أبرز أحداث العقارات في عام 2023: عام من فك التشابك

[إعلان 1]

سلسلة من السياسات الصادرة

واجه سوق العقارات منذ نهاية عام 2022 صعوبات في العديد من الجوانب، من قانونية المشاريع إلى رأس مال السندات والقروض المصرفية... ولحل هذه المشاكل، أصدرت الحكومة في عام 2023 العديد من التعليمات والسياسات في الوقت المناسب لإنعاش السوق.

في شهر مارس، صدر المرسوم الحكومي رقم 08، المكمل للتنظيم: بالنسبة للسندات المعروضة في السوق المحلية، في حالة عدم قدرة المؤسسة المصدرة على سداد أصل وفائدة السند بالكامل وفي الوقت المناسب بالدونغ الفيتنامي وفقًا لخطة الإصدار المعلنة، فيمكنها التفاوض مع مالك السند لسداد أصل وفائدة السند المستحق مع الأصول.

يشكل هذا التنظيم الأساس للشركات لتأجيل الديون، وبيع الأصول بخصم، ودفع أصل الدين والفائدة على السندات المستحقة بأصول أخرى مثل العقارات.

كما صدر في شهر مارس/آذار المرسوم رقم 33 للحكومة بشأن عدد من الحلول لإزالة العقبات وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات. ومن أبرز هذه الحلول تكليف البنك المركزي بتولي زمام المبادرة في تنفيذ برنامج ائتماني بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي والإسكان لذوي الدخل المنخفض.

القوة الرئيسية لهذا البرنامج هي 4 بنوك تجارية مملوكة للدولة (Agribank، BIDV، Vietcombank، VietinBank) التي تقدم القروض للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال؛ مشروع تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة بأسعار فائدة تفضيلية.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — من المتوقع أن يشهد سوق العقارات تحسناً بفضل العديد من السياسات الإيجابية في عام 2023 (صورة توضيحية: هاي لونغ).

في حين أن السوق يعاني من اختلال في العرض، مع غلبة الإسكان الفاخر بينما "انقرض" الإسكان المخصص للأشخاص ذوي الدخل المنخفض، أصدرت الحكومة على الفور القرار رقم 338 بالموافقة على مشروع الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030.

وبناء على ذلك، بحلول عام 2030، سيبلغ إجمالي عدد الشقق المنجزة في المحليات نحو مليون شقة، بما في ذلك الفترة 2021-2025 التي تضم نحو 428 ألف شقة منجزة. يهدف المشروع إلى تطوير الإسكان الاجتماعي ومساكن العمال بأسعار مناسبة لقدرة الأسر المتوسطة والمنخفضة الدخل في المناطق الحضرية والعمال والعاملات في المناطق الصناعية ومناطق تجهيز الصادرات.

ومن النقاط المضيئة الأخرى أنه في نهاية نوفمبر/تشرين الثاني، صوت مجلس الأمة على تمرير قانون الإسكان المعدل وقانون الأعمال العقارية المعدل، اللذين سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من عام 2025. ويقول الخبراء إنه لأول مرة في التاريخ، صدر قانونان مرتبطان بسوق العقارات في نفس الوقت. إذا تم إقرار قانون الأراضي المعدل في عام 2024، فإن سوق العقارات سيكون لديه العديد من النقاط الإيجابية الأخرى.

بالإضافة إلى ذلك، عقد رئيس الوزراء والعديد من الوزارات والفروع اجتماعات مستمرة عبر الإنترنت مع شركات العقارات لإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع؛ الاجتماع مع القطاع المصرفي لاقتراح الحلول لدعم الشركات من حيث رأس المال وخفض أسعار الفائدة على القروض واستقرار العمليات التجارية.

وقد تفاعل السوق بشكل إيجابي.

ورغم اعتقاد الخبراء بأن قطاع العقارات قد يتعافى اعتباراً من منتصف عام 2024، عندما يكون لدى السياسة الوقت الكافي "للامتصاص"، فإن العديد من الإشارات الجيدة من السوق ظهرت بالفعل في الواقع. بفضل سياسة الحكومة المتمثلة في إزالة العقبات أمام سندات العقارات، تمكنت العديد من الشركات من تمديد أو تأجيل تواريخ استحقاق السندات، باستخدام الأصول لسداد المدفوعات مثل نوفالاند وهونج ثينه...

وفي ندوة عقدت في أوائل ديسمبر، قال السيد نجوين هوانج دونج، نائب مدير إدارة المالية للبنوك والمؤسسات المالية (وزارة المالية)، إن حوالي 40% من حجم السندات المتأخرة لـ 68 شركة لديها الآن خطة تفاوض. وارتفع معدل التفاوض الناجح من 16% في فبراير/شباط إلى 63% في أكتوبر/تشرين الأول. وبالإضافة إلى ذلك، قامت الشركات التي رتبت الموارد المالية بإعادة شراء السندات قبل استحقاقها.

وبحسب بيانات وزارة المالية أيضًا، إذا لم يكن هناك إصدار لسندات الشركات في الربع الأول من هذا العام، فإن حجم سندات الشركات الفردية الصادرة بحلول نهاية نوفمبر/تشرين الثاني كان سيصل إلى 220 ألف مليار دونج.

وارتفعت أيضًا تدفقات رأس المال إلى قطاع العقارات بفضل سياسات الائتمان الأكثر انفتاحًا. وبحسب أحدث البيانات المحدثة من البنك المركزي، بلغ إجمالي الائتمان المستحق لقطاع العقارات حتى 30 سبتمبر 2.74 تريليون دونج، بزيادة 6% مقارنة ببداية العام.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (صورة توضيحية: كوانج آنه).

تنخفض أسعار الفائدة على القروض تدريجيا وفقا لمتطلبات وتعليمات رئيس الوزراء والبنك المركزي. لقد خفضت العديد من البنوك أسعار الفائدة على قروض الإسكان التجاري إلى حوالي 5.5-7.5% سنويا خلال أول 12-18 شهرا، ثم طبقت أسعار فائدة متغيرة تراوحت بين 9.5-11% سنويا. تشير الدراسات الاستقصائية إلى أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك التجارية قد انخفضت بنحو 1-3٪ سنويًا مقارنة ببداية العام.

وفيما يتعلق بسياسة الإسكان الاجتماعي، وبحسب وزارة البناء، بدأت المحليات في جميع أنحاء البلاد في عام 2023 بناء 10 مشاريع إسكان اجتماعي وإسكان لعمال المناطق الصناعية بإجمالي أكثر من 19800 وحدة. ومن بينها، مدينة هاي فونج هي المنطقة التي تم البدء فيها بأربعة مشاريع إسكان اجتماعي بإجمالي أكثر من 6700 شقة. بدأت في كل من مقاطعات هانوي وثوا ثين - هوي ولام دونج مشروع إسكان اجتماعي واحد.

ومع ذلك، فإن صرف حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة لم يلب التوقعات. قالت وزارة البناء إن حوالي 23 منطقة أعلنت عن قائمة تضم 54 مشروعًا مؤهلة للحصول على قروض بموجب برنامج الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج مع طلب قرض بقيمة 25884 مليار دونج. وحتى الآن، بلغ المبلغ المصروف أكثر من 143 مليار دونج فقط.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، فإن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج تطبق سعر فائدة قرض تفضيلي بنسبة 8.7% سنويا للمستثمرين و8.2% سنويا لمشتري المنازل حتى 30 يونيو.

اعتبارًا من الأول من يوليو، سيعلن البنك المركزي كل ستة أشهر عن أسعار الفائدة التفضيلية على القروض للبنوك التجارية المشاركة في البرنامج. عند انتهاء الفترة التفضيلية سيتم الاتفاق على سعر فائدة القرض بين البنك والعميل.

وتعتقد جمعية الإسكان الاجتماعي في الإمارات أن معدل الفائدة على القروض، الذي يقل بنسبة 1.5-2% عن القروض التجارية العادية، لا يزال أعلى من معدل قرض الإسكان الاجتماعي السابق. كما أن الفترة التفضيلية قصيرة أيضًا (5 سنوات) ويتم تعديل سعر الفائدة كل 6 أشهر، مما يسبب انعدام الأمن لدى المقترضين.

[إعلان رقم 2]
مصدر