إن "اللاعب الجديد" ليس شركة، بل السياسات التي تهدف إلى خلق عرض من المساكن يتناسب مع القدرة الشرائية للناس. وإذا تم تنفيذ هذه السياسات على النحو اللائق، فإنها قد تغير الوضع غير المعقول الذي تعيشه سوق العقارات في المستقبل القريب.
منطقة الإسكان الاجتماعي في مدينة ثانغ لونغ الخضراء، في منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، هانوي - الصورة: B.NGOC
"لاعب جديد" مع الكثير من "البضائع" في متناول اليد. وذلك بتحديد أهداف محددة لبناء المساكن الاجتماعية لكل منطقة لتحقيق هدف المليون وحدة سكنية اجتماعية؛ الهدف هو تصميم نموذج لإنتاج كميات كبيرة من المساكن الاجتماعية وزيادة الأرباح لتشجيع الشركات على بناء المساكن الاجتماعية.
وفي شهر مارس/آذار، يجب أن ننشئ صندوقاً وطنياً للإسكان، وهناك سلسلة من السياسات لإزالة الصعوبات أمام المشاريع العقارية التي تواجه مشاكل قانونية...
المصدر: وزارة البناء - الرسومات: T.DAT
حقيقة محزنة: أسعار الشقق تستمر في الارتفاع
إن الطلب على السكن مرتفع للغاية في حين أن العرض محدود، وخاصة في مشاريع الإسكان التجاري المتوسطة والعالية والفاخرة، مما يدفع أسعار الشقق إلى الارتفاع إلى ما هو أبعد من قيمتها الحقيقية.
وفقًا لسجلات Tuoi Tre في مشروع الإسكان الاجتماعي NHS Trung Van (منطقة Nam Tu Liem، هانوي)، هناك فرق كبير بين أسعار بيع شقق الإسكان الاجتماعي والشقق التجارية في نفس المبنى.
في حين تم الإعلان عن سعر بيع المساكن الاجتماعية في مبنى NHS Trung Van من قبل إدارة البناء في هانوي في مايو 2023 بحوالي 19.5 مليون دونج / متر مربع ، يتم طرح سعر بيع الشقق التجارية (حوالي 20٪ من إجمالي عدد الشقق في المشروع) للبيع بسعر 60 - 70 مليون دونج / متر مربع .
في نفس المشروع وبنفس البنية التحتية وجودة البناء، سعر بيع الشقق التجارية أعلى بثلاث مرات من سعر بيع شقق الإسكان الاجتماعي.
وبالمثل، تم الإعلان عن سعر بيع مشروع الإسكان الاجتماعي Udic Ecotower Ha Dinh (الذي بدأ للتو في بنائه من قبل شركة Udic Infrastructure Development Investment Corporation في قطعة الأرض رقم 1، المنطقة الحضرية الجديدة Ha Dinh، بلدية Tan Trieu، منطقة Thanh Tri، هانوي) من قبل وزارة البناء في هانوي في فبراير 2025 عند حوالي 25 مليون دونج / متر مربع ، وسعر الإيجار 150.000 دونج / متر مربع / شهر، وسعر الإيجار بالشراء 390.000 دونج / متر مربع / شهر.
في هذه الأثناء، يتم الإعلان عن سعر بيع الشقق التجارية في المناطق المجاورة مع نفس البنية التحتية الاجتماعية واتصالات المرور مثل Eco Green City، ومبنى D3 Vinaconex 2، و QMS To Huu، و The Charm An Hung للبيع من 55 إلى 75 مليون دونج / متر مربع .
يوضح الوضع أعلاه أوجه القصور في سوق الإسكان الحالية. يتم الحفاظ على سعر الإسكان الاجتماعي الذي تسيطر عليه الدولة (بهامش ربح المستثمر بنسبة 10٪) عند مستوى في متناول غالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمنخفض (حوالي 20 - 25 مليون دونج / م 2 ) ، في حين يعتمد سعر الإسكان التجاري (بسبب الندرة) على سعر العرض لأصحاب المشاريع ، والذي يتم دفعه إلى مستوى غير طبيعي (من 55 - 75 مليون دونج / م 2 ) على الرغم من أن جودة الإسكان ليست مختلفة كثيرًا.
إن حالة ارتفاع أسعار الشقق بشكل مستمر تدفع أيضًا أسعار الشقق المستخدمة لمدة 5-10 سنوات، مع عدم تغير وسائل الراحة، أو حتى تدهورها، إلى الارتفاع بمقدار 1.5-2 مرة في عام 2024.
منطقة الإسكان الاجتماعي NHS Trung Van (نام تو ليم، هانوي) - الصورة: BN
هناك العديد من الشقق المعروضة للبيع، فهل من الممكن أن يستمر سعرها في الارتفاع؟!
طلبت الحكومة من الوزارات والقطاعات المعنية استكمال إنشاء صندوق وطني للإسكان بحلول مارس 2025 لزيادة المعروض من السكن الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة بشكل حاد، بما يتناسب مع دخل غالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمنخفض، وعمال المناطق الصناعية.
ويرى العديد من الخبراء أن إنشاء صندوق وطني للإسكان إلى جانب سلسلة من الحلول لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي سيساعد على زيادة المعروض من السكن بأسعار معقولة في الفترة المقبلة، وبالتالي إعادة تشكيل سوق الإسكان وخفض أسعار المساكن في السنوات المقبلة.
قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام - إنه على المدى الطويل، فإن إنشاء صندوق وطني للإسكان من شأنه أن يخلق استقرار السوق، ويلبي الحد الأدنى من احتياجات الناس من الإسكان، ولكن الأمر سيستغرق بعض الوقت للحصول على إمدادات الإسكان.
ومع ذلك، في الأمد القريب، فإن المعلومات المتعلقة بإنشاء صندوق وطني للإسكان سوف تعمل على خلق الثقة في السوق، وسوف يعتقد العمال وأصحاب الدخل المنخفض أنه سوف تكون هناك مساكن بأسعار معقولة للشراء.
وقال نائب رئيس مجلس جامعة هانوي للقانون، الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين، إن الحكومة حددت بشكل صحيح عيب سوق العقارات، وهو أن العرض منخفض للغاية مقارنة بالطلب. في السابق، كانت الدولة تتولى فقط إصدار السياسات، بينما كان زيادة العرض يعتمد على المستثمرين، وبالتالي لم يكن هناك صندوق للإسكان منخفض التكلفة لبيعه للناس.
الآن تقوم الحكومة بتخصيص الإنفاق السنوي لبناء المساكن الاجتماعية للمحليات؛ إذا تم التنفيذ بشكل صارم، فإن العرض سوف يزيد بالتأكيد. وهذا هو الحل الذي تنفذه أيضًا العديد من البلدان.
وأكد توين أن "الحلول ستؤثر على السوق وتنظمه، وستقلل من اختلال التوازن بين العرض والطلب. والأمر المهم هو تنفيذها بصرامة. وفي الوقت نفسه، من الضروري جعل السوق شفافة، ووجود نظام بيانات كامل عن العقارات، ومعرفة عدد المنازل التي يمتلكها الشخص والحاجة إلى استخدام أدوات تنظيمية مثل ضريبة العقارات".
مستأجرون ينقلون الأثاث إلى مبنى سكني في شارع Le Van Luong، منطقة Nha Be، مدينة Ho Chi Minh - تصوير: TU TRUNG
مدينة هوشي منه تقترح إنشاء صندوق ادخار للإسكان الاجتماعي
وبموجب مشروع الاستثمار لبناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021 - 2030، تم تكليف مدينة هوشي منه بهدف تطوير ما يقرب من 70 ألف وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030. ومن بينها المرحلة 2021-2025 التي سيتم فيها بناء نحو 26 ألف وحدة، والمرحلة 2026-2030 التي سيتم فيها بناء نحو 44 ألف وحدة.
ولكي يتوفر رأس المال اللازم للتنفيذ، هناك حاجة إلى طرق عديدة، منها تعبئة الرعايا المؤهلين لشراء السكن الاجتماعي من خلال خصم من رواتب هؤلاء الرعايا، وهو ما لا توجد آلية لتنفيذه.
ومن ثم، فإن دراسة إنشاء صندوق ادخار الإسكان الاجتماعي (على غرار نموذج سنغافورة) تهدف إلى تعظيم الموارد الاجتماعية، وخلق الوعي بالادخار المالي للإسكان لمن يحتاجون إليه، وفي نفس الوقت إدارة هذه الفئة من الناس ومجالات المشاريع المحددة.
اقترحت لجنة شعب مدينة هوشي منه على الحكومة السماح بإنشاء صندوق ادخار محلي للإسكان الاجتماعي. وبعد موافقة الحكومة، ستقوم لجنة شعب المدينة بالتنسيق مع وزارة المالية ووزارة البناء لتوحيد نموذج التشغيل هذا.
الرجوع إلى نموذج سنغافورة
وقال الدكتور فام فونج نام، المحاضر في كلية الموارد الطبيعية والبيئة في أكاديمية فيتنام للزراعة، إن إنشاء صندوق وطني للإسكان لتطوير المساكن منخفضة التكلفة في المدن الكبرى أمر ملح لخلق الظروف التي تمكن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض من الحصول على مكان للعيش فيه. من الممكن الرجوع إلى نموذج تطوير الصندوق من صندوق الادخار المركزي في سنغافورة (CPF).
تأسس هذا الصندوق في عام 1955، ويُستخدم في المقام الأول لغرض الإقراض لشراء المساكن الاجتماعية. عند إنشائه لأول مرة، كان معدل المساهمة 10% من الراتب الشهري (5% لكل موظف وصاحب عمل). يتعين حالياً على أصحاب العمل والموظفين ذوي الدخل المنخفض والموظفين الحكوميين المساهمة برواتبهم الشهرية في صندوق التقاعد المركزي بمعدلات 17% شهرياً و20% شهرياً على التوالي. يقدم صندوق الادخار المركزي ما يصل إلى 90% من قيمة المنزل بأسعار فائدة منخفضة للغاية وسداد على مدى 25 - 30 عامًا.
بالإضافة إلى صندوق الادخار المركزي، يوفر مجلس الإسكان والتنمية في سنغافورة أيضًا قروض الرهن العقاري لمشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض بما يعادل 80% من القيمة الثابتة لمدة قرض قصوى تبلغ 55 عامًا مطروحًا منها عمر المقترض أو 30 عامًا، أيهما يأتي أولاً.
وبالإضافة إلى ذلك، لكي يتمكن الناس من شراء المنازل، يتعين على الحكومة توفير القروض بحيث لا يضطر الناس كل شهر إلى إنفاق أكثر من 20% من دخلهم لدفع ثمن منازلهم. يتم توفير قروض الإسكان الخاصة من قبل البنوك التجارية والمؤسسات المالية الأخرى.
ولتنظيم سوق الإسكان والسيطرة على أسعار المساكن المرتفعة والحد من المضاربة، طبقت الحكومة السنغافورية العديد من التدابير الفعالة مثل خفض الحد الأقصى لمدة القرض لشراء المساكن، والحد من قيمة القروض، وزيادة الضرائب على مشتري العقارات...
لقد أدى نجاح سياسة تطوير سوق الإسكان في سنغافورة إلى جعلها واحدة من البلدان التي تتمتع بأعلى معدل ملكية للمساكن في العالم (يصل حاليًا إلى أكثر من 90%).
"إن للدولة دوراً هاماً بشكل خاص. ومن الضروري بشكل خاص إصدار لوائح متخصصة على وجه السرعة لتطوير الإسكان الميسور التكلفة، وفي الوقت نفسه تنفيذ ومراقبة وحل القضايا التي تنشأ أثناء عملية التنفيذ على الفور.
وقال السيد نام "إن القطاع الخاص، باعتباره مستثمراً، يحتاج أيضاً إلى التشجيع على المشاركة في تطوير صندوق الإسكان من خلال سياسات دعم محددة، وخاصة السياسات المالية والأرضية".
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm
تعليق (0)