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9 neue Punkte des Landgesetzes 2024
Das Bodengesetz 2024 weist folgende 9 herausragende Neuerungen auf:
1. Ausweitung der Grenze für den Erhalt der Übertragung landwirtschaftlicher Nutzungsrechte von Einzelpersonen
Das Bodengesetz von 2024 ermöglicht in Absatz 1, Artikel 177 die Ausweitung der „Grenze für den Erhalt der Übertragung landwirtschaftlicher Landnutzungsrechte von Einzelpersonen auf höchstens das 15-fache der Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Einzelpersonen für jede Art von Land“.
Insbesondere darf gemäß Absatz 1 von Artikel 177 des Entwurfs des Bodengesetzes 2024 die Grenze für den Erhalt der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen an Einzelpersonen das 15-fache der Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Einzelpersonen für jede in Absatz 1, 2 und 3 von Artikel 176 dieses Gesetzes festgelegte Landart nicht überschreiten.
| Derzeit beträgt gemäß Artikel 130 des Bodengesetzes von 2013 die Grenze für den Erhalt der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen an Haushalte und Einzelpersonen nicht mehr als das Zehnfache der Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Haushalte und Einzelpersonen für jede in den Absätzen 1, 2 und 3 des Artikels 129 des Bodengesetzes von 2013 angegebene Landart. |
2. Regelungen zu 32 Fällen, in denen der Staat „Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückfordert“
Artikel 79 des Bodengesetzes von 2024 legt 32 Fälle fest, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse wie folgt zurückerhält:
Der Staat muss in Fällen echter Notwendigkeit Land zurückgewinnen, um sozioökonomische Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse umzusetzen, um die Landressourcen zu fördern, die Effizienz der Landnutzung zu verbessern, eine moderne sozioökonomische Infrastruktur zu entwickeln, soziale Sicherungsmaßnahmen umzusetzen, die Umwelt zu schützen und das kulturelle Erbe in den folgenden Fällen zu bewahren:
1. Bau von Verkehrsanlagen, darunter: Schnellstraßen, Straßen, Stadtstraßen, Landstraßen einschließlich Umgehungsstraßen, Notstraßen und Reisfeldstraßen, die den allgemeinen Reisebedürfnissen der Bevölkerung dienen, Bushaltestellen, Ein- und Ausstiegspunkte für Passagiere, Mautstationen, Lagerhäuser und Parkplätze; Fährterminal, Busbahnhof, Rastplatz; Eisenbahntypen; Bahnhof; Brücken und Tunnel für den Verkehr; Binnenwasserstraßenarbeiten, Meeresarbeiten; Luftfahrttechnik; Seilbahnlinie und Seilbahnstation; Fischereihafen, Trockenhafen; Hauptsitze, Büros, Geschäfts- und Dienstleistungseinrichtungen in Bahnhöfen, Häfen, Busbahnhöfen; Sicherheitskorridor von Verkehrsbauwerken, die Land für Luftraum zurückgewinnen müssen; andere dem Transport dienende Bauwerke;
2. Bau von Bewässerungsanlagen, einschließlich: Deichen, Dämmen, Durchlässen, Staudämmen, Überläufen, Stauseen, hydraulischen Tunneln, Wasserversorgungs-, Entwässerungs-, Bewässerungs- und Entwässerungssysteme, einschließlich Schutzkorridoren von Bewässerungsanlagen, die die Nutzung von Land erfordern; Quellbewässerungsanlagen einschließlich Büros, Lagerhallen, Produktionsanlagen, Reparatur und Wartung von Bewässerungsanlagen im Rahmen von Bewässerungsarbeiten;
3. Bau von Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen, einschließlich: Wasserwerke; Wasserpumpstation; Tank, Wasserturm; Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen; Regulierung des Sees; Wasser-, Schlamm- und Schlammbehandlungsanlagen einschließlich Büros, Lagerhallen, Produktionsanlagen, Reparatur und Wartung von Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen;
4. Bau von Abfallbehandlungsanlagen, einschließlich: Umladestationen; Deponie; Behandlungskomplex, Behandlungsbereich, Abfallbehandlungsanlage, gefährliche Abfälle einschließlich Büros, Lagerhallen, Produktionsanlagen, Reparatur und Wartung von Abfallbehandlungsanlagen;
5. Bau von Energie- und öffentlichen Beleuchtungsanlagen, einschließlich: Kraftwerken und Nebenanlagen von Kraftwerken; Dämme, Deiche, Stauseen und Wasserleitungen für Wasserkraftwerke; Stromübertragungsleitungs- und Umspannwerkssysteme; Betriebsservice, Reparatur- und Wartungsarbeiten im Rahmen der Kraftwerksanlage; öffentliches Beleuchtungssystem;
6. Bau von Öl- und Gasprojekten, darunter: Förderplattformen, Anlagen zur Förderung und Verarbeitung von Öl und Gas, petrochemische Raffinerien, Gasverarbeitungsanlagen, Anlagen zur Herstellung von Biokraftstoffen; Rohöldepots, Lagereinrichtungen, Benzin-, Öl-, Gaspumpstationen, Pipelinesysteme, Bausicherheitskorridore zur Gewährleistung der technischen Sicherheit; Service-, Reparatur- und Wartungsarbeiten im Rahmen von Anlagen, die der Gewinnung und Verarbeitung von Öl und Gas, petrochemischen Raffinerien, Gasaufbereitungsanlagen und Anlagen zur Herstellung von Biokraftstoffen dienen;
7. Bau von Post-, Telekommunikations- und Informationstechnologie-Infrastrukturanlagen, einschließlich: Häuser, Bahnhöfe, Antennenmasten, Kabelmasten, Abwasserkanäle, Tanks, Kabelrohre, Gräben, technische Tunnel und andere damit verbundene technische Infrastrukturanlagen zur Installation von Telekommunikationsgeräten und darin installierter Ausrüstung zur Telekommunikation; Rechenzentrum; einschließlich Sicherheitskorridore von Bauwerken zur Gewährleistung der technischen Sicherheit und dürfen nicht für andere Zwecke genutzt werden; Posteinrichtungen und Servicestellen; Postamt - Gemeinschaftskultur; betriebswirtschaftliche Service-, Reparatur- und Wartungsarbeiten im Rahmen von Post-, Telekommunikations- und Informationstechnikarbeiten;
8. Aufbau traditioneller Märkte und Großhandelsmärkte;
9. Bau religiöser Werke, einschließlich: Gemeinschaftshäuser, Tempel, Schreine, Schreine und andere legale religiöse Werke;
10. Bau religiöser Bauwerke, darunter: Hauptquartiere religiöser Organisationen und angeschlossener religiöser Organisationen; Tempel, Kirche, Kapelle, Kathedrale, heiliger Ort; Schule zur Ausbildung religiöser Arbeiter; Denkmäler, Stelen, Türme und andere legitime religiöse Bauwerke;
11. Bau öffentlicher Unterhaltungs- und Erholungsgebiete, Gemeinschaftsaktivitäten, einschließlich: Parks, Blumengärten, Strände und andere öffentliche Unterhaltungsgebiete; Versammlungsräume und andere Aktivitäten im Einklang mit den Gepflogenheiten und Praktiken der örtlichen Gemeinschaft;
12. Bau von Hauptquartieren von Agenturen der Kommunistischen Partei Vietnams, staatlichen Agenturen, der Vietnamesischen Vaterländischen Front, gesellschaftspolitischen Organisationen, gesellschaftspolitisch-beruflichen Organisationen, gesellschaftsberuflichen Organisationen, sozialen Organisationen und anderen Organisationen, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gegründet, vom Staat mit Aufgaben betraut und mit laufenden Betriebskosten unterstützt werden;
13. Bau von Hauptquartieren oder Repräsentanzen von öffentlichen Dienststellen der Kommunistischen Partei Vietnams, staatlichen Stellen und gesellschaftspolitischen Organisationen;
14. Bau von Kultureinrichtungen, historisch-kulturellen Relikten und Sehenswürdigkeiten, darunter: Konferenzzentren, Theater, Kulturhäuser, Kulturzentren, Kulturpaläste, Clubs, Kinos, Zirkusse; monumentale Werke; symbolische und künstlerische Werke, Kinderpaläste, Kinderhäuser, Jugendaktivitätszentren, Museen, Ausstellungshäuser, Bibliotheken, Einrichtungen für literarisches Schaffen, Einrichtungen für künstlerisches Schaffen, Kunstausstellungshäuser, Hauptquartiere von Kunstgruppen; Projekte zur Erweiterung, Renovierung, Restaurierung, Wiederherstellung und Förderung des Wertes historisch-kultureller Relikte und Sehenswürdigkeiten, die vom Volkskomitee der Provinz gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das kulturelle Erbe in die Inventarliste der Relikte aufgenommen oder aufgenommen wurden; andere kulturelle Einrichtungen, die vom Staat gegründet wurden oder deren Betrieb vom Staat gestattet ist;
15. Bau von medizinischen Einrichtungen und Einrichtungen sozialer Dienste, die vom Staat errichtet wurden oder deren Betrieb vom Staat genehmigt ist, einschließlich: medizinischer Einrichtungen (Einrichtungen für medizinische Untersuchungen und Behandlungen; Rehabilitationseinrichtungen; Einrichtungen zur präventiven Medizin; Einrichtungen für die Bevölkerung; Testeinrichtungen; Einrichtungen zur Kalibrierung und Inspektion; Einrichtungen für medizinische Gutachten; Einrichtungen für forensische Gutachten; Einrichtungen zur Arzneimittelherstellung; Einrichtungen zur Herstellung medizinischer Geräte); Sozialarbeitszentrum, Sozialhilfeeinrichtung; medizinisches, pädagogisches, sozialarbeiterisches Zentrum; Pflegezentrum für Verdienstvolle; Einrichtung für Kindergeld; Beratungs- und Betreuungseinrichtungen für ältere Menschen, Menschen mit Behinderung, Kinder in besonderen Lebenslagen, Menschen mit HIV/AIDS und psychisch Kranke; Drogenrehabilitationseinrichtung; Einrichtungen für ältere Menschen und Kinder in besonderen Situationen;
16. Bau von Bildungs- und Ausbildungseinrichtungen, die vom Staat errichtet wurden oder deren Betrieb vom Staat genehmigt ist, darunter Kinderkrippen, Kindergärten, Vorschulen, allgemeine Bildungseinrichtungen, Weiterbildungseinrichtungen, Fachschulen, Universitäten und Einrichtungen der beruflichen Bildung;
17. Bau von Einrichtungen für körperliches Training und Sport, die vom Staat errichtet wurden oder deren Betrieb genehmigt ist, einschließlich: Sportkomplexe, Trainingszentren und Trainingszentren für Sportler; Stadion, Sportwettkampf- und Trainingsanlage;
18. Bau wissenschaftlicher und technologischer Einrichtungen, die vom Staat errichtet wurden oder deren Betrieb vom Staat genehmigt wurde, einschließlich Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen sowie wissenschaftlicher und technologischer Dienstleistungsorganisationen; Organisation zur Unterstützung innovativer Startups; Technologie-Inkubator, Gründerzentrum für Wissenschaft und Technologie; Wissenschafts- und Technologiepark; Wissenschaftsmuseum; Messstandardsystem;
19. Bau diplomatischer Einrichtungen, darunter: Hauptsitze von Botschaften, Konsulaten, Repräsentanzen ausländischer diplomatischer Organisationen und nichtstaatlicher Organisationen mit diplomatischen Funktionen; Staatliche diplomatische Einrichtungen;
20. Bau öffentlicher Anlagen zur Umweltbehandlung, zum Schutz der Artenvielfalt, zur Meteorologie, Hydrologie, zur Inspektion und Quarantäne von Tieren und Pflanzen;
21. Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten und Unterkünften für die Volksarmee, mit Ausnahme von Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten; öffentliches Wohnungsbauprojekt; Investitionsprojekte zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern, außer in Fällen, in denen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern damit einverstanden sind, Landnutzungsrechte an Investoren zu übertragen, um Investitionsprojekte zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes umzusetzen; Umsiedlungsprojekt;
22. Umsetzung von Industriepark- und Industrieclusterprojekten; Hightech-Zone; High-Tech-Landwirtschaftszone; konzentrierter Informationstechnologiepark; Hightech-Forstzone; zollfreie Zone in der Wirtschaftszone;
23. Umsetzung von Projekten zur konzentrierten Produktion und Verarbeitung landwirtschaftlicher, forstwirtschaftlicher, aquatischer und Meeresfrüchteprodukte im großen Maßstab, mit einer synchronen Infrastruktur von der Produktion bis zur Verarbeitung landwirtschaftlicher, forstwirtschaftlicher, aquatischer und Meeresfrüchteprodukte im bezirks- oder regionenübergreifenden Rahmen; Projekt zum Anbau und Erhalt von Heilpflanzengenen zur Entwicklung traditioneller Heilkräuter;
24. Durchführung von Landgewinnungsmaßnahmen;
25. Die zuständigen staatlichen Stellen haben Genehmigungen für die Aktivitäten zur Mineralgewinnung erteilt, darunter auch für Bauvorhaben, die der Mineralgewinnung und -verarbeitung dienen und mit dem Abbaugebiet und dem Sicherheitskorridor für den Abbau in Zusammenhang stehen, für den eine Landgewinnung erforderlich ist.
26. Vorhaben im Umfeld von Verkehrsknotenpunkten und Verkehrswegen mit Entwicklungspotenzial;
27. Umsetzung von Investitionsprojekten zum Bau von Stadtgebieten mit gemischter Nutzung, wobei technische Infrastruktursysteme, soziale Infrastruktur und Wohnraum gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes synchronisiert werden müssen, um neue Stadtgebiete zu errichten oder sie zu renovieren und zu verschönern; ländliches Wohnprojekt;
28. Friedhöfe, Bestattungsinstitute, Krematorien, Aschelager;
29. Umsetzung von Projekten zur Zuteilung von Wohn- und Produktionsland an ethnische Minderheiten, um Landunterstützungsrichtlinien für ethnische Minderheiten gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes umzusetzen;
30. Errichtung von Hochbauwerken, die dem Betrieb, der Nutzung und der Benutzung von Tiefbauwerken dienen;
31. Umsetzung der von der Nationalversammlung und dem Premierminister genehmigten Projekte und Entscheidung über die Investitionspolitik im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen;
32. In Fällen der Landrückgewinnung zur Durchführung von Projekten und Arbeiten im nationalen und öffentlichen Interesse, die nicht unter die in den Absätzen 1 bis 31 dieses Artikels genannten Fälle fallen, ändert und ergänzt die Nationalversammlung die in diesem Artikel aufgeführten Fälle der Landrückgewinnung nach vereinfachten Verfahren.
3. Die Umsiedlungsvereinbarungen müssen vor dem Landerwerb abgeschlossen sein.
Artikel 91 des Landgesetzes von 2024 definiert die Grundsätze der Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung beim Erwerb von Land durch den Staat, einschließlich der folgenden Grundsätze:
- Die Umsiedlungsgebiete müssen über die technischen und sozialen Infrastrukturbedingungen gemäß einer detaillierten, von den zuständigen Behörden genehmigten Planung verfügen. Gleichzeitig muss es mit den kulturellen Traditionen und Bräuchen der Gemeinschaft im Einklang stehen, in der das Land zurückgewonnen wird.
- Die Genehmigung von Entschädigungen, Unterstützungsleistungen, Umsiedlungsplänen und Umsiedlungsvereinbarungen muss abgeschlossen sein, bevor eine Entscheidung über den Landerwerb getroffen wird.
4. Bodenpreisrahmen abschaffen
Mit dem Bodengesetz von 2024 wurden die Vorschriften zum Bodenpreisrahmen abgeschafft.
5. Die Grundstückspreisliste wird jährlich erstellt
Gemäß dem Bodengesetz 2024 wird die Bodenpreisliste jährlich erstellt und die erste Bodenpreisliste wird ab dem 1. Januar 2026 bekannt gegeben und angewendet und ab dem 1. Januar des folgenden Jahres angepasst.
6. Vorschriften zu 5 Bodenbewertungsmethoden
Klausel 5, Artikel 158 des Landgesetzes von 2024 legt 5 Methoden der Grundstücksbewertung fest, darunter:
- Die Vergleichsmethode wird umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit gleichem Nutzungszweck angepasst werden, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren, die den Preis des auf dem Markt gehandelten Grundstücks beeinflussen, berücksichtigt werden und der Gewinner der Auktion von Landnutzungsrechten seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat. Dazu werden die Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, analysiert und verglichen, nachdem der Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) ausgeschlossen wurde, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.
- Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen auf einem Landgebiet durch den durchschnittlichen Sparzinssatz von 12-monatigen Termineinlagen in vietnamesischen Dong bei Geschäftsbanken geteilt wird, an denen der Staat mehr als 50 % des Grundkapitals oder der gesamten Stimmrechtsanteile in dem Provinzgebiet hält, und zwar für drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt;
- Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.
- Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird durchgeführt, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird durch Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreisliste mit dem Marktbodenpreis ermittelt;
- Nach Genehmigung durch den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung schreibt die Regierung andere Methoden zur Grundstücksbewertung als die oben genannten vier Methoden vor.
Derzeit ist im Bodengesetz von 2013 keine Methode zur Grundstücksbewertung vorgeschrieben. Die Methoden zur Grundstücksbewertung sind in Artikel 4 des Dekrets 44/2014/ND-CP festgelegt und umfassen: Direktvergleichsmethode, Abzugsmethode, Einkommensmethode, Überschussmethode, Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. |
7. Ergänzung Kapitel VIII über die Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Landfonds
8. Besondere Regelungen zur Landvergabe und Landpacht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten
Um Konsistenz und Einheitlichkeit mit den Bestimmungen von Kapitel VIII über „Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Landfonds“ zu gewährleisten, legt Kapitel IX des Landgesetzes von 2024 ausdrücklich fest:
- „Landzuteilung und -pacht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten“ (Artikel 125) für vom Staat geschaffenes „sauberes Land“; oder
- „Landzuteilung und Landpacht durch Ausschreibung, um Investoren für die Umsetzung von Investitionsprojekten unter Verwendung des Landes auszuwählen“ (Artikel 126) für „nicht geräumtes Land“, wobei „der erfolgreiche Investor dafür verantwortlich ist, Kapital für die Durchführung von Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlungen gemäß den Anforderungen der zuständigen staatlichen Behörde bereitzustellen“. Innerhalb von 36 Monaten ab dem Datum der Bekanntgabe des Beschlusses zur Anerkennung des erfolgreichen Ausschreibungsergebnisses oder eines anderen Zeitraums gemäß dem mit der zuständigen staatlichen Behörde unterzeichneten Vertrag muss das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene die Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung abschließen, um dem erfolgreichen Investor Land zuzuteilen und zu pachten.
9. Regelungen zum Recht, die Form der Pachtzahlung zu wählen
- Wirtschaftsorganisationen, öffentliche Dienstleistungseinheiten, Einzelpersonen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, die derzeit Land vom Staat pachten und jährliche Pacht zahlen, sich aber im Falle einer Pacht durch den Staat befinden und die Pacht in einer Summe für die gesamte Pachtdauer zahlen, wie in diesem Gesetz vorgeschrieben, können sich für die Umstellung auf Pacht mit einmaliger Zahlung der Pacht für die verbleibende Pachtdauer entscheiden und müssen den Landpreis neu bestimmen, um die Pacht zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Erlaubnis zur Umstellung auf Pacht in Form einer einmaligen Zahlung der Pacht für die gesamte Pachtdauer zu berechnen, wie in diesem Gesetz vorgeschrieben.
- Wirtschaftsorganisationen, Einzelpersonen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, die derzeit Land vom Staat pachten und für die gesamte Pachtdauer einmalig Pacht zahlen, können auf die Pacht von Land und die jährliche Zahlung von Pacht umsteigen. Die gezahlte Grundrente wird von der gemäß den staatlichen Vorschriften zu zahlenden jährlichen Grundrente abgezogen.
- Öffentlichen Dienstleistungsunternehmen wird vom Staat Land zugeteilt, ohne dass hierfür Landnutzungsgebühren erhoben werden. Falls eine öffentliche Dienstleistungseinheit einen Teil oder die gesamte zugewiesene Fläche für die Produktion, für Geschäfte oder zur Erbringung von Dienstleistungen nutzen muss, kann sie auf die Form der staatlichen Landpacht mit jährlicher Erhebung von Grundzinsen für dieses Gebiet umsteigen.
Die 9 neuen Punkte des Bodengesetzes 2024 basieren auf dem Inhalt des Entwurfs des Bodengesetzes 2024 (aktualisierter Entwurf vom 18. Januar 2024) und der Rede des Vorsitzenden der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, die auf dem elektronischen Informationsportal der Nationalversammlung veröffentlicht wurde.
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