أبرز أحداث العقارات في عام 2023: عام من فك التشابك

[إعلان 1]

سلسلة من السياسات الصادرة

واجه سوق العقارات منذ نهاية عام 2022 صعوبات في العديد من الجوانب، بدءًا من قانونية المشاريع إلى رأس مال السندات والقروض المصرفية... ولحل هذه المشاكل، أصدرت الحكومة في عام 2023 العديد من التعليمات والسياسات في الوقت المناسب لإنعاش السوق.

في شهر مارس، صدر المرسوم الحكومي رقم 08، المكمل للوائح: بالنسبة للسندات المعروضة في السوق المحلية، في حالة عدم قدرة المؤسسة المصدرة على سداد أصل السند وفوائده بالكامل وفي الوقت المناسب بالدونغ الفيتنامي وفقًا لخطة الإصدار المعلنة، فيمكنها التفاوض مع مالك السند لسداد أصل السند وفوائده المستحقة مع الأصول.

يشكل هذا التنظيم الأساس للشركات لتأجيل الديون، وبيع الأصول بخصم، ودفع رأس المال والفائدة على السندات المستحقة بأصول أخرى مثل العقارات.

وفي شهر مارس/آذار الماضي، صدر المرسوم الحكومي رقم 33 بشأن عدد من الحلول لإزالة العوائق وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات. ومن أبرز ما تم تكليف البنك المركزي بتولي زمام المبادرة في تنفيذ برنامج ائتماني بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي والإسكان لذوي الدخل المنخفض.

القوة الرئيسية لهذا البرنامج هي 4 بنوك تجارية مملوكة للدولة (Agribank، BIDV، Vietcombank، VietinBank) التي تقدم القروض للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال؛ مشروع تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة بفوائد تفضيلية.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — من المتوقع أن يشهد سوق العقارات تحسناً بفضل العديد من السياسات الإيجابية في عام 2023 (صورة توضيحية: هاي لونغ).

في حين أن السوق يعاني من اختلال في العرض، مع هيمنة الإسكان الفاخر بينما أصبحت المساكن المخصصة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض "منقرضة"، فقد أصدرت الحكومة على الفور القرار رقم 338 بالموافقة على مشروع الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030.

وبناء على ذلك، بحلول عام 2030، سيبلغ إجمالي عدد الشقق المنجزة في المحليات نحو مليون شقة، بما في ذلك الفترة 2021-2025 التي ستتضمن نحو 428 ألف شقة منجزة. يهدف المشروع إلى تطوير الإسكان الاجتماعي ومساكن العمال بأسعار تتناسب مع قدرة الأسر ذات الدخل المتوسط والمنخفض في المناطق الحضرية والعمال والعاملين في المناطق الصناعية ومناطق تجهيز الصادرات.

ومن النقاط المضيئة الأخرى أنه في نهاية شهر نوفمبر/تشرين الثاني، صوت مجلس الأمة على إقرار قانون الإسكان المعدل وقانون الأعمال العقارية المعدل، اللذين سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من عام 2025. ويقول الخبراء إنه لأول مرة في التاريخ، صدر قانونان يتعلقان بسوق العقارات في نفس الوقت. إذا تم إقرار قانون الأراضي المعدل في عام 2024، فإن سوق العقارات سيكون لديه العديد من النقاط الإيجابية الأخرى.

بالإضافة إلى ذلك، عقد رئيس الوزراء والعديد من الوزارات والفروع اجتماعات مستمرة عبر الإنترنت مع شركات العقارات لإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع؛ الاجتماع مع القطاع المصرفي لاقتراح الحلول لدعم الشركات من حيث رأس المال وخفض أسعار الفائدة على القروض واستقرار العمليات التجارية.

تفاعل السوق بشكل إيجابي.

ورغم اعتقاد الخبراء أن قطاع العقارات قد يتعافى اعتباراً من منتصف عام 2024، عندما يكون لدى السياسة الوقت الكافي "للامتصاص"، إلا أن العديد من الإشارات الجيدة من السوق ظهرت بالفعل. بفضل سياسة الحكومة المتمثلة في إزالة العقبات أمام سندات العقارات، تمكنت العديد من الشركات من تمديد أو تأجيل تواريخ استحقاق السندات، باستخدام الأصول لسداد المدفوعات مثل نوفالاند وهونج ثينه...

وفي ندوة عقدت في أوائل ديسمبر، قال السيد نجوين هوانج دونج، نائب مدير إدارة المالية للبنوك والمؤسسات المالية (وزارة المالية)، إن حوالي 40٪ من حجم السندات المتأخرة لـ 68 شركة حتى الآن لديها خطة تفاوض. وارتفع معدل التفاوض الناجح من 16% في فبراير/شباط إلى 63% في أكتوبر/تشرين الأول. وبالإضافة إلى ذلك، قامت الشركات التي رتبت الموارد المالية بشراء السندات بشكل استباقي قبل استحقاقها.

وبحسب بيانات وزارة المالية أيضًا، لو لم يكن هناك إصدار لسندات الشركات في الربع الأول من هذا العام، فإن حجم سندات الشركات الفردية الصادرة بحلول نهاية نوفمبر/تشرين الثاني كان سيصل إلى 220 ألف مليار دونج.

كما ارتفعت تدفقات رأس المال إلى قطاع العقارات بفضل سياسات الائتمان الأكثر انفتاحا. وبحسب أحدث البيانات المحدثة من البنك المركزي، بلغ إجمالي الائتمان المستحق لقطاع العقارات حتى 30 سبتمبر 2.74 تريليون دونج، بزيادة 6% مقارنة ببداية العام.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (صورة توضيحية: كوانغ آنه).

تنخفض أسعار الفائدة على القروض تدريجيا وفقا لمتطلبات وتعليمات رئيس الوزراء والبنك المركزي. لقد خفضت العديد من البنوك أسعار الفائدة على قروض الإسكان التجاري إلى حوالي 5.5-7.5% سنويا خلال أول 12-18 شهرا، ثم طبقت أسعار فائدة عائمة بلغت حوالي 9.5-11% سنويا. وتظهر الدراسات الاستقصائية أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك التجارية انخفضت بنحو 1-3% سنويا مقارنة ببداية العام.

وفيما يتعلق بسياسة الإسكان الاجتماعي، وبحسب وزارة البناء، بدأت المحليات في جميع أنحاء البلاد في عام 2023 بناء 10 مشاريع إسكان اجتماعي وإسكان لعمال المناطق الصناعية بإجمالي أكثر من 19800 وحدة. ومن بينها مدينة هاي فونج وهي المنطقة التي تم البدء فيها بأربعة مشاريع إسكان اجتماعي بإجمالي يزيد عن 6700 شقة. بدأت في كل من مقاطعات هانوي، ثوا ثين - هوي، ولام دونج مشروع إسكان اجتماعي واحد.

ومع ذلك، فإن صرف حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج للإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة لم يلب التوقعات. قالت وزارة البناء إن حوالي 23 منطقة أعلنت عن قائمة تضم 54 مشروعًا مؤهلة للحصول على قروض بموجب برنامج الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج مع طلب قرض بقيمة 25.884 مليار دونج. وحتى الآن، بلغ المبلغ المصروف ما يزيد عن 143 مليار دونج فقط.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج تطبق سعر فائدة قرض تفضيلي بنسبة 8.7% سنويا للمستثمرين و8.2% سنويا لمشتري المنازل حتى 30 يونيو.

اعتبارًا من الأول من يوليو، كل ستة أشهر، سيعلن البنك المركزي عن أسعار الفائدة التفضيلية على القروض للبنوك التجارية المشاركة في البرنامج. عند انتهاء الفترة التفضيلية سيتم الاتفاق على سعر فائدة القرض بين البنك والعميل.

وتعتقد جمعية الإسكان الاجتماعي في أيرلندا أن معدل الفائدة على القروض، وهو أقل بنسبة 1.5-2% من القروض التجارية العادية، لا يزال أعلى من معدل قرض الإسكان الاجتماعي السابق. كما أن الفترة التفضيلية قصيرة أيضًا (5 سنوات) ويتم تعديل سعر الفائدة كل 6 أشهر، مما يسبب انعدام الأمن لدى المقترضين.

[إعلان 2]
مصدر