รายได้สูงยังต้องดิ้นรนกับราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่สูง ทำให้กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้สูงตั้งแต่ 13 - 18 ล้านดองต่อเดือนในเขตเมือง เช่น ฮานอย ดานัง โฮจิมินห์ บี่ห์เซือง แม้ว่าจะมีเงินออม แต่ก็พบว่ายากที่จะซื้อบ้านได้

ด้วยรายได้ปัจจุบัน กลุ่มครัวเรือนที่ทำงานและมีรายได้สูงที่สุดในเมืองใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ - ภาพ: B.NGOC

การประเมินดังกล่าวจัดทำโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในรายงานการวิจัยตลาดที่เพิ่งเผยแพร่สำหรับสัปดาห์ที่ 1 ของเดือนธันวาคม พ.ศ. 2567

การออมเงินทั้งปีเพียงพอสำหรับซื้อบ้านเพียง 1 - 2 ตรม.

ผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากร พ.ศ. 2566 ที่สำนักงานสถิติแห่งชาติประกาศเมื่อเดือนเมษายนปีนี้ แบ่งรายได้เฉลี่ยของประชากรในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย ดานัง โฮจิมินห์ และบิ่ญเซือง ออกเป็น 5 กลุ่มรายได้

ทั้งนี้ ในปี 2566 กลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยสูงที่สุดในฮานอยจะมีรายได้ประมาณ 14.4 ล้านดอง/เดือน นครโฮจิมินห์จะมีรายได้ประมาณ 13.3 ล้านดอง/เดือน ด่งนายจะมีรายได้ประมาณ 13.9 ล้านดอง/เดือน บิ่ญเซืองจะมีรายได้ประมาณ 18.3 ล้านดอง/เดือน

ตามข้อมูลของ VARS กลุ่มคนเหล่านี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ โดยไม่ต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

แต่ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่สูง ราคาห้องชุดเชิงพาณิชย์อยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่มที่อยู่อาศัย แม้แต่กลุ่มที่มีรายได้สูงเหล่านี้ก็ยังพบว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะซื้อบ้าน

VARS คาดการณ์ว่าแต่ละครัวเรือนที่มีคนในวัยทำงาน 2 คนเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด ดังนั้น รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือเทียบเท่าประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

ความสามารถในการซื้อสูงสุดหากใช้กฎทางการเงินทั่วไปคือค่าที่อยู่อาศัยจะต้องไม่เกิน 1/3 ของรายได้ ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 80 ล้านดองต่อครัวเรือนต่อปี เงินจำนวนนี้เพียงพอที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 1 - 2 ตารางเมตรในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ได้ในปัจจุบันเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นกำลังมีการโฆษณาขายในราคา 40 - 70 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 60 ตร.ม. ก็มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 2.5 - 3.5 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์เช่นกัน

กรณีกลุ่มผู้มีรายได้สูงในเขตเมืองนี้ตัดสินใจซื้อห้องชุดขนาด 60 ตรม. ในราคาประมาณ 3,500 ล้านบาท และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน (กู้ประมาณ 2,450 ล้านบาท) อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี จะต้องผ่อนชำระรายเดือนประมาณ 25-27 ล้านบาท หรือคิดเป็นเงินปีละกว่า 300 ล้านบาท

ด้วยเหตุนี้ ด้วยค่าผ่อนบ้านสูงสุดที่ 80 ล้านดอง/ปี ครัวเรือนรายได้สูงเกือบทั้งหมดในเขตเมืองจึงไม่สามารถซื้อบ้านได้หากไม่ได้รับการสนับสนุนจากญาติพี่น้องและรัฐบาล

ตลาดกำลังขาดแคลนอุปทานบ้านพักอาศัยราคาไม่แพงอย่างจริงจัง แต่บ้านพักหลายหลังราคาหลายล้านเหรียญที่เจ้าของเดิมทิ้งร้างมานานหลายสิบปี - ภาพ: B.NGOC

คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้

ตามข้อมูลของ VARS ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสร้างที่พักอาศัยสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคนงาน ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

สาเหตุคือราคาบ้านในเมืองใหญ่ซึ่งเกินความสามารถในการชำระหนี้ของคนส่วนใหญ่กำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ของประชาชนหลายเท่า

สาเหตุถัดมาคือการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยอุปทานที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมุ่งเน้นไปที่กลุ่มราคาปานกลาง ระดับไฮเอนด์ และสูงกว่าเป็นหลัก มีโครงการบ้านจัดสรรราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ ^ตรม. เพียงไม่กี่โครงการ ทำให้คนส่วนใหญ่ รวมถึงกลุ่ม 5 ไม่มีทางเลือกที่เหมาะสมในการซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ตามรายงานของ VARS นักลงทุนบางส่วนได้ใช้ประโยชน์จากภาวะขาดแคลนอุปทานในตลาดเพื่อเพิ่มราคาขายอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานมากนักก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา

ปัจจัยหลักประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นก็คือการเก็งกำไร ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ยังคงมีความผันผวนมาก จิตวิทยาในการสะสมทรัพย์สินและคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังเพิ่มขึ้นต่อไป ทำให้คนจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานจริง

พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เลวร้ายยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งที่มีผลต่อราคาบ้านแต่ถูกกล่าวถึงน้อยกว่าก็คือต้นทุนการจัดหาเงินทุน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านในเวียดนามยังคงต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากได้รับการสนับสนุนประมาณ 10% หรือมากกว่านั้น นอกจากนี้ยังสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้ซื้อบ้านอีกด้วย

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย VARS เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและนำนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี และเงินกู้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดไปใช้อย่างต่อเนื่อง รัฐยังต้องส่งเสริมการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกันอย่างต่อเนื่อง โดย "จำลอง" การพัฒนาเมืองตามโมเดล TOD ซึ่งเป็นโมเดลการพัฒนาเมืองที่เน้นการขนส่งสาธารณะ นี่เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของชาวเวียดนามในเมือง

หากมีการสร้างขึ้นบริเวณที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และพื้นที่บริการรอบๆ ระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟ รถไฟฟ้าใต้ดิน และรถประจำทางด่วน ผู้คนก็คงเต็มใจที่จะย้ายไปยังเขตชานเมืองที่ธุรกิจต่างๆ สามารถพัฒนาโครงการที่มีราคาถูกกว่าได้ เมื่อมีอุปทานมากพอและเหมาะสม ราคาบ้านจะค่อยๆ ปรับตามมูลค่าที่แท้จริง

ที่มา: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm