds zu genehmigen. Nach der Genehmigung durch die Regierung wird das Volkskomitee der Stadt mit dem Finanzministerium und dem Bauministerium zusammenarbeiten, um dieses Betriebsmodell zu vereinheitlichen.

Siehe Singapur-Modell

Dr. Pham Phuong Nam, Dozent an der Fakultät für natürliche Ressourcen und Umwelt der Vietnamesischen Akademie für Landwirtschaft, sagte, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds zur Entwicklung von preiswertem Wohnraum in Großstädten dringend erforderlich sei, um den Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit zu geben, einen Platz zum Leben zu haben. Das Modell zur Fondsentwicklung kann dem Central Provident Fund (CPF) von Singapur entnommen werden.

Dieser Fonds wurde 1955 eingerichtet und dient vor allem der Kreditvergabe für den Erwerb von Sozialwohnungen. Der Beitragssatz beträgt bei der Ersteinrichtung 10 % des Monatsgehalts (5 % für jeden Arbeitnehmer und Arbeitgeber). Derzeit müssen Arbeitgeber, Arbeitnehmer mit niedrigem Einkommen und Beamte ihr monatliches Gehalt mit Sätzen von 17 %/Monat bzw. 20 %/Monat in den CPF einzahlen. CPF verleiht bis zu 90 % des Hauswerts zu sehr niedrigen Zinsen und mit einer Rückzahlungsdauer von 25 bis 30 Jahren.

Neben CPF vergibt das Singapore Housing and Development Board auch Hypothekendarlehen an Eigenheimkäufer mit niedrigem Einkommen in Höhe von 80 % des Einheitswerts für eine maximale Kreditlaufzeit von 55 Jahren abzüglich des Alters des Kreditnehmers oder 30 Jahren, je nachdem, was zuerst eintritt.

Um den Menschen den Kauf eines Eigenheims zu ermöglichen, muss der Staat darüber hinaus Kredite vergeben, sodass die Menschen jeden Monat weniger als 20 % ihres Einkommens für den Bau ihres Eigenheims aufwenden müssen. Private Wohnungsbaudarlehen werden von Geschäftsbanken und anderen Finanzinstituten vergeben.

Um den Immobilienmarkt zu regulieren, den Anstieg der Immobilienpreise unter Kontrolle zu bringen und Spekulationen einzuschränken, hat die Regierung Singapurs viele wirksame Maßnahmen ergriffen, wie etwa die Verkürzung der maximalen Kreditlaufzeit für den Kauf von Eigenheimen, die Begrenzung der Kredithöhe, Steuererhöhungen für Immobilienkäufer usw.

Aufgrund seiner erfolgreichen Wohnungsmarktentwicklungspolitik ist Singapur eines der Länder mit der weltweit höchsten Eigenheimquote (aktuell über 90 %).

„Dem Staat kommt dabei eine besonders wichtige Rolle zu. Er muss zeitnah spezielle Regelungen für den Bau von bezahlbarem Wohnraum erlassen und diese gleichzeitig umsetzen, überwachen und etwaige während des Umsetzungsprozesses auftretende Probleme umgehend lösen.

Auch der private Sektor, verstanden als Investoren, muss durch spezifische Fördermaßnahmen, insbesondere in den Bereichen Finanzen und Grundstückspolitik, ermutigt werden, sich an der Entwicklung dieses Wohnungsbaufonds zu beteiligen“, sagte Herr Nam.

Quelle: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm