بفضل سلسلة من سياسات الدعم من الحكومة والبنك المركزي، ابتداءً من النصف الثاني من عام 2023، أظهر سوق العقارات علامات تحسن في حجم المعاملات في بعض القطاعات. ومن المتوقع أن يواصل قطاع العقارات تعافيه في عام 2024.
تحدث السيد نجوين مينه جيانج، الخبير الأول في إدارة أصول العملاء في شركة KB Securities Vietnam، مع PV. فييتنام نت حول سوق العقارات وكذلك أسهم العقارات، والآفاق في عام التنين 2024.
النقاط المضيئة هي الشقق والمنازل العائلية الفردية.
- أظهر سوق العقارات علامات انتعاش في النصف الثاني من عام 2023، ما تقييمكم لهذا التقييم؟
السيد نجوين مينه جيانج: سوق العقارات في عام 2023، وفقًا لملاحظاتي، شهد تحسنًا طفيفًا في النصف الثاني من العام ولكنه محلي ومتميز تمامًا. ويستمر ارتفاع أسعار الشقق القديمة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه. وقد جذبت بعض مشاريع الشقق متوسطة المدى المستثمرين للاستثمار.
وعلاوة على ذلك، شهد قطاع الإسكان الخاص تعافياً جيداً أيضاً. كما أن بعض المحافظات والمدن التي تشهد تنمية قوية للاستثمار العام هي أيضاً أماكن يقصدها العديد من المستثمرين، كما أن أسعار البيع في هذه المناطق تنخفض أيضاً أقل من المستوى العام. أما بالنسبة لقطاع الأراضي، فإن الأراضي الضواحي، والبيوت التجارية، والفيلات السياحية،... لا تزال تشهد الكآبة.
وقد أقر مجلس الأمة رسمياً ثلاثة قوانين مهمة تؤثر بشكل مباشر على صناعة العقارات وهي: قانون الإسكان (المعدل)؛ قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل) وقانون الأراضي (المعدل).
يتميز القطاع العقاري باعتماده الكبير على العوامل القانونية، مما يفتح بدوره مصادر رأس المال ويسرع تنفيذ المشاريع. ولذلك، يتوقع المستثمرون أن تكون القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، والتي سيتم تطبيقها رسميا اعتبارا من الأول من يناير/كانون الثاني 2025، بمثابة دفعة قوية للسوق لكي يزدهر ويتطور بشكل مستدام في الدورة الجديدة.
- مع حلول عام 2024، كيف تقيمون استمرار زخم التعافي في السوق؟
وفي عام 2024، سيظل التوجه نحو السياسة النقدية المتساهلة عاملاً مهماً يساعد سوق العقارات على الحفاظ على زخم تعافيه. وسوف تعود كمية كبيرة من الودائع السكنية من أواخر عام 2022 وأوائل عام 2023 إلى الإنتاج عندما تستحق، وسوف يجد جزء منها طريقه إلى قنوات الاستثمار. حيث يتم إعطاء الأولوية دائمًا للعقارات. عندما تكون سياسة الإدارة مستقرة وتعود ثقة المستثمرين، يميل سوق العقارات إلى الانتعاش.
تبدو توقعات السوق إيجابية ولكن من المرجح أن تكون محلية ومجزأة.
ستظل القطاعات الراقية مثل الفلل السياحية والمتاجر الكبرى... قاتمة، وتفتقر إلى المستثمرين. إلى جانب ذلك، فإن قطاع المضاربة في الأراضي وأراضي "الأرز الأخضر" سيظل هادئا أيضا، لأن معظم المستثمرين المشاركين في هذا القطاع يستخدمون رافعة مالية عالية، والطلب الحقيقي ليس كبيرا، والإجراءات القانونية لم تكتمل بعد. إن العرض الزائد في هذا القطاع كبير جدًا لدرجة أنه من الصعب تحسينه في عام 2024.
بالإضافة إلى ذلك، هناك قطاع الشقق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه بأسعار مناسبة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط. ومن المتوقع أيضًا أن يواصل قطاع الإسكان الفردي التعافي مع الطلب الحقيقي من الناس.
مواجهة 3 تحديات
- برأيك ما هي التحديات التي لا يزال يواجهها سوق العقارات؟
أعتقد أن سوق العقارات يواجه ثلاثة تحديات.
أولاً، السياق الاقتصادي العام. في عام 2024، قد يتباطأ الاقتصاد العالمي. وعلى الصعيد المحلي، بلغ نمو الائتمان بحلول نهاية أكتوبر/تشرين الأول 2023 نحو 7.39% فقط، ولم يتسارع بشكل حقيقي إلا في الشهرين الأخيرين من العام ليصل إلى 13.7%. ومن ذلك، يمكننا أن نرى أن الطلب على القروض الجديدة من قبل الشركات والأفراد منخفض للغاية بينما كان سعر الفائدة مرتفعًا للغاية في السابق.
لا يزال الاقتصاد العالمي رماديا بشكل عام. التدفق النقدي المحلي منخفض جدًا. إن انخفاض مؤشر مديري المشتريات الصناعي في فيتنام إلى ما دون 50 نقطة لعدة أشهر هو أيضًا علامة على أن الطلب الاقتصادي لا يزال منخفضًا للغاية. ومن ثم، ليس قطاع العقارات وحده هو الذي يواجه هذا التحدي، بل كافة قطاعات الاقتصاد.
ثانياً، يتعلق الأمر بالتدفق النقدي. تشكل قروض الأعمال العقارية أكثر من 21% من إجمالي الائتمان الاقتصادي، وفي عام 2023، زادت بقوة أكبر من معدل النمو الإجمالي للصناعة. وهو يعكس السياسات الفعالة لإزالة الصعوبات والحلول لمساعدة شركات العقارات في الوصول إلى رأس المال.
ولكن تجدر الإشارة إلى أن التدفق النقدي لشركات العقارات يواجه في الغالب صعوبات. في عام 2023، سيكون عدد الشركات التي لديها مشاريع جديدة مفتوحة للبيع صغيرًا جدًا، وسيكون التدفق النقدي للأعمال الأساسية سلبيًا في الغالب.
إذا لم تتمكن المشاريع بحلول عام 2024 من حل المشكلات القانونية واستكمال البنية التحتية اللازمة لجلب المنتجات إلى السوق، فإن المخاطر ستظل قائمة. ناهيك عن أن الضغوط على السندات المستحقة ضخمة، إذ تجاوزت قيمتها 120 ألف مليار دونج. وهذا هو أكبر نضج في السنوات الخمس الماضية.
ثالثا، هناك العامل القانوني. تواجه شركات العقارات العديد من الصعوبات في تنفيذ المشاريع. وهذا هو أيضًا السبب وراء انخفاض العرض في السنوات الأخيرة.
يتطلب المشروع الجديد مساهمة تصل إلى 70٪ من رأس المال من العملاء والقروض. المستثمرون يشكلون 30% فقط من رأس المال. إذا ظهرت صعوبات قانونية ولم تتمكن الشركات من الوصول إلى رأس المال لتنفيذ المشاريع، فإن ذلك سيؤدي إلى تأخير وزيادة التكاليف، مما يؤدي إلى العديد من العواقب على الشركات والمخاطر على السوق.
ولذلك أعتقد أن الشرعية هي العامل الأساسي في سوق العقارات.
تراجعت أسعار العقارات في عام 2025، فهل ستنطلق في عام 2027؟
- متى تعتقد أن السوق سوف ينعكس؟ ما هي نصيحتك للمستثمرين العقاريين؟
من المتوقع أن يشهد السوق الأولي في الفترة 2024-2025 انخفاضًا في أسعار البيع من قبل المستثمرين. وهذا ضروري للشركات للخروج من الدائرة الصعبة. يمكن أن يلتقي العرض والطلب بسهولة أكبر. وهذه أيضًا إحدى الإشارات للعثور على نقطة الانعكاس لسوق العقارات.
وهناك إشارة مهمة أخرى وهي دخل السكان. مع انخفاض الدخول، من الصعب أن نرى نقطة انعكاس في سوق العقارات في عام 2024. ومن المرجح أن يكون التعافي بطيئًا فقط، ومتباينًا في الغالب.
أما العامل المهم التالي فهو العامل القانوني، مع دخول ثلاثة قوانين مهمة حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من يناير/كانون الثاني 2025. ويعتبر هذا أيضًا وقت انتقال بين الدورة القديمة والجديدة.
وفقا لبحثي، عادة بعد نقطة الانعكاس، سوف يحتاج السوق إلى عامين على الأقل حتى يستقر وينمو بقوة مرة أخرى.
ولذلك أتوقع أن النصف الثاني من عام 2025 سيكون نقطة تحول في سوق العقارات. ابتداءً من عام 2027 تقريبًا، سوف يتحسن السوق حقًا عندما تتجاوز الدورة الاقتصادية الفترة الصعبة، ويكتمل النظام القانوني، ويبدأ دخل الناس في النمو مرة أخرى. وتزدهر الشركات أيضًا مع التوجهات التجارية المناسبة.
بالنسبة للمستثمرين، أعتقد أن إدارة التدفق النقدي الشخصي واختيار الوقت المناسب للاستثمار في هذا السياق أمر في غاية الأهمية.
عندما يكون الاقتصاد لا يزال في مرحلة غير مؤكدة والسياق الجيوسياسي غير مستقر، فإن تخصيص نسبة الاستثمار بشكل مناسب يمكن أن يكون له دور كبير. بالنسبة للعقارات، يجب على المستثمرين البحث عن العقارات في المنطقة المركزية ذات التدفق النقدي العقاري. بالإضافة إلى ذلك، هناك مجالات تعزز بقوة صرف الاستثمارات العامة، وشرائح الأشخاص من ذوي الدخل المتوسط المنخفض، وما إلى ذلك. ومن المهم اختيار الوقت المناسب بناءً على نقطة الانعكاس في السوق حتى يتمكن التدفق النقدي من تعظيم أداء الاستثمار.
وتتبع أسهم العقارات عن كثب التقلبات الساخنة والباردة في سوق العقارات.
- كيف تقيمون أسهم الشركات العقارية المدرجة في البورصة؟
أعتقد أن سوق العقارات يرتبط دائمًا ارتباطًا وثيقًا ويتفق مع أسعار أسهم شركات العقارات المدرجة.
خلال حمى الأرض في عام 2021، ارتفعت أسهم العقارات بمقدار 5 إلى 10 مرات في غضون أشهر قليلة. في عام 2022، عندما يتجمد سوق العقارات، فإن العديد من أسهم العقارات سوف تنقسم أسعارها بمقدار "5 أو 10 مرات". في كثير من الأحيان أطلق على أسهم العقارات وصف "ارتفاعها بقدر انخفاضها"، وهو ما يعكس بوضوح طبيعة السوق والصعوبات التي تواجهها الشركات.
في عام 2022، قام العديد من المستثمرين وأصحاب الأعمال العقارية بتصفية أسهمهم. إنها الفترة الأصعب في مجال العقارات.
ومع ذلك، في الخطر هناك دائما فرصة. إن أصعب الأوقات هي دائمًا أفضل الأوقات "للصيد". من الناحية الموضوعية، تواجه العديد من شركات العقارات المدرجة صعوبات بسبب تطوير المشاريع الضخمة والرافعة المالية العالية. ومع ذلك، هناك أيضًا العديد من شركات العقارات الجيدة وهذا هو الوقت الذي ستذهب فيه للصيد.
أتوقع أن نشهد خلال الفترة 2024-2025 طفرة في عمليات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، يعد هذا أيضًا وقتًا رائعًا لفحص الشركات والبحث عن شركات عالية الجودة للاستثمار فيها برؤية طويلة الأجل.
إن العمل الجيد يحتاج إلى إمكانيات مالية جيدة وصحية. هذه الشركات تعتمد على الاستدانة الخفيفة، مع معدل استدانة منخفض. وتحتاج الشركات نفسها أيضًا إلى أن تكون مرنة في توجهاتها التجارية، مثل التحول إلى قطاع أصحاب الدخل المتوسط، وبناء المساكن الاجتماعية، وما إلى ذلك، للحفاظ على الإيرادات والتدفق النقدي في السياق الصعب الحالي.
ستتمتع الشركات القوية مالياً في هذا الوقت بالعديد من فرص الدمج والاستحواذ لتحقيق قيمة التنمية المستدامة للدورة الجديدة. وهذه ملاحظة يجب على المستثمرين الانتباه إليها عند البحث عن عمل جيد.
ويجب التأكيد على أن دورة عمل سوق العقارات ستكون أطول وأبطأ من دورة عمل سوق الأسهم بشكل عام. يجب على المستثمرين أن يتبنوا منظورًا طويل الأجل إذا استثمروا في أسهم العقارات في هذا الوقت، لأن الموجة "الكبيرة جدًا" للعقارات قد مرت. لتشكيل موجة كبيرة مثل عام 2021، تراكمت مجموعة أسهم العقارات لمدة 7-8 سنوات.
شكرًا لك!
برأيك، ما هي أبرز القوانين الثلاثة الجديدة: قانون الإسكان (المعدل)؛ هل سيكون لقانون تنظيم نشاط العقارات (المعدل) وقانون الأراضي (المعدل) عند تطبيقهما آثار إيجابية على سوق العقارات في الدورة الجديدة؟
* وهذا يعني منح الفيتناميين المقيمين في الخارج الحق في ممارسة الأعمال العقارية مثل الأشخاص الموجودين داخل البلاد. ومن شأن هذا أن يساعد على زيادة التحويلات المالية السنوية إلى فيتنام. تعد فيتنام من بين الدول الثلاث الأولى من حيث التحويلات المالية الأعلى في العالم.
* تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي. ويؤدي هذا إلى تقليل المضاربة على الأراضي، وتجنب إهدار الموارد، والتركيز على القطاعات ذات الطلب الحقيقي.
وفي الفترة المقبلة، يتوجب على شركات العقارات أن تتوجه نحو قطاعات العقارات المناسبة للدورة الجديدة، وبالتالي المساهمة في استقرار سوق العقارات وتنميته بشكل أكثر استدامة.
* منح الكتب الوردية للشقق الصغيرة وعدم تحديد مدة تملك الشقة.
* الأراضي التي لا تتوفر على وثائق استخدام الأراضي قبل 1 يوليو 2014 سيتم منحها الكتاب الأحمر.
* إزالة إطار سعر الأرض وتحديد سعر الأرض وفقًا لمبادئ السوق. تنويع أشكال التعويض للأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم. ترتيب سكن إعادة التوطين قبل التعافي. يتم تعويض الأراضي الزراعية المستردة بأرض/منزل سكني.
يساعد هذا الأشخاص على الاستفادة بشكل أكبر ويمكّن الشركات من تطهير الأراضي بسهولة وتنفيذ المشاريع بشكل أسرع.
* يتم دفع ضريبة استخدام الأراضي للشركات سنويًا بدلاً من الاضطرار إلى دفعها دفعة واحدة.
* آلية أكثر انفتاحا للأراضي الزراعية مثل زيادة الحد الأقصى للملكية الفردية من 10 أضعاف إلى 15 ضعفا. لا يزال يُسمح للأفراد الذين لا ينتجون الأراضي الزراعية بشكل مباشر بتلقي تحويلات الأراضي المزروعة بالأرز.
باختصار، فإن هذه القوانين الثلاثة المعدلة لها تأثير عميق على كافة جوانب المجتمع وعلى كافة فئات الناس. ووعدت بأنه عند تطبيقها عمليًا، ستساعد الشركات على التغلب على الصعوبات القانونية، فضلاً عن إعادة توجيه تطوير قطاع العقارات في الدورة الجديدة. وسوف يعود العرض العقاري تدريجيا ويتجه نحو المنتجات التي تحقق قيمة مستدامة للاقتصاد وتستهدف الاحتياجات الأساسية للناس.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)