 |
| يُظهر تقرير الربع الثالث من عام 2023 الذي نشرته Batdongsan.com.vn في 4 أكتوبر أن سوق العقارات أظهر علامات إيجابية من حيث الطلب على المعاملات وعلم نفس المشتري. (المصدر: صحيفة البناء) |
3 مؤشرات مهمة تشير إلى نقطة الانعكاس
وبحسب التقرير، هناك 3 مؤشرات أساسية لسوق العقارات تتوافق مع الاتجاه المتوقع سابقاً.
أولاً ، فيما يتعلق بأسعار الفائدة المصرفية، إذا استغرق السوق في الفترة 2008-2012، 4 سنوات لإظهار علامات تعديل أسعار الفائدة المصرفية، ففي هذه الفترة، بدءًا من الربع الأول من عام 2023، أجرى بنك الدولة تعديلين لخفض أسعار الفائدة التشغيلية، تلاهما تخفيضات في العديد من أنواع أسعار الفائدة.
ثانياً، فيما يتعلق بنمو الائتمان. وإذا نظرنا إلى قصة عام 2012، فقد انخفض نمو الائتمان من 20% إلى 7%، في حين ارتفع التضخم إلى 8%. وبحلول عام 2013، ارتفع نمو الائتمان إلى 12% وارتفع التضخم إلى 6%. في العام الذي شهد تخفيف القيود الائتمانية، أظهرت سوق العقارات على الفور علامات الانعكاس. في سياق السوق الحالي، استهدف البنك المركزي منذ بداية عام 2023 نمو الائتمان للعام بأكمله 2023 بنسبة 14-15%، مقارنة بـ 14% في عام 2022، وهي إشارة إيجابية.
ثالثا، فيما يتعلق بالسياسة العقارية. في عام 2008، انخفضت سيولة سوق العقارات بشكل حاد، ولكن لم يكن هناك سياسات لدعم السوق حتى عام 2013 مثل حزمة الدعم البالغة 30 مليار دولار وإصدار قانون الأراضي المعدل. في عام 2022، سوف يكرر السوق الأداء البطيء عندما يتم تشديد الائتمان، وترتفع أسعار الفائدة، وتنخفض السيولة.
ومع ذلك، منذ نهاية عام 2022، نفذت الحكومة بشكل مستمر تدابير لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات مثل حزمة الدعم البالغة 120 ألف مليار دونج، والمرسوم رقم 08 للمساعدة في تخفيف الضغط على مدفوعات السندات للشركات، والقرار رقم 33 الذي ساهم في تخفيف ازدحام سوق العقارات، والمرسوم رقم 35 الذي يسمح للجنة الشعبية الإقليمية بتنظيم المناطق التي يمكن تقسيمها إلى قطع أراضي للبيع، إلخ.
وبناء على تحليل المؤشرات المذكورة أعلاه، لا يزال التقرير يحافظ على رأيه: "من المرجح أن يتعافى سوق العقارات في حدود الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2023".
قطاع الأرض: الجنوب يزداد بشكل حاد، والشمال يزداد بشكل مطرد
وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn ، حافظ مؤشر أسعار الأراضي على زيادة مستقرة من عام 2018 حتى الوقت الحاضر على مستوى البلاد ولكنه يميل إلى التمييز بين مناطق ومناطق محددة في عام 2023.
بعد فترة طويلة من الربع الأول من عام 2018 وحتى الربع الثالث من عام 2023، ارتفعت أسعار بيع الأراضي في الجنوب بنسبة 71%، وفي الشمال بنسبة 54%. وهكذا، على مدى السنوات الخمس الماضية، كان متوسط ارتفاع أسعار الأراضي في الجنوب أعلى من نظيره في الشمال.
ومع ذلك، بالنظر إلى عام 2023 وحده، أظهرت أسعار الأراضي في المنطقتين اتجاهات مختلفة. يواصل متوسط سعر بيع الأراضي في الشمال الارتفاع، حيث ارتفع بنسبة 4.9% في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالربع الرابع من عام 2022. في هذه الأثناء، يظهر مخطط أسعار الأراضي في الجنوب علامات تراجع، فمن نهاية العام الماضي حتى الآن انخفضت بنسبة 26.2%.
وشهدت المقاطعات النموذجية في الشمال نموًا مستقرًا في أسعار الأراضي على مدى فترة طويلة من الزمن، من الربع الأول من عام 2018 إلى الربع الثالث من عام 2023، بما في ذلك هاي فونج (بزيادة 128٪)، وكوانج نينه (بزيادة 44٪)، وهونج ين (بزيادة 36٪)، وباك نينه (بزيادة 20٪).
وفي الجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في مقاطعة بينه دونغ بنسبة 147% مقارنة ببداية عام 2018، لتصبح واحدة من المقاطعات التي تحافظ على أفضل معدل نمو لأسعار الأراضي في المنطقة. الأراضي في مناطق أخرى مثل لونغ آن، وبا ريا-فونج تاو، ودونج ناي، على الرغم من أن هناك انخفاض في أسعار البيع في الآونة الأخيرة، إلا أن الزيادة في الأسعار بشكل عام في السنوات الخمس الماضية كانت 89٪ و64٪ و60٪ على التوالي.
سوق العقارات المنخفضة الارتفاع يتميز بالتميز
منذ بداية العام، دخل سوق العقارات المنخفضة الارتفاع في جميع أنحاء البلاد في حالة ركود مع انخفاض حجم المعاملات. وفقًا لتقرير الربع الثالث من عام 2023 الصادر عن Batdongsan.com.vn ، قال 57% من الوسطاء المشاركين في الاستطلاع إن معاملات المنتجات العقارية المنخفضة الارتفاع انخفضت بأكثر من 50%، وعلق 28% أن المعاملات انخفضت بنسبة 10% - 50%.
علق السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن السعر هو أكبر عائق أمام المشترين في الوقت الحاضر لأن أنواع العقارات المنخفضة الارتفاع لديها أسعار أعلى بكثير من متوسط دخل الناس والمنتجات ذات القيمة العالية يصعب اقتراضها للشراء.
ويبلغ متوسط سعر بيع المنازل في الربع الثالث من عام 2023 نحو 333 مليون دونج/م2 في هانوي، و209 مليون دونج/م2 في مدينة هوشي منه. هو تشي منه
وقال السيد دينه مينه توان إن كل قطاع من قطاعات العقارات المنخفضة الارتفاع لديه اتجاه مختلف وإمكانات مختلفة للتعافي. وعلى وجه التحديد، لا تزال مبيعات المنازل هادئة لأن أنشطة السياحة والتجزئة لم تنمو بقوة بسبب تأثير الاقتصاد الكلي وجائحة ما بعد كوفيد-19.
وتظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn أن مستوى الاهتمام بالمنازل في المناطق الحضرية المركزية ظل ثابتًا تقريبًا، بينما انخفض في المقاطعات السياحية الساحلية في المناطق الوسطى والشمالية والجنوبية بنسبة 11% و22% و41% على التوالي مقارنة بالربع الأول من عام 2021.
 |
| منذ بداية العام، دخل سوق العقارات المنخفضة الارتفاع في جميع أنحاء البلاد في حالة ركود مع انخفاض حجم المعاملات. (المصدر: دان فيت) |
وفي الوقت نفسه، تتمتع المنازل والفيلات في المناطق الحضرية الضواحي بإمكانيات كبيرة بفضل شبكة البنية التحتية المستقبلية التي تدعم اتجاه توسيع المناطق الحضرية إلى الضواحي والمناطق المجاورة. شهدت العديد من المناطق الحضرية الضواحي زيادات جيدة في أسعار الفيلات والمنازل في السنوات الأخيرة، مثل منطقة ستارليك الحضرية، وسيبوترا، ومايلاند هانوي سيتي، وفينهومز ريفرسايد، وبارك سيتي، وإيكوبارك (هانوي) بزيادات تزيد عن 20٪، 30٪ سنويا؛ أو منطقة سوان باي الحضرية، وقرية إيكو سايجون ريفر، وحديقة ميزوكي (مدينة هوشي منه) ارتفعت الأسعار بنحو 20% سنويا، وفقا لبيانات من Batdongsan.com.vn .
بالنسبة للمنازل الخاصة، ظل مستوى الاهتمام وأسعار الطلب مستقرة في هانوي، حيث يخدم هذا النوع من المساكن احتياجات سكنية حقيقية، وبالتالي لا يزال الطلب قائما. في الربع الثالث من عام 2023، ارتفع سعر الطلب على المنازل الخاصة في العديد من المناطق مثل تاي هو، وهاي با ترونغ، ودونغ دا، وهوانغ ماي، وها دونغ بنسبة 4% - 9% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. كما ارتفع مستوى الفائدة بشكل طفيف بنسبة 2% - 3% في بعض مناطق هانوي.
في المدينة. في مدينة هوشي منه، تتجه أسعار الطلب والاهتمام بالمنازل الخاصة إلى الانخفاض، لكن الانخفاض لا يتجاوز 10% مقارنة بالربع الثالث من عام 2022.
يحقق الاستثمار في الشقق ربحًا متوسطًا يبلغ حوالي 12.5٪ سنويًا
ويبين التقرير أيضاً أن الشقق هي نوع العقارات الأقل تأثراً بالتأثيرات السلبية للسوق خلال العام الماضي لأن هذا النوع يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية. وفي الربع الثالث من عام 2023، أظهر الاهتمام بالشقق علامات انتعاش، حيث ارتفع الطلب على شراء الشقق بنسبة 1% وارتفع الطلب على الإيجار بنسبة 6% مقارنة بالربع السابق. ومن بين هذه الشقق، تعد الشقق التي يتراوح سعرها بين 2 إلى 4 مليارات دونج هي الأكثر بحثًا.
في عام 2023، لن تتغير أسعار بيع الشقق كثيرًا، بل سترتفع قليلاً فقط من 1% إلى 5% في هانوي، وستبقى دون تغيير تقريبًا في مدينة هوشي منه. هو تشي منه ومع ذلك، بالنظر إلى الفترة الطويلة من عام 2015 حتى الآن، فقد ارتفع مؤشر ارتفاع أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه. لقد تجاوزت مدينة هوشي منه معدل نمو دخل السكان. بعد 8 سنوات، أسعار الشقق في المدينة. وارتفعت معدلات الدخل في مدينتي هوشي منه وهانوي بنسبة 82% و56% على التوالي، في حين ارتفع دخل السكان في المناطق الحضرية بنسبة 39% فقط.
علق السيد لي باو لونج - مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn : "أصبح شراء شقة أمرًا صعبًا بشكل متزايد بالنسبة للأشخاص عندما لا يتمكن معدل نمو الدخل من مواكبة معدل زيادة أسعار المساكن. وفي المستقبل، ستكون أسعار مشاريع الشقق الأولية مرتفعة أيضًا لأن المستثمرين سيضطرون إلى تحسين أرباحهم عندما ترتفع التكاليف.
فيما يتعلق بعلم نفس المستهلك العقاري، ففي ظل ارتفاع أسعار المساكن، يتجه الناس إلى استئجار منزل أو البحث عن طرق لاقتراض المال لشراء منزل. ولكن في الوقت الحاضر، لا يزال العديد من المشترين لا يمضون قدماً في الحصول على قروض للشراء لأنهم لا يزالون قلقين بشأن أسعار الفائدة.
وبما أن أسعار الشقق في تزايد مستمر والطلب على شراء واستئجار هذا النوع من العقارات مرتفع دائماً، فإن متوسط معدل الربح عند الاستثمار في الشقق يصل إلى 12.5% سنوياً (دمج زيادة الأسعار وربح الإيجار). وهذا يعتبر ربح أفضل وأكثر استقرارا من أنواع الاستثمار الأخرى مثل الأسهم والذهب والعملات الأجنبية والأراضي والمدخرات.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)