Aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung liegen für viele gewerbliche Wohnbauprojekte noch keine ausreichenden Grundstücksnutzungsgebühren zur Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat vor, so dass keine Übertragungstransaktionen durchgeführt werden können.
Aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung liegen für viele gewerbliche Wohnbauprojekte noch keine ausreichenden Grundstücksnutzungsgebühren zur Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat vor, so dass keine Übertragungstransaktionen durchgeführt werden können.
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| Viele gewerbliche Wohnbauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt können aufgrund von Problemen mit den Grundsteuern nicht übertragen werden. |
Festgefahren in der Frage der Landnutzungsgebühren
In einem Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Dau Tu teilte der Generaldirektor einer Immobilienfirma in Ho-Chi-Minh-Stadt mit, dass sein Unternehmen über eine Reihe potenzieller Projekte verfüge, aufgrund von Cashflow-Schwierigkeiten jedoch gezwungen sei, einen Partner für die Übertragung eines Projekts im Bezirk 7 (Ho-Chi-Minh-Stadt) zu suchen und so seine Finanzen umzustrukturieren. Der Partner ist bereit, aber der Projektübertragungsvertrag kann aus rechtlichen Gründen noch nicht abgeschlossen werden. Eines der wichtigsten Probleme sind dabei die Landnutzungsgebühren.
Gemäß den Vorschriften muss der Investor zur Übertragung eines Projekts finanzielle Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllen, darunter auch Landnutzungsgebühren. Ganz zu schweigen davon, dass die Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten und ihren Zahlungsverpflichtungen für das Grundstück nicht nachkommen können. Selbst wenn der Partner sich bereit erklärt, einen Geldbetrag vorzustrecken, um dieses Problem zu lösen, kann das Unternehmen die Landnutzungsgebühr für das Projekt aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung immer noch nicht bezahlen.
Der oben genannte Fall ist nicht der einzige. Viele Unternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt haben „Signale“ gesendet, dass sie im Jahr 2024 nach Partnern für die Übertragung von Projekten suchen, bisher kam es jedoch noch zu keinem erfolgreichen Abschluss.
Informationen des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen außerdem, dass im Jahr 2024 keine kommerziellen Wohnungsbauprojekte in der Stadt übertragen werden, obwohl viele ausländische Investoren bestrebt sind, Fusions- und Übernahmegeschäfte (M&A) durchzuführen, aber alle auf Schwierigkeiten mit den rechtlichen Verfahren stoßen.
Vorgeschlagene Änderung der Vorschriften
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), räumte ein, dass die Tatsache, dass ein ganzes Jahr lang kein einziges kommerzielles Wohnbauprojekt übertragen wurde, darauf hinweist, dass die M&A-Aktivitäten stagnieren. Tatsächlich sei es jedoch so, dass viele Unternehmen ihre Investitionen umstrukturieren müssten, um Schwierigkeiten zu überwinden und Cashflow zu schaffen.
Laut Herrn Chau legt Artikel 39 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (2023) einen sehr strengen Grundsatz fest: Nach Abschluss der Übertragung des gesamten oder eines Teils des Immobilienprojekts erbt der Erwerber die Rechte und Pflichten des übertragenden Investors. Dieses Gesetz schreibt jedoch auch vor: Voraussetzung für die Projektübertragung ist die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Projektgrundstück, einschließlich der Landnutzungsgebühren, Grundmieten und Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück (sofern vorhanden) …
Herr Chau meinte, dass derartige Regelungen nicht wirklich einheitlich und nicht nah an der Realität seien. Denn Investoren von Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekten erfüllen ihre finanziellen Verpflichtungen und entrichten nur einmalig Landnutzungsgebühren an den Staat, außer in Fällen, in denen Projektanpassungen zu zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen führen.
Daher hat HoREA dem Bauministerium vorgeschlagen, dem Premierminister und den zuständigen Behörden Vorschriften zur Prüfung und Ergänzung vorzulegen, die festlegen, dass in dem Fall, dass ein Investor ein Immobilienprojekt ganz oder teilweise überträgt, ohne seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich des Grundstücks nachzukommen, das Unternehmen, das die Übertragung erhält, dafür verantwortlich ist, diese Verpflichtung im Namen des alten Investors zu erfüllen.
Laut HoREA zielt diese Änderung darauf ab, Engpässe bei Fusionen und Übernahmen zu beseitigen, sowohl Schwierigkeiten für Unternehmen zu beseitigen als auch Blockaden bei Projektübertragungsaktivitäten auszuräumen und so die Erholung des Immobilienmarktes sowie eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung zu fördern und gleichzeitig zur Erhöhung der Staatseinnahmen beizutragen.
Darüber hinaus sind Hunderte von derzeit ins Stocken geratenen Immobilienprojekten ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat noch immer nicht nachgekommen. Bei der Übertragung solcher Projekte handelt es sich bei dem übernehmenden Unternehmen im Allgemeinen um eine Einheit mit der erforderlichen Finanz- und Managementkapazität. Dieses Unternehmen kann das Projekt neu starten oder es umstrukturieren und den Markterfordernissen anpassen, wodurch zusätzliche finanzielle Verpflichtungen entstehen und die Staatseinnahmen steigen.
„Wenn die oben genannte Regelung nicht geändert wird, können Unternehmen sie immer noch ‚umgehen‘, indem sie Anteile übertragen oder das Unternehmen verkaufen, was im Wesentlichen einer Übertragung von Immobilienprojekten gleichkommt“, fügte Herr Chau hinzu.
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html
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