„Neuer Player“ auf dem Immobilienmarkt

Der „neue Akteur“ ist nicht irgendein Konzern, sondern die Politik, die auf die Schaffung eines der Kaufkraft der Bevölkerung angemessenen Wohnungsangebots abzielt. Bei guter Umsetzung kann sich die unzumutbare Situation auf dem Immobilienmarkt in naher Zukunft ändern.

Sozialwohnungsgebiet Thang Long Green City im neuen Stadtgebiet Kim Chung, Hanoi – Foto: B.NGOC

„Neuer Spieler“ mit viel „Ware“ in der Hand. Das bedeutet, dass jeder Ortschaft spezifische Ziele für den sozialen Wohnungsbau zugewiesen werden, um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen zu erreichen. besteht darin, ein Modell zur Massenproduktion und Gewinnsteigerung zu entwickeln, um Unternehmen zum Bau von Sozialwohnungen zu ermutigen.

Im März müssen wir einen nationalen Wohnungsbaufonds einrichten, und es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um die Schwierigkeiten für Immobilienprojekte zu beseitigen, die mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind …

Quelle: Bauministerium – Grafik: T.DAT

Traurige Realität: Die Wohnungspreise steigen weiter

Die Nachfrage nach Wohnraum ist zu hoch, während das Angebot begrenzt ist. Es handelt sich dabei vor allem um gewerbliche Wohnprojekte im mittleren, oberen und luxuriösen Bereich, wodurch die Wohnungspreise weit über ihren tatsächlichen Wert hinausgehen.

Den Aufzeichnungen von Tuoi Tre zum Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) zufolge gibt es einen enormen Unterschied zwischen den Verkaufspreisen von Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen im selben Gebäude.

Während der Verkaufspreis für Sozialwohnungen im NHS Trung Van-Gebäude vom Bauministerium von Hanoi im Mai 2023 mit etwa 19,5 Millionen VND/ ^m2 bekannt gegeben wurde, wird der Verkaufspreis des kommerziellen Apartmentfonds (etwa 20 % der Gesamtzahl der Wohnungen im Projekt) mit 60 – 70 Millionen VND/ ^m2 angeboten.

Im selben Projekt und mit derselben Infrastruktur und Bauqualität ist der Verkaufspreis von Gewerbewohnungen dreimal höher als der Verkaufspreis von Sozialwohnungen.

Ebenso wurde der Verkaufspreis des Sozialwohnungsprojekts Udic Ecotower Ha Dinh (dessen Bau gerade durch die Udic Infrastructure Development Investment Corporation auf dem Grundstück N01 im neuen Stadtgebiet Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri, Hanoi begonnen hat) vom Bauministerium von Hanoi im Februar 2025 mit etwa 25 Millionen VND/ ^m2 , der Mietpreis mit 150.000 VND/ ^m2 /Monat und der Mietkaufpreis mit 390.000 VND/ ^m2 /Monat bekannt gegeben.

Gleichzeitig werden die Verkaufspreise für Gewerbewohnungen in benachbarten Gebieten mit der gleichen sozialen Infrastruktur und Verkehrsanbindung, wie etwa Eco Green City, D3 Vinaconex 2-Gebäude, QMS To Huu und The Charm An Hung, mit 55 bis 75 Millionen VND/ ^m2 angeboten.

Die oben beschriebene Situation zeigt die Mängel des aktuellen Wohnungsmarktes. Der Preis für Sozialwohnungen unter staatlicher Kontrolle (mit einer Gewinnspanne des Investors von 10 %) wird auf einem für die Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen erschwinglichen Niveau gehalten (etwa 20 bis 25 Millionen VND/ ^m² ), während der Preis für gewerblich genutzte Wohnungen (aufgrund der Knappheit) vom Angebotsniveau der Projektbesitzer abhängt, das auf ein anormales Niveau (von 55 bis 75 Millionen VND/ ^m² ) getrieben wird, obwohl sich die Qualität der Wohnungen nicht großartig unterscheidet.

Die Situation der ständig steigenden Wohnungspreise führt auch dazu, dass die Preise für Wohnungen, die seit 5–10 Jahren genutzt werden und deren Ausstattung unverändert oder sogar verschlechtert ist, im Jahr 2024 um das 1,5- bis 2-fache steigen werden.

Sozialwohnungsgebiet NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) – Foto: BN

Viele Wohnungen stehen zum Verkauf, können die Preise weiter steigen?!

Die Regierung hat die zuständigen Ministerien und Sektoren aufgefordert, die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds bis März 2025 abzuschließen, um das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerbewohnungsbau, der für die Einkommensverhältnisse der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen sowie für Arbeiter in Industrieparks geeignet ist, deutlich zu erhöhen.

Viele Experten sind davon überzeugt, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds und eine Reihe von Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus dazu beitragen werden, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der kommenden Zeit zu erhöhen, den Wohnungsmarkt umzugestalten und die Immobilienpreise in den kommenden Jahren zu senken.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, sagte, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds langfristig für Marktstabilität sorgen und den Mindestbedarf der Menschen an Wohnraum decken werde. Bis jedoch ein entsprechendes Wohnungsangebot geschaffen sei, werde es einige Zeit dauern.

Kurzfristig jedoch werden Informationen über die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds das Vertrauen der Märkte stärken und Arbeitnehmer und Menschen mit niedrigem Einkommen darauf vertrauen, dass es bezahlbaren Wohnraum zu kaufen geben wird.

Laut Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vizepräsident des Rates der Hanoi Law University, hat die Regierung den Mangel des Immobilienmarktes richtig erkannt, nämlich dass das Angebot im Vergleich zur Nachfrage zu gering ist. Zuvor hatte der Staat lediglich Policen herausgegeben, während die Erhöhung des Angebots von Investoren abhing. Es gab also keinen Fonds für den Verkauf von preiswertem Wohnraum an die Bevölkerung.

Mittlerweile teilt die Regierung den Gemeinden jährliche Mittel für den Bau von Sozialwohnungen zu. Bei konsequenter Umsetzung wird das Angebot sicherlich steigen. Dies ist auch die Lösung, die in vielen Ländern umgesetzt wird.

„Die Lösungen werden den Markt beeinflussen und regulieren und so das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern. Es ist wichtig, sie strikt umzusetzen. Gleichzeitig ist es notwendig, den Markt transparent zu machen, über ein vollständiges Datensystem für Immobilien zu verfügen, zu wissen, wie viele Häuser eine Person besitzt, und Regulierungsinstrumente wie die Grundsteuer zu nutzen“, betonte Herr Tuyen.

Mieter bringen Möbel in ein Wohnhaus in der Le Van Luong Straße, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: TU TRUNG

Ho-Chi-Minh-Stadt schlägt die Einrichtung eines Sozialwohnungs-Sparfonds vor

Gemäß dem Investitionsprojekt, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten zu bauen, hat sich Ho-Chi-Minh-Stadt das Ziel gesetzt, bis 2030 fast 70.000 Sozialwohnungen zu errichten. Davon sollen in der Phase 2021–2025 etwa 26.000 Einheiten und in der Phase 2026–2030 etwa 44.000 Einheiten gebaut werden.

Um Kapital für die Umsetzung zu haben, sind viele Wege nötig, darunter die Mobilisierung von Personen, die Anspruch auf den Kauf von Sozialwohnungen haben, durch Gehaltsabzüge, für die es jedoch keinen Umsetzungsmechanismus gibt.

Daher zielt die Studie zur Einrichtung eines Sozialwohnungssparfonds (ähnlich dem Modell Singapurs) darauf ab, soziale Ressourcen zu maximieren, ein Bewusstsein für finanzielle Einsparungen beim Wohnungsbau für Bedürftige zu schaffen und gleichzeitig diese Personengruppe und bestimmte Projektbereiche zu verwalten.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug der Regierung vor, die Einrichtung eines lokalen Sozialwohnungs-Sparfonds zu genehmigen. Nach der Genehmigung durch die Regierung wird sich das städtische Volkskomitee mit dem Finanzministerium und dem Bauministerium abstimmen, um dieses Betriebsmodell zu vereinheitlichen.

Siehe Singapur-Modell

Dr. Pham Phuong Nam, Dozent an der Fakultät für natürliche Ressourcen und Umwelt der Vietnamesischen Akademie für Landwirtschaft, sagte, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds zur Entwicklung von Sozialwohnungen in Großstädten dringend erforderlich sei, um Bedingungen für Menschen mit niedrigem Einkommen zu schaffen, die einen Platz zum Leben haben. Das Fondsentwicklungsmodell kann beim Central Provident Fund (CPF) von Singapur als Referenz dienen.

Dieser Fonds wurde 1955 gegründet und dient vor allem der Kreditvergabe für den Erwerb von Sozialwohnungen. Bei der erstmaligen Einrichtung beträgt der Beitragssatz 10 % des Monatsgehalts (5 % für jeden Arbeitnehmer und Arbeitgeber). Derzeit müssen Arbeitgeber, Arbeitnehmer mit niedrigem Einkommen und Beamte ihr monatliches Gehalt mit Sätzen von 17 %/Monat bzw. 20 %/Monat in den CPF einzahlen. CPF verleiht bis zu 90 % des Hauswerts zu sehr niedrigen Zinssätzen und mit Rückzahlungen über 25 bis 30 Jahre.

Neben CPF vergibt das Singapore Housing and Development Board auch Hypothekendarlehen an einkommensschwache Eigenheimkäufer in Höhe von 80 % des Wohnungswerts für eine maximale Laufzeit von 55 Jahren abzüglich des Alters des Kreditnehmers oder 30 Jahren, je nachdem, was zuerst eintritt.

Um den Menschen den Kauf eines Eigenheims zu ermöglichen, muss die Regierung außerdem Kredite vergeben, sodass sie jeden Monat weniger als 20 % ihres Einkommens für den Kauf ihres Eigenheims ausgeben müssen. Private Wohnungsbaudarlehen werden von Geschäftsbanken und anderen Finanzinstituten vergeben.

Um den Immobilienmarkt zu regulieren, den Anstieg der Immobilienpreise unter Kontrolle zu bringen und Spekulationen einzuschränken, hat die Regierung Singapurs viele wirksame Maßnahmen ergriffen, wie etwa die Verkürzung der maximalen Kreditlaufzeit für den Kauf von Eigenheimen, die Begrenzung der Kredithöhe, die Erhöhung der Steuern für Immobilienkäufer usw.

Der Erfolg seiner Wohnungsmarktentwicklungspolitik hat Singapur zu einem der Länder mit der weltweit höchsten Eigenheimquote gemacht (derzeit liegt sie bei über 90 %).

Dem Staat kommt dabei eine besonders wichtige Rolle zu. Es ist insbesondere notwendig, zeitnah spezielle Regelungen für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum zu erlassen und gleichzeitig die Umsetzung, Überwachung und zeitnahe Lösung von Problemen, die während des Umsetzungsprozesses auftreten, sicherzustellen.

Auch private Investoren, verstanden als Investoren, müssen durch spezifische Fördermaßnahmen, insbesondere in den Bereichen Finanzen und Grundstücksbau, ermutigt werden, sich an der Entwicklung dieses Wohnungsbaufonds zu beteiligen“, sagte Herr Nam.

Quelle: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm