Unternehmen wollen es tun, stoßen aber auf „Hindernisse“
Kürzlich informierte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh auf einer Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, dass es zahlreiche Mechanismen und Strategien gegeben habe, um Engpässe zu beseitigen und den Bau von Sozialwohnungen zu fördern.
Es ist jedoch anzumerken, dass in einigen wichtigen Standorten mit großer Nachfrage nach Sozialwohnungen das Investitionsniveau im Vergleich zum Projektziel bis 2025 immer noch begrenzt ist. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es 7 Projekte mit 4.996 Wohnungen, was 19 % entspricht; Hanoi hat nur 3 Projekte mit 1.700 Wohnungen, also 9 %. In einigen Orten wie Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai und Long An gibt es im Zeitraum von 2021 bis heute keine Baubeginnprojekte.
Um ein soziales Wohnungsbauprojekt umzusetzen, mussten Investoren in der Vergangenheit zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen (Illustrationsfoto).
Laut Angaben des Bauministeriums gibt es derzeit außerdem 28 Kommunen, die im Rahmen des 120.000 Milliarden VND umfassenden Kreditprogramms eine Liste mit 68 kreditberechtigten Projekten bekannt geben (Kreditbedarf von über 30.000 Milliarden VND). Bislang wurden in fünf Ortschaften für sechs Sozialwohnungsprojekte Kapital in Höhe von etwa 415 Milliarden VND ausgezahlt. Diese Realität zeigt, dass die Auszahlung des Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND im Vergleich zum praktischen Bedarf der Unternehmen, die in den Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungssektor investieren, immer noch langsam erfolgt.
Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, erklärte, dass viele Unternehmen die Marktnachfrage nach sozialem Wohnungsbau erkannt hätten, bei der Umsetzung jedoch auf zahlreiche Schwierigkeiten gestoßen seien: „Wir waren von der Planung über die Grundstücksfinanzierung, die Verfahren und den Umsetzungsprozess bis hin zum Investorenprozess, der Produktion und der Zielauswahl verwirrt.“ Die Bedingungen sind kompliziert, die Gewinne werden kontrolliert, der Verkaufspreis ist festgelegt, also haben sie nachgerechnet und es als unattraktiv befunden, was dazu führt, dass es nicht viele soziale Wohnungsbauprojekte gibt und die Unternehmen das Förderkapital des Staates nicht absorbieren können.
In seiner Diskussion über die derzeitige Situation, in der der soziale Wohnungsbau in vielen Gegenden nur langsam umgesetzt wird, sagte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, ganz offen: „Um ein soziales Wohnungsbauprojekt umzusetzen, müssen Investoren zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen. Für die Unternehmen ist dies ein „Horror“ und führt zu großer Angst und Sorge.
Auch laut GS. Dang Hung Vo, Verwaltungsverfahren machen es nicht nur „schwierig“ für Unternehmen, auch die Frage des Bezugs von Sozialwohnungen sei nach wie vor problematisch. Obwohl der soziale Wohnungsbau ein Segment ist, das Menschen mit niedrigem Einkommen vorbehalten ist, sind die Verfahren und Bedingungen für Arbeitnehmer, die Zugang zu Sozialwohnungen erhalten und diese kaufen oder mieten möchten, sehr schwierig.
„Offensichtlich besteht im Bereich des sozialen Wohnungsbaus noch viel Entwicklungspotenzial, aber die Unternehmen sind an diesem Bereich nicht interessiert, was teilweise damit zu erklären ist, dass der Mechanismus und der Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau in vielen Gegenden keine Priorität haben. Was die Unternehmen zögern lässt, ist der komplizierte und sich überschneidende Prozess der Investitionen und Grundstückszuteilung. Das Verfahren ist langwierig, von der Genehmigung des Projekts über die Lizenzierung bis zur Markteinführung des Produkts vergeht oft viel Zeit“, sagte Prof. Dang Hung Vo analysierte.
Darüber hinaus erklärte der ehemalige stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass auch die Beschaffung von Kapital für den Bau von Sozialwohnungen schwierig sei und nicht den Anforderungen entspreche.
Wie kann der soziale Wohnungsbau beschleunigt werden?
Gegenüber Reportern betonte der Immobilienexperte Nguyen Van Duc, dass der Zweck des sozialen Wohnungsbaus eine gute Politik sei, um den Armen die Voraussetzungen für eine Wohnung zu verschaffen, die Art und Weise, wie dies umgesetzt werde, jedoch nicht effektiv sei. Obwohl die neuen Regelungen im überarbeiteten Wohnungsbaugesetz offener sind, betont dieser Geschäftsinhaber die Rolle des Staates bei der Beteiligung am sozialen Wohnungsbau.
Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es nach Ansicht von Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen (Illustrationsfoto).
„Unser Unternehmen und viele andere Firmen haben in den Bau von Sozialwohnungen für die Armen investiert, konnten aber nach einiger Zeit nicht mehr überleben. Damals kam es beim Bau von Sozialwohnungen zu Problemen mit Verwaltungsverfahren, Bankzinsen, Preisen und langen Bauzeiten, wodurch den Immobilienunternehmen doppelte Verluste entstanden. Deshalb investieren heute nur sehr wenige Unternehmen in sozialen Wohnungsbau“, erklärte er.
In einem Interview mit der Presse erklärte Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass ein Sozialwohnungsprojekt dieses Unternehmens im Westen von Hanoi aufgrund von Schwierigkeiten bei den Investitionsverfahren seit vielen Jahren nicht umgesetzt werden konnte: „Bei unserem Projekt handelt es sich um versteigertes Land. Müssen wir also eine Investitionspolitik entwickeln oder nicht? Das ist das einzige Problem, aber von 2020 bis heute wurde es nicht fertiggestellt.“ Das zweite Problem besteht darin, dass staatliche Stellen, vor allem in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionsverfahren zu langsam durchführen, was zu Verlusten für Investoren und Obdachlose führt.
Unterdessen erklärte ein CEO einer Immobilienfirma, der Hauptgrund für das mangelnde Interesse der Unternehmen an Sozialwohnungen sei der Profitfaktor. Der soziale Wohnungsbau wird über den Preis gesteuert, die Vertriebskosten für Unternehmen sind natürlich über den Gewinnanteil begrenzt. Die Preiskontrollbehörden unterscheiden sich vom gewerblichen Wohnungsbau, der Preiskontrollen und Preisobergrenzen unterliegt. Das Preisgesetz ist sehr kompliziert, sodass zwar Anreize bestehen, diese Anreize jedoch nicht in der erforderlichen Tiefe umgesetzt werden, damit die Unternehmen sie tatsächlich auf dem Markt umsetzen können.
Zusätzlich zu Steueranreizen und Anreizen in Form von Landnutzungsgebühren implementiert die Staatsbank derzeit ein Kreditpaket im Volumen von 120 Billionen VND zu Zinssätzen, die um 1,5 bis 2 Prozent unter den mittel- und langfristigen Kreditzinsen auf dem Markt liegen. Ziel ist die Finanzierung des Baus von Sozial- und Arbeiterwohnungen. Das größte Problem liegt derzeit jedoch im Mechanismus – der Politik, dem Prozess – dem Verfahren. Komplizierte Vorschriften, das Fehlen detaillierter Anleitungen sowie umständliche, zeitraubende Verfahren schrecken Unternehmen ab, die an Sozialwohnungen interessiert sind.
Aus Unternehmensbeteiligungen geht hervor, dass die Investorenbeteiligung beim sozialen Wohnungsbau nur auf maximal 10 Prozent begrenzt ist. Wenn das Projekt auch nur ein Jahr hinter dem Zeitplan zurückliegt, gilt es als unrentabel. Deshalb möchten die Unternehmen unbedingt rechtliche Engpässe beseitigen, die Investitionsverfahren beschleunigen und gleichzeitig Lösungen finden, um die Gewinne der Investoren beim Bau von Sozialwohnungen zu steigern:
Tran Van Khai, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, äußerte sich zu diesem Thema wie folgt: „Gewinne müssen erzielt werden. Der Staat wird dies über Steuerinstrumente regeln, indem er die Berücksichtigung angemessener Kosten im Selbstkostenpreis ermöglicht. Dies wird den Unternehmen helfen, bei Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen keine Verluste zu erleiden und einen echten Gewinn von 10 % zu erwirtschaften, an dem die Unternehmen beteiligt werden können.“ Der Staat muss die Unternehmen mit rechtlichen Maßnahmen, Land und Vorzugskrediten unterstützen, damit sie echte Gewinne erzielen können.
Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es laut Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen und unnötige Verwaltungsverfahren auf ein Minimum zu reduzieren. Es gibt politische Maßnahmen, die stärkere Anreize für Investoren und Immobilienunternehmen schaffen sollen, sich an der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu beteiligen.
N. Giang
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