قانون جديد يدخل حيز التنفيذ.. مستثمرو العقارات يغيرون "ذوقهم"

يولي مستثمرو المشاريع العقارية اهتماما متزايدا لشرعية المشروع وقدرته على تلبية احتياجات الإسكان الحقيقية - وهي العوامل التي تساعد على تقليل المخاطر وضمان القيمة المستدامة للاستثمار.

يولي مستثمرو المشاريع العقارية اهتماما متزايدا لشرعية المشروع وقدرته على تلبية احتياجات الإسكان الحقيقية - وهي العوامل التي تساعد على تقليل المخاطر وضمان القيمة المستدامة للاستثمار.

يزور العملاء المنازل في Aqua City في نوفالاند - وهو مشروع جديد تم إزالة المشكلات القانونية منه. الصورة: لو توان

الأولوية القانونية

في عام 2018، وبسبب الحاجة إلى شراء منزل للعيش فيه، قام السيد نجوين ترونغ ثانه بالبحث واختار شقة في مشروع في منطقة نام راش تشيك السكنية (حي آن فو، المنطقة 2، وهي الآن مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه). يتكون المشروع من 12 مبنى سكني بارتفاع 33 إلى 35 طابقًا بإجمالي 3175 شقة.

وبحسب السيد ثانه، في ذلك الوقت، وقع المستثمر عقدًا مبدئيًا لشراء شقة مع العميل، وكان الإيداع الأولي 250 مليون دونج/شقة، وكان سعر البيع 38 مليون دونج/متر مربع. بسبب الإجراءات القانونية، لا يستطيع المستثمر فتح باب البيع كما كان مخططا له. ومؤخرًا، وبعد جهود لإزالة العوائق من السلطات المحلية، حصل المشروع على تصريح البناء.

لكن المستثمر أعلن من جانب واحد إنهاء العقد من حيث المبدأ، والتزم بدفع فائدة بنسبة 15% سنويا على المبلغ الذي دفعه العميل. إذا رغب العميل في الاستمرار في المشاركة في المشروع، فسوف يشرع الطرفان في تصفية العقد مبدئيًا، وبعد تأهيل المشروع للتشغيل، سيحصل العميل على خصم 15% من سعر البيع الجديد.

السبب الذي قدمه المستثمر هو أن الاتفاقيات السابقة لم تعد متوافقة مع الأنظمة القانونية الحالية. وعلى وجه التحديد، تتطلب التغييرات في السياسات القانونية بعد تطبيق قانون الأراضي 2024 وقانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 أن تلبي منتجات المشروع الشروط الكافية لبدء العمل.

حتى الآن، لم تستوفِ منتجات المشروع الشروط التجارية المنصوص عليها في المادة 24 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023. بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للبند 1 من المادة 8 من قانون الأعمال العقارية، فإن الأعمال العقارية دون استيفاء الشروط هي عمل محظور. ولذلك، فإن الممارسة السابقة المتمثلة في قيام المستثمرين بطرح المنتجات في الأعمال التجارية من خلال توقيع "عقد مبدئي بشأن ضمان الحق في شراء شقق مستقبلية" مع العملاء لم تعد مناسبة ولا تتوافق مع اللوائح القانونية الحالية.

"ومن الناحية القانونية فإن تصرف المستثمر ليس خاطئا، لأنه وافق على تعويض الفائدة على مبلغ الوديعة. ولكن من منظور الاستثمار، على الرغم من حصولهم على تعويضات، فإن العملاء ما زالوا في وضع غير مؤات، لأن أسعار العقارات الحالية زادت عدة مرات مقارنة بما كانت عليه قبل 6 سنوات"، كما قال السيد ثانه.

ومن "الدرس" المذكور أعلاه، تغير "ذوق" المستثمرين أيضًا كثيرًا. بدلاً من الشراء بالجملة كما كان من قبل، يعطي المستثمرون الأولوية لاختيار المشاريع التي تتمتع بوضع قانوني كامل لإدارة المخاطر. ويختار بعض المستثمرين الآخرين شراء المنتجات التي لديها بالفعل كتب حمراء أو شهادات ملكية.

"يجب أن يكون للمشروع وثائق قانونية كاملة وواضحة لجذب المستثمرين للاستثمار في هذا الوقت. مع وجود منتجات الأراضي في المجتمع، يوافق المستثمرون على المسح أو الشراء فقط عندما يتم تقسيم الأرض إلى قطع والحصول على شهادة منفصلة. إن المشاريع التي في طور التقدم لإجراءات تقسيم الأراضي لا تجذب اهتمام المستثمرين. وقالت السيدة تو، وهي وسيطة في مدينة هوشي منه: "هذا تغيير واضح في طريقة تقييم المستثمرين للمنتجات في الآونة الأخيرة".

وأضافت السيدة تو أن اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي تجعل العديد من المستثمرين يشعرون بالتردد. في هذه الأثناء، في المرحلة السابقة، تعرض العديد من المستثمرين للخداع عند شراء الأراضي على أمل فصل القطعة والحصول على شهادة، لكنهم واجهوا بعد ذلك مشاكل قانونية. ولهذا السبب، أصبحوا الآن حذرين للغاية وليسوا متساهلين كما كانوا من قبل.

التركيز على القدرة على تلبية الاحتياجات الحقيقية

وبحسب ملاحظات المراسل، فإن المستثمرين اليوم لا يبحثون فقط عن المنتجات ذات القيمة القانونية الواضحة، بل يركزون أيضًا على جدوى استخدام الأصول على المدى الطويل، مما يضمن قيمة استثمارية مستقرة.

ليس من غير المألوف أن يقوم المستثمرون بإلغاء عقود العملاء عندما تكون هناك تقلبات في السوق. لأنه إذا تم الحفاظ على العقد مع العميل، فمن المرجح أن تتوقف الشركة عن تحقيق الربح، أو حتى تتكبد خسارة...

يتم إعطاء الأولوية للمشاريع التي تتمتع بسيولة عالية، وسهلة التأجير، أو تلبي احتياجات الإسكان الحقيقية. ويعكس هذا التحول من الاستثمار المضاربي إلى المنتجات ذات القيمة الطويلة الأجل. وتحديداً، يختار العديد من المستثمرين الشقق والبيوت ذات المواقع الجيدة والبنية التحتية المتكاملة والقريبة من المرافق العامة.

بالإضافة إلى ذلك، تحظى المنتجات التي تتمتع بإمكانات الاستغلال التجاري مثل المباني التجارية أو المجمعات التجارية أو الأراضي في المناطق ذات إمكانات التطوير القوية باهتمام كبير أيضًا.

"لا يقدّر المستثمرون اليوم إمكانية تحقيق الربح من زيادة قيمة العقارات فحسب، بل يفكرون أيضًا في القدرة على توليد دخل ثابت من أنشطة التأجير أو التجارة. وقال السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري: "يساعدهم هذا على تحسين الأرباح وتقليل المخاطر في سياق تقلبات السوق".

وقال السيد دونج مينه ثونج، مدير شركة دونج مينه للاستشارات والخدمات العقارية المحدودة، إنه في السياق الحالي، يحظى قطاع العقارات الذي يلبي احتياجات الإسكان الحقيقية باهتمام كبير بفضل عامل الأمان العالي. ولم تحظ منتجات الأراضي، وخاصة الأراضي التي لا تحتوي على أراض سكنية، باهتمام كبير حتى الآن.

وفي تقديمه للنصائح للمستثمرين، قال ثونغ إنه على الرغم من أن مشاريع الإسكان لا تحظى في كثير من الأحيان باهتمام كبير من جانب المستثمرين، إلا أن هذه المنتجات تتمتع بقيمة معقولة والقدرة على الاحتفاظ بقيمتها أو زيادتها بشكل جيد بمرور الوقت، وذلك بسبب تقلبات السوق. من حيث إدارة المخاطر، فإن العقارات في المشاريع تتمتع بوضع قانوني أكثر وضوحًا عندما يتم التخطيط لها بشكل متزامن ومنهجي، ويتم تنفيذها من قبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ولا تشكل خطورة مثل قطع الأراضي التي يتم تقسيمها ذاتيًا بين الناس.

[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html