ينص قانون الأعمال العقارية (المعدل) الصادر في 28 نوفمبر/تشرين الثاني على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء منازل أو تقسيم الأراضي إلى قطع أرض للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة. سيدخل هذا القانون حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2025.
وبحسب المستثمرين والخبراء فإن هذا التنظيم سيكون له تأثير قوي على سوق العقارات.
يتوقع السيد جيانج آنه توان - مدير شركة توان آنه للتجارة أنه في الفترة القادمة، سيكون هناك نقص في المنازل الصغيرة، في حين سيكون من الصعب بيع المنازل الكبيرة والأراضي.
لفترة طويلة، كانت المنازل التي تبلغ مساحتها حوالي 30 مترًا مربعًا وبأسعار تتراوح بين 2 و3 مليارات دونج تجذب العملاء دائمًا لأن تمويلها مناسب لغالبية الناس، وخاصة أولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.
لطالما كانت المنازل التي تتراوح مساحتها بين 30 و40 مترًا مربعًا نادرة. والآن، مع تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم المناطق، ستصبح المنازل التي تبلغ مساحتها حوالي 30 مترًا مربعًا نادرةً حقًا، وسيُقبل عليها الكثيرون، بمن فيهم من يحتاجون إلى السكن فيها والمستثمرون ، كما قال السيد توان.
ومن المتوقع أن تجذب المنازل الصغيرة التي تبلغ مساحتها 30 مترًا مربعًا عددًا متزايدًا من العملاء. (الصورة: نغوك في).
في هذه الأثناء، سيكون من الصعب جدًا بيع قطع الأراضي الكبيرة لأنه إذا لم يتم تقسيمها إلى قطع، فسيتعين بيع قطعة الأرض الكبيرة بالكامل، والسعر الإجمالي مرتفع، في حين أن عدد العملاء ذوي الأموال الوفيرة ليس كبيرًا.
في الآونة الأخيرة، بدأ العديد من المستثمرين في البحث عن قطع أراضي بمساحة عدة مئات من الأمتار المربعة بهدف تقسيمها إلى قطع أصغر لبيعها للأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية. لقد فاز العديد من أصحاب الأراضي بمكاسب كبيرة من خلال الحيلة المذكورة أعلاه "تقسيم الأرض لبيع الأرض". ومع ذلك، إذا دخلت اللائحة الخاصة بتشديد تقسيم القطع حيز التنفيذ، فلن يكون من الممكن ممارسة هذه الطريقة في الأعمال التجارية.
قال السيد نجوين هوو كاو - وهو وسيط عقاري في منطقة هوانج ماي (هانوي) - إنه إذا تم تشديد التقسيم الفرعي، فقد يحدث خطر "عدم بيع" الأراضي لأن قطع الأراضي الكبيرة تأتي بتكاليف مالية كبيرة. ليس كل العملاء على استعداد لإنفاق الأموال على قطع كبيرة من الأراضي بسبب الموارد المالية الكبيرة وبطء السيولة. هذا النوع مناسب فقط لمن يرغب في القيام بأعمال تجارية من خلال افتتاح بيوت ضيافة أو منتجعات أو مزارع. لكن ملف العميل هذا صغير.
وفي الوقت نفسه، هناك العديد من العملاء الذين يرغبون في شراء قطع صغيرة من الأراضي بمبالغ مالية تتراوح من مئات الملايين إلى 2 مليار. إنهم يريدون الاحتفاظ بالأرض، وانتظار المعلومات الإيجابية، وارتفاع الأسعار، ثم بيعها.
تبلغ تكلفة قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع حوالي 8-10 مليارات دونج. وإذا قُسِّمت إلى قطع أصغر بمساحة حوالي 40 مترًا مربعًا، فسيتمكن المستثمرون من التواصل بسهولة وبيعها للعديد من الأشخاص، لأن مواردهم المالية لا تتجاوز 3 مليارات دونج. ولهذا السبب، ستُباع قطع الأراضي الكبيرة بسهولة. أما المستثمرون الذين يملكون قطعًا كبيرة من الأراضي ولم يحصلوا بعد على شهادة حق الانتفاع، فسيواجهون صعوبة في البيع أو سيضطرون إلى البيع بسعر منخفض، وفقًا للسيد كاو.
وبحسب السيد كاو فإن الربح من شراء صندوق أرض كبير ثم تقسيمه إلى أجزاء أصغر لبيعها يتراوح ما بين 30 إلى 50%. وهذا هو السبب الذي يجعل العديد من المستثمرين "يفضلون" هذا الشكل من التقسيم.
وعلق السيد كاو قائلاً: " من المؤكد أن أسعار قطع الأراضي الصغيرة سوف ترتفع في المستقبل القريب ".
وفي تحليله لهذه القضية، توقع السيد دينه مينه توان، مدير باتدونجسان في المنطقة الجنوبية، أن قطاع الأراضي سيواجه صعوبات عندما يدخل هذا القانون حيز التنفيذ رسميًا.
وأوضح السيد توان أن 90% من معاملات الأراضي في السوق حالياً تأتي من منتجات تقسيم الأراضي المجانية للأفراد وشركات العقارات الصغيرة التي تعمل على تطوير نماذج الأراضي المقسمة ذاتياً.
وبحسب السيد توان، فإنه من الأسهل دائمًا على الأفراد التقدم بطلب تقسيم الأراضي مقارنة بالشركات التي تنفذ المشاريع وتتقدم بطلب للحصول على التراخيص. لأن هذا النوع يتميز بتنوع الأسعار وصغر المساحة، فمن السهل تصفيته. بالنسبة للمستثمرين الذين يشترون قطعًا كبيرة من الأراضي ويقومون بتقسيمها، فإن بيعها يحظى بشعبية كبيرة لأن نموذج البيع والشراء مجاني ولا يوجد تخطيط رسمي للمشروع.
وقال السيد توان إن تشديد التقسيم يعني أيضًا أن قطع الأراضي ستواجه صعوبات بسبب ندرة العرض وتضييقه. كما يصعب الوصول إلى المشترين بسبب ندرة العرض.
ويتوقع هذا الشخص أن المستثمرين الذين يمتلكون قطعا كبيرة من الأراضي قد يضطرون إلى بيعها "بأسعار مخفضة". سيأتي مصدر السلع المخفضة من المستثمرين الذين اشتروا الأراضي بغرض تقسيمها وتقسيم قطع الأراضي لتحقيق الربح. عندما تكون السيولة بطيئة، يضطر أصحاب الأراضي إلى خفض الأسعار.
ومع ذلك، بسبب القيمة الكبيرة، سيكون من الصعب على المنتجات الأرضية واسعة النطاق العثور على عملاء، وقد تدفع المشترين إلى "فرض أسعار" على أصحاب الأراضي. ونتيجة لانخفاض سيولة الأراضي، فمن المتوقع أن يواجه السوق أيضًا المزيد من الصعوبات في ظل الركود المطول.
تشاو آنه
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)