تشير بيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام إلى أن أسعار العقارات ارتفعت عشرات المرات خلال السنوات العشر الماضية. في عام 2021 وحده، ارتفعت أسعار المساكن المتوسطة بأرقام مزدوجة، حتى أنها أصبحت أعلى بعدة مرات من نفس الفترة. في الوقت الحالي، وعلى الرغم من تباطؤ السوق، لا يزال قطاع الشقق يحافظ على زخم نموه.
وبالمثل، أشارت شركة سافيلز فيتنام إلى أنه في الربع الثالث من عام 2023، وصل متوسط السعر الأساسي للشقق إلى 54 مليون دونج/م2، بزيادة لمدة 19 ربعًا متتاليًا وزيادة بنسبة تزيد عن 77٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2019.
وبحسب الخبراء، ورغم ارتفاع أسعار المساكن، فإنها لا يمكن أن تنخفض على المدى القريب. والسبب هو أن العديد من التكاليف تشكل السعر المرتفع مثل: سعر الأرض، سعر مواد البناء، فائدة القرض...
أشار السيد جيانج آنه توان، مدير شركة توان آنه للعقارات، إلى أن أسعار العقارات تعتمد على العديد من العوامل مثل أسعار الأراضي وتكاليف البناء والشرعية وما إلى ذلك. وإذا كانت هذه العوامل تؤثر في نفس الوقت، فسيجعل من الصعب على الشركات خفض أسعار العقارات.
ارتفاع التكاليف يجعل من الصعب على الشركات خفض أسعار المساكن. (صورة توضيحية: كونغ هيو).
على وجه التحديد، بالنسبة لمشروع عقاري، تعتبر تكلفة الأرض واحدة من تكاليف المدخلات المهمة التي تؤثر على سعر الإنتاج. وفي المتوسط، تمثل رسوم استخدام الأراضي في المناطق الحضرية حوالي 10% من تكلفة الشقة، و20-30% من تكلفة المنزل المنخفض الارتفاع، وحوالي 50% من تكلفة الفيلا.
وفي السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 15-30%، مما دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بنسبة 2-8%.
ولم تقتصر الزيادة على أسعار الأراضي، بل ارتفعت أيضاً في السنوات الأخيرة أسعار مواد البناء مثل الحديد والصلب والرمل... على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الحديد والصلب بنحو 15-20%، في حين تمثل تكلفة المواد الخام ما بين 65-70% من القيمة التقديرية لمشاريع البناء.
علاوة على ذلك، ارتفعت تكلفة تنفيذ المشروع أيضًا بسبب العديد من القضايا القانونية التي أدت إلى إطالة مدة البناء. وأضاف السيد توان أن هناك مشاريع تستغرق ما يصل إلى 4-5 سنوات لاستكمال الإجراءات القانونية. إن استكمال الإجراءات القانونية لأي مشروع لا يقتصر فقط على ذهاب الشركة إلى الدائرة واستلام الإرسالية الرسمية، بل أيضاً انتظار رأي الدوائر والهيئات والقطاعات ذات الصلة. يجب أن يتوافق وقت الانتظار للإجراءات مع اللوائح، لكنه غالبًا ما يتأخر.
وقال السيد توان " إن الوقت المستغرق للإجراءات القانونية طويل للغاية ويؤثر بشكل كبير على تكاليف الأعمال ".
كما قدم السيد توان أدلة إضافية على أنه إذا اشترت شركة قطعة أرض مقابل 500 مليار دونج، فإنها ستخسر 10٪ من نفقات الفائدة كل عام، أو 50 مليار دونج. يتوجب على الشركة إضافة هذه التكلفة إلى السعر.
" أصبحت العديد من الشركات الآن عالقة، لأنه إذا خفضت الأسعار فإنها ستتكبد خسائر فادحة، وإذا لم تخفض الأسعار فلن تتمكن من بيع منتجاتها. ولذلك، ومع وجود العديد من المشاريع التي لم يتم تنفيذها بعد، فإن العديد من المستثمرين لا يريدون البناء ولكن يبحثون عن شركاء النقل "، كما شارك السيد توان.
وقال السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فيت آن هوا العقارية، إن العقبة الرئيسية التي تجعل من الصعب انخفاض أسعار العقارات هي أن تكاليف الاستثمار مرتفعة للغاية.
وقال السيد كوانج: " في هيكل تكلفة المشروع الحالي، تضاعفت تكاليف البناء تقريبًا مقارنة بما كانت عليه قبل 4-5 سنوات، من 7-7.5 مليون دونج/م3 إلى أكثر من 12 مليون دونج/م2 ".
وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد كوانج، من الصعب للغاية خفض أسعار العقارات لأن السوق لا تضم شركات محلية فحسب، بل تضم أيضاً العديد من المستثمرين الأجانب.
وعليه، فإن الشركات الأجنبية التي تستثمر في المشاريع غالبا ما تختار قطاعات عالية ومواقع جيدة ووثائق قانونية كاملة وجودة منتجات أعلى من مشاريع المستثمرين المحليين، وبالتالي لا يمكن أن يكون السعر منخفضا. عند بيع المنتجات للسوق، فإنهم يحسبون دائمًا الناتج لمدة 2-3 سنوات لاحقًا، وبالتالي يكون السعر مرتفعًا جدًا في كثير من الأحيان. وتتمتع الشركات الأجنبية بمزايا من حيث مصادر رأس المال وتكاليف رأس المال، وبالتالي فهي لا تتعرض لضغوط لخفض أسعار البيع.
وبحسب الدكتور نجوين دوي فونج، مدير الاستثمار في شركة دي جي كابيتال، هناك العديد من الأسباب التي تجعل مستثمري المشاريع العقارية لا يختارون خفض أسعار المساكن.
وعلى وجه الخصوص، يمكن ملاحظة أنه عند تنفيذ مشروع ما، قام المستثمر برهن الأرض والأصول المستقبلية لاقتراض رأس المال من البنك. إن خفض سعر البيع سيؤثر على قيمة الضمانات لدى البنك، في حين لن يكون لدى المستثمر أي أصول أخرى لتكملة القروض.
علاوة على ذلك، ظلت العديد من المشاريع متورطة في قضايا قانونية لسنوات عديدة قبل أن يتم طرحها للبيع. خلال هذه الفترة، لا يزال يتعين على المستثمرين تحمل تكاليف الفائدة المتزايدة وتكاليف الأراضي.
تشاو آنه
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)