«لاعب جديد» في سوق العقارات

إن "اللاعب الجديد" ليس أي شركة، بل السياسات التي تهدف إلى خلق إمدادات سكنية مناسبة للقدرة الشرائية للناس. إذا تم التنفيذ بشكل جيد، فيمكن أن يغير الوضع غير المعقول لسوق العقارات في المستقبل القريب.

منطقة الإسكان الاجتماعي في مدينة ثانغ لونغ الخضراء، في منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، هانوي - الصورة: B.NGOC

"لاعب جديد" مع الكثير من "البضائع" في متناول اليد. وذلك بتحديد أهداف محددة لبناء المساكن الاجتماعية في كل منطقة لتحقيق هدف المليون وحدة سكنية اجتماعية؛ الهدف هو تصميم نموذج لإنتاج كميات كبيرة وزيادة الأرباح لتشجيع الشركات على بناء المساكن الاجتماعية.

في شهر مارس/آذار، يجب علينا إنشاء صندوق وطني للإسكان، وهناك سلسلة من السياسات لإزالة الصعوبات أمام المشاريع العقارية التي تواجه مشاكل قانونية...

المصدر: وزارة البناء - الرسومات: T.DAT

حقيقة محزنة: أسعار الشقق في ارتفاع مستمر

الطلب على السكن مرتفع للغاية في حين أن العرض محدود، وخاصة في مشاريع الإسكان التجاري المتوسطة والعالية والفاخرة، مما يدفع أسعار الشقق إلى ما هو أبعد من قيمتها الحقيقية.

وفقًا لسجلات Tuoi Tre في مشروع الإسكان الاجتماعي NHS Trung Van (منطقة Nam Tu Liem، هانوي)، هناك فرق كبير بين أسعار بيع شقق الإسكان الاجتماعي والشقق التجارية في نفس المبنى.

في حين تم الإعلان عن سعر بيع المساكن الاجتماعية في مبنى NHS Trung Van من قبل إدارة البناء في هانوي في مايو 2023 بحوالي 19.5 مليون دونج / ^{م 2} ، يتم عرض سعر بيع صندوق الشقق التجارية (حوالي 20٪ من إجمالي عدد الشقق في المشروع) للبيع بمبلغ 60 - 70 مليون دونج / ^{م 2} .

في نفس المشروع وبنفس البنية التحتية وجودة البناء، سعر بيع الشقق التجارية أعلى بثلاث مرات من سعر بيع شقق الإسكان الاجتماعي.

وبالمثل، تم الإعلان عن سعر بيع مشروع الإسكان الاجتماعي Udic Ecotower Ha Dinh (الذي بدأ للتو في بنائه بواسطة شركة Udic Infrastructure Development Investment Corporation على قطعة الأرض رقم N01، المنطقة الحضرية الجديدة Ha Dinh، بلدية Tan Trieu، منطقة Thanh Tri، هانوي) من قبل وزارة البناء في هانوي في فبراير 2025 عند حوالي 25 مليون دونج / ^{متر مربع} ، وسعر الإيجار 150.000 دونج / ^{متر مربع} / شهر، وسعر الإيجار بالشراء 390.000 دونج / ^{متر مربع} / شهر.

في هذه الأثناء، يتم الإعلان عن سعر بيع الشقق التجارية في المناطق المجاورة مع نفس البنية التحتية الاجتماعية ووصلات المرور مثل Eco Green City، مبنى D3 Vinaconex 2، QMS To Huu، The Charm An Hung للبيع من 55 إلى 75 مليون دونج / ^{متر مربع} .

إن الوضع أعلاه يوضح أوجه القصور في سوق الإسكان الحالي. يتم الاحتفاظ بسعر السكن الاجتماعي تحت سيطرة الدولة (بهامش ربح للمستثمر بنسبة 10٪) عند مستوى مناسب لغالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​​​والمنخفض (حوالي 20 - 25 مليون دونج / ^{م 2} )، في حين يعتمد سعر السكن التجاري (بسبب الندرة) على مستوى العرض من قبل أصحاب المشاريع، والذي يتم دفعه إلى مستوى غير طبيعي (من 55 - 75 مليون دونج / ^{م 2} ) على الرغم من أن جودة السكن ليست مختلفة كثيرًا.

إن حالة ارتفاع أسعار الشقق بشكل مستمر تدفع أيضًا أسعار الشقق المستخدمة لمدة 5-10 سنوات، مع عدم تغيير وسائل الراحة، أو حتى تدهورها، إلى الارتفاع بمقدار 1.5-2 مرة في عام 2024.

منطقة الإسكان الاجتماعي التابعة لهيئة الخدمات الصحية الوطنية ترونج فان (نام تو ليم، هانوي) - الصورة: BN

هناك العديد من الشقق المعروضة للبيع، فهل من الممكن أن يستمر السعر في الارتفاع؟!

طلبت الحكومة من الوزارات والقطاعات المعنية استكمال إنشاء صندوق الإسكان الوطني بحلول مارس 2025 لزيادة المعروض من السكن الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة بشكل حاد، بما يتناسب مع دخل غالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض، وعمال المناطق الصناعية.

ويرى العديد من الخبراء أن إنشاء صندوق وطني للإسكان إلى جانب سلسلة من الحلول لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي سيساعد على زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة في الفترة المقبلة، وبالتالي إعادة تشكيل سوق الإسكان وخفض أسعار المساكن في السنوات المقبلة.

قال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، السيد نجوين فان دينه، إن إنشاء صندوق إسكان وطني على المدى الطويل سيخلق استقرار السوق، ويلبي الحد الأدنى من احتياجات الإسكان للناس، لكن الأمر سيستغرق بعض الوقت للحصول على إمدادات الإسكان.

ومع ذلك، على المدى القصير، فإن المعلومات المتعلقة بإنشاء صندوق وطني للإسكان سوف تعمل على خلق الثقة في السوق، وسوف يعتقد العمال والأشخاص ذوي الدخل المنخفض أنه سيكون هناك مساكن بأسعار معقولة للشراء.

وبحسب الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين - نائب رئيس مجلس جامعة هانوي للقانون، فإن الحكومة حددت بشكل صحيح عيب سوق العقارات، وهو أن العرض منخفض للغاية مقارنة بالطلب. في السابق، كانت الدولة تتولى فقط إصدار السياسات، في حين كان زيادة العرض يعتمد على المستثمرين، وبالتالي لم يكن هناك صندوق لتمويل الإسكان منخفض التكلفة للبيع للناس.

الآن تقوم الحكومة بتخصيص الإنفاق السنوي لبناء المساكن الاجتماعية للمحليات؛ إذا تم التنفيذ بشكل صارم، فإن العرض سوف يزيد بالتأكيد. وهذا هو أيضًا الحل الذي تنفذه العديد من البلدان.

ستؤثر هذه الحلول على السوق وتُنظّمه، مما يُقلّل من اختلال التوازن بين العرض والطلب. من المهم تطبيقها بصرامة. وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز شفافية السوق، وتوفير نظام بيانات عقاري متكامل، ومعرفة عدد المنازل التي يملكها كل شخص، وضرورة استخدام الأدوات التنظيمية مثل ضريبة العقارات، بحسب السيد توين.

مستأجرون ينقلون الأثاث إلى مبنى سكني في شارع لي فان لونغ، منطقة نها بي، مدينة هوشي منه - الصورة: تو ترونغ

مدينة هوشي منه تقترح إنشاء صندوق ادخار للإسكان الاجتماعي

وفقًا لمشروع الاستثمار لبناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، تم تكليف مدينة هوشي منه بهدف تطوير ما يقرب من 70 ألف وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030. ومن بينها، ستبني المرحلة 2021-2025 حوالي 26 ألف وحدة، وستبني المرحلة 2026-2030 حوالي 44 ألف وحدة.

ولكي يتوفر رأس المال اللازم للتنفيذ، هناك حاجة إلى طرق عديدة، بما في ذلك تعبئة الأشخاص المؤهلين لشراء السكن الاجتماعي من خلال خصم رواتبهم، وهو ما لا توجد آلية لتنفيذه.

ومن ثم فإن دراسة إنشاء صندوق ادخار الإسكان الاجتماعي (على غرار نموذج سنغافورة) تهدف إلى تعظيم الموارد الاجتماعية، وخلق الوعي بالادخار المالي للإسكان لمن يحتاجون إليه، وفي نفس الوقت إدارة هذه الفئة من الناس ومجالات المشاريع المحددة.

اقترحت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه على الحكومة السماح بإنشاء صندوق ادخار الإسكان الاجتماعي المحلي. وبعد موافقة الحكومة، ستقوم لجنة شعب المدينة بالتنسيق مع وزارة المالية ووزارة البناء لتوحيد نموذج التشغيل هذا.

الرجوع إلى نموذج سنغافورة

قال الدكتور فام فونج نام، المحاضر في كلية الموارد الطبيعية والبيئة في أكاديمية فيتنام للزراعة، إن إنشاء صندوق إسكان وطني لتطوير المساكن منخفضة التكلفة في المدن الكبرى أمر ملح لخلق الظروف التي تمكن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض من الحصول على مكان للعيش فيه. يمكن الرجوع إلى نموذج تطوير الصندوق من صندوق الاحتياطي المركزي في سنغافورة (CPF).

تم إنشاء هذا الصندوق في عام 1955، ويُستخدم في المقام الأول لغرض الإقراض لشراء المساكن الاجتماعية. عند إنشائه لأول مرة، كان معدل المساهمة 10% من الراتب الشهري (5% لكل موظف وصاحب عمل). في الوقت الحالي، يتعين على أصحاب العمل والموظفين ذوي الدخل المنخفض والموظفين الحكوميين المساهمة في رواتبهم الشهرية في صندوق التقاعد المركزي بمعدلات 17٪ شهريًا و20٪ شهريًا على التوالي. يقدم صندوق الادخار المركزي ما يصل إلى 90% من قيمة المنزل بأسعار فائدة منخفضة للغاية وسداد على مدى 25 - 30 عامًا.

بالإضافة إلى صندوق الادخار المركزي، يوفر مجلس الإسكان والتنمية في سنغافورة أيضًا قروض الرهن العقاري لمشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض بما يعادل 80% من القيمة الثابتة لمدة أقصاها 55 عامًا مطروحًا منها عمر المقترض أو 30 عامًا، أيهما يأتي أولاً.

وبالإضافة إلى ذلك، لكي يتمكن الناس من شراء المنازل، يتعين على الحكومة توفير القروض بحيث لا يضطر الناس إلى إنفاق أكثر من 20% من دخلهم شهرياً لدفع ثمن منازلهم. يتم توفير قروض الإسكان الخاصة من قبل البنوك التجارية والمؤسسات المالية الأخرى.

ولتنظيم سوق الإسكان والسيطرة على أسعار المساكن المرتفعة والحد من المضاربة، طبقت الحكومة السنغافورية العديد من التدابير الفعالة مثل خفض الحد الأقصى لمدة القرض لشراء المساكن، والحد من قيمة القروض، وزيادة الضرائب على مشتري العقارات...

لقد أدى نجاح سياسة تطوير سوق الإسكان في سنغافورة إلى جعلها واحدة من البلدان التي تتمتع بأعلى معدل ملكية للمساكن في العالم (يصل حاليًا إلى أكثر من 90%).

للدولة دورٌ بالغ الأهمية. ومن الضروري إصدار لوائح متخصصة على وجه السرعة لتطوير المساكن الميسورة التكلفة، مع تنفيذ ومراقبة وحل المشكلات الناشئة أثناء عملية التنفيذ على الفور.

وقال السيد نام "إن المستثمرين من القطاع الخاص، والذين يُفهمون على أنهم مستثمرون، يحتاجون أيضًا إلى تشجيعهم على المشاركة في تطوير صندوق الإسكان هذا من خلال سياسات دعم محددة، وخاصة السياسات المالية والأرضية".

المصدر: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm