ปัจจัยใดที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคง “ถูกแช่แข็ง”?

ตลาดไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน

ตามรายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดย DKRA Group เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดือนกรกฎาคม 2566 โปรเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทจำนวนมากไม่บรรลุสภาพคล่องตามที่คาดไว้ ดังนั้นระยะเวลาในการดำเนินการขายจึงถูกเลื่อนออกไป ด้วยเหตุนี้ในเดือนกรกฎาคมจึงมีโครงการใหม่เปิดขายเพียง 1 โครงการและมีผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด 40 รายการ ลดลง 88% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ที่น่ากล่าวถึงก็คือ ความต้องการของตลาดนี้ยังต่ำมาก โดยมีการบันทึกการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จเพียงครั้งเดียว ซึ่งลดลง 99% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน กลุ่ม DKRA ให้ความเห็นว่าราคาเสนอขายผลิตภัณฑ์เหล่านี้ค่อนข้างสูง ประกอบกับนักลงทุนมีความระมัดระวัง จึงทำให้สภาพคล่องยังคงเงียบเหงา ไม่ต้องพูดถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น กฎหมาย อัตราดอกเบี้ย และการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ยังคงไม่มีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท

วิลล่ารีสอร์ทเพียง 1 หลังที่ขายในเดือนกรกฎาคม 2566 (ภาพ: DKRA Group)

ในเดือนถัดไป DKRA เชื่อว่าอุปทานและอุปสงค์ในตลาดจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคม แต่จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนมากนัก ในกลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ อุปทานใหม่ในเดือนกรกฎาคมเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี แต่ในช่วงการขายถัดไปมีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่เสนอขาย อุปทานในส่วนนี้ลดลง 75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราการดูดซึมเพียง 1%

ส่วนคอนโดเทลมีอุปทานเพิ่มขึ้นประมาณ 52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีโครงการเปิดขายจำนวน 3 โครงการ คิดเป็น 405 ยูนิต ตัวเลขดังกล่าวยังมากกว่าจำนวนยูนิตใหม่ที่เปิดขายทั้งหมดในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ซึ่งมีจำนวนถึง 378 ยูนิตอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ใหม่ทั้งหมดจะกระจุกตัวอยู่ในภาคกลาง

คอนโดเทลเป็นกลุ่มที่มียอดธุรกรรมสูงสุดในตลาดนี้ โดยมียอดธุรกรรมสำเร็จ 113 รายการในเดือนกรกฎาคม อย่างไรก็ตาม ปริมาณธุรกรรมยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการเดียว ส่วนโครงการที่เหลือทั้งหมดมีอัตราการบริโภคที่ไม่มากนัก โครงการเหล่านี้เป็นโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ดำเนินการโดยแบรนด์ใหญ่ๆ และมีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตร.ม.

DKRA ยังคาดการณ์อีกว่าในเดือนหน้า อุปทานและอุปสงค์ของตลาดจะยังคงฟื้นตัว แต่ไม่น่าจะเกิดความผันผวนรุนแรงในระยะสั้น

อสังหารีสอร์ทไม่น่าจะมีความก้าวหน้าในระยะสั้น

ในส่วนของราคาขายอสังหาฯรีสอร์ท คาดว่าตลาดหลักทรัพย์น่าจะไม่ผันผวนมากเมื่อเปรียบเทียบกับเดือนที่แล้ว นักลงทุนที่ดำเนินการผลิตสินค้ายังคงรักษาโปรแกรมสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ส่วนลดพิเศษสูงสุดถึง 50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินเร็ว ระยะปลอดเงินต้น... ด้วยการรักษาแรงจูงใจดังกล่าว คาดว่าอุปทานและอุปสงค์จะมีการฟื้นตัวเล็กน้อย โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่จังหวัดบิ่ญดิ่ญและเกียนซาง

ตามรายงานล่าสุดของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาส 2 ปี 2566 อุปทานโรงแรมและรีสอร์ทใหม่ทั่วประเทศจะได้รับการเสริมเพียงเล็กน้อยจากโครงการที่เปิดดำเนินการไปแล้วเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น มีโครงการท่องเที่ยวรีสอร์ทที่ได้รับอนุญาตเพียงโครงการเดียว คือ พื้นที่ท่องเที่ยวเชิงวิชาการและรีสอร์ทบนยอดเขาบ่าเด็น (เตยนิญ)

จะกอบกู้อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทได้อย่างไร?

จากการสำรวจแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงบางแห่งทั่วประเทศ พบว่าสถานการณ์ของโครงการวิลล่าร้าง วิลล่ารีสอร์ท คอนโดเทล และออฟฟิศเทล ที่ไม่มีลูกค้าเกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้ง นักลงทุนรายย่อยหลายรายประสบปัญหาในการรับมือกับแรงกดดันทางการเงินอันเนื่องมาจากการใช้เลเวอเรจ และไม่สามารถหาประโยชน์จากกระแสเงินสดจากผลิตภัณฑ์ได้ ดังนั้นพวกเขาจึงต้องยอมรับการขายในราคาที่ "สูงจนหายใจไม่ออก" ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ผลการศึกษาตลาดหลายแห่งยังแสดงให้เห็นอีกว่าอัตรากำไรจากอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในปัจจุบันยังต่ำมาก โดยอยู่ที่ประมาณ 1% เท่านั้น มีโครงการเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ทำกำไรได้ถึง 4-5% หรือมากกว่านั้น หลายโครงการที่มุ่งมั่นจะทำกำไร 8-12% เมื่อเปิดขายปัจจุบันไม่สามารถทำได้

ด้วยลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท การฟื้นตัวเช่นเดียวกับกลุ่มตลาดอื่นๆ ที่มีการลบอัตราดอกเบี้ยและอุปสรรคทางกฎหมายออกไปจึงดูเหมือนไม่เพียงพอ ปัญหาที่เหลืออยู่ของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทยังคงอยู่ที่อุปทานที่เกินความต้องการในภาครีสอร์ทและการท่องเที่ยว

ปริมาณสินค้าที่เพิ่มมากขึ้น แต่จำนวนนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพยังไม่พัฒนาอย่างเหมาะสม ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่กว้าง

ตามข้อมูลจากกรมการท่องเที่ยว ระบุว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี ประเทศเวียดนามได้ต้อนรับนักท่องเที่ยวเกือบ 70 ล้านคน ซึ่งรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติ 5.6 ล้านคน และนักท่องเที่ยวในประเทศเกือบ 64 ล้านคน จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีเพียง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2562 ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวในประเทศเพิ่มขึ้น 1.4 เท่า รายได้รวมจากการท่องเที่ยวประมาณการอยู่ที่ 343,100 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.45 จากช่วงเดียวกันในปี 2562 ที่ 338,200 พันล้านดอง

เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทจึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และวิกฤตอุปทานล้นตลาดทำให้ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทหลายแห่งไม่ได้รับการใช้ประโยชน์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หลายความเห็นบอกว่าหากจำนวนนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพไม่ฟื้นตัวหรือเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทก็จะยังคงหยุดชะงักต่อไป สิ่งนี้จะสร้างวงจร ตลาดที่หยุดชะงักทำให้บริการต่างๆ ไม่สามารถพัฒนาได้ และทำให้ดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพได้ยาก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทด้วยการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและอัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงการแก้ไขปัญหาผิวเผินเท่านั้น การเคลื่อนไหวเหล่านี้สนับสนุนให้เจ้าของโครงการและนักลงทุนกลับมามีความเชื่อมั่นอีกครั้งในช่วงปัจจุบัน แต่การที่จะส่งเสริมมูลค่าและเพิ่มสภาพคล่องประเภทนี้ได้อย่างแท้จริง สิ่งสำคัญยังคงอยู่ที่ประเด็นของความต้องการที่แท้จริง

ดังนั้นนอกจากการเน้นด้านการขายแล้ว ผู้ลงทุนยังต้องรีบดำเนินการด้านบริการเสริมและเน้นการส่งเสริมภาพลักษณ์ของตนเอง ควบคู่ไปกับตลาดการท่องเที่ยวเพื่อดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพอีกด้วย ซึ่งยังทำให้ผู้ลงทุนสนใจผลิตภัณฑ์ของตลาดนี้มากขึ้นและเลือกที่จะลงทุนต่อไป ตามที่นักวิเคราะห์ระบุว่า ปัญหานี้ไม่สามารถปรับปรุงได้ในชั่วข้ามคืน ดังนั้น หากต้องการดูการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท เรายังต้องรอจนถึงปลายปี 2567 หรือต้นปี 2568

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html