ราคาที่ดินหลายพื้นที่ราคาครึ่งเท่าของอพาร์ทเม้นท์ ผู้เชี่ยวชาญว่าอย่างไร?

ตามรายการราคาที่ดินปี 2568 ที่ออกโดยกรุงฮานอย ในหลายพื้นที่ ราคาที่ดินในทำเลที่ 1 ซึ่งหันหน้าเข้าถนนและซอย มีราคาเพียงครึ่งเดียวของราคาอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่

Giá đất nền nhiều nơi bằng nửa chung cư, chuyên gia nói gì - Ảnh 1. — คนหนุ่มสาวจำนวนมากมักเลือกที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์เพื่อให้ได้รับความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยมากที่สุด - ภาพ: NAM TRAN

ตลาดกำลังกลับตัว

กรุงฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งจะใช้บังคับระหว่างวันที่ 20 ธันวาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ดังนั้น ราคาที่ดินในหลายพื้นที่จึงเพิ่มขึ้น 3-4 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม

จุดใหม่ในรายการราคาที่ดินที่ออกใหม่ของกรุงฮานอยคือที่ดินในเขตเมืองและชนบทจะถูกกำหนดตามช่วงราคาโดยแบ่งตาม 4 ตำแหน่ง ตำแหน่งที่ 1 คือที่ดินที่หันหน้าไปทางถนนสายหลัก ตำแหน่งที่ 2 คือที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้างจากระยะ 3.5 ม. หรือมากกว่า ซอยหน้าที่ดินตำแหน่งที่ 3 กว้าง 2 - 3.5 เมตร ซอยหน้าที่ดินตำแหน่งที่ 4 กว้างไม่เกิน 2 เมตร

เมื่อดูตารางราคาที่ดินที่ฮานอยเพิ่งออก จะเห็นได้ง่ายๆ ว่าในพื้นที่หลายแห่งซึ่งเป็นจุดที่มีแนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์สูงนั้น ราคาที่ดินมักจะต่ำกว่าราคาพื้นอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นแนวโน้มใหม่ เพราะเมื่อนานมาแล้วราคาที่ดินมักจะสูงกว่าอพาร์ทเมนท์ในบริเวณเดียวกัน

ดังนั้นกรอบราคาที่ดิน (ที่ดินในเมือง) ในพื้นที่เมตรีฮา ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง อยู่ในช่วง 30.8 - 78.4 ล้านดอง/ ^ตรม. พื้นที่เมตรีธอง อยู่ในช่วง 24.9 - 74, 8 ล้านดอง/ ^ตรม. พื้นที่เมียวดัม อยู่ในช่วง 33.8 - 85.5 ล้านดอง/ ^ตรม .

ราคาที่ดินในเขตเมืองในพื้นที่มีดิ่ญอยู่ที่ 29.4 - 74.8 ล้านดอง/ ^ตรม . ฟูโดอยู่ที่ 24.5 - 57 ล้านดอง/ ^ตรม. พื้นที่ฟุกเดียนบนทางหลวงหมายเลข 32 อยู่ที่ 27, 2 - 67.7 ล้านดอง/ ^ตรม. บริเวณถนนฟองแคน 20.3 - 43.4 ล้านดอง/ ^ตรม .

ในขณะเดียวกันราคาอพาร์ทเมนท์บริเวณถนนเหล่านี้ เช่น บริเวณถนนเลดุ๊กเทอ ถนนหลายสายในเขตเมืองมีดิ่ญ 2 และทางหลวงหมายเลข 32 มีราคาผันผวนตั้งแต่ 70 - 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในทำนองเดียวกัน พื้นที่ถนน Thang Long ผ่านชุมชน An Khanh มีมูลค่าตั้งแต่ 22.2 - 51 ล้าน VND/ ^m2 ถนน Van Xuan ผ่านชุมชน Kim Chung มีมูลค่าตั้งแต่ 23.2 - 53.3 ล้าน VND/ ^m2 ถนน 70 ส่วนผ่านชุมชน Van Canh มีมูลค่าตั้งแต่ จาก 13.9 - 27.2 ล้าน VND/ ^ตรม . ทั้งนี้ ราคาขายของโครงการอพาร์ตเมนท์ในพื้นที่ รวมถึงอพาร์ตเมนท์มือสอง อยู่ในช่วง 45 - 70 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ทั้งนี้ควรกล่าวเพิ่มเติมว่าความแตกต่างของราคาห้องชุดและราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวส่วนหนึ่งมาจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในบริเวณและในเส้นทางดังกล่าวโดยเฉพาะทำเลที่ดินติดถนนหน้าบ้านซึ่งราคาจะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินหน้าบ้านหลายเท่า ราคาที่เมืองฮานอยให้ไว้ในตารางราคาที่ดินสำหรับปี 2568

และการปรับรายการราคาที่ดินของเมืองให้สอดคล้องกับตลาดนั้นจะพิจารณาจากหลายปัจจัย เพื่อให้เมืองมีความน่าดึงดูดการลงทุน และขจัดปัจจัยที่ทำให้ราคาธุรกรรมที่ดินสูงขึ้นจากจิตวิทยาการเก็งกำไร และการกักตุนทรัพย์สิน

ผู้เชี่ยวชาญ : เปรียบเทียบราคาที่ดินกับราคาอพาร์ตเมนท์เป็นเรื่องยาก

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับ Tuoi Tre Online ว่า จำเป็นต้องประเมินความแตกต่างของราคาที่ดินและราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากปกติแล้วโครงการอพาร์ตเมนต์เมื่อส่งมอบมี สภาพความเป็นอยู่ที่สมบูรณ์ นี่ต่างจากการซื้อที่ดินริมถนนเพื่อสร้างบ้าน ที่บางครั้งพื้นที่ดินเหล่านี้มีสภาพการอยู่อาศัยที่ไม่สมบูรณ์

ดังนั้นกลไกราคาของห้องชุดจึงแตกต่างไปจากราคาที่ดิน คอนโดมิเนียมในปัจจุบัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เหมาะแก่การอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ราคาขายห้องชุดและที่ดินมักขึ้นอยู่กับสภาพความเป็นอยู่ สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม เช่น โรงพยาบาล ซูเปอร์มาร์เก็ต และโรงเรียน นายโวกล่าวเสริม

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ก่อนอื่น จำเป็นต้องรับรู้ถึงปัจจัยบวกของการที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ในปี 2568 เพื่อแก้ไขปัญหา ปัญหาทางกฎหมายเป็นคอขวดสำหรับโครงการต่างๆ มากมายในด้านการประเมินมูลค่าที่ดิน

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนยังมีพื้นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมในการดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดินอีกด้วย เมื่อไม่นานมานี้ ฮานอยได้ใช้ราคาธุรกรรมตลาดในการจัดทำรายการราคาที่ดินปี 2568 ดังนั้นรายการราคานี้จึงสอดคล้องกับราคาตลาดของแต่ละพื้นที่อย่างใกล้ชิด

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ ตั้งข้อสังเกตว่า ในปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยแสดงสัญญาณว่าไม่จริงและเสมือนจริง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจมีมากเกินไป แต่อุปทานกลับมีไม่เพียงพอ ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงสร้างอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นเป็นสองหรือสามเท่า ไม่ใช่เพียงไม่กี่สิบเปอร์เซ็นต์เท่านั้น จากแนวโน้มนี้ นักลงทุนและนักเก็งกำไรก็ติดตามและดันราคาขึ้นเพื่อเพลิดเพลินกับส่วนต่าง ซึ่งสร้างสัญญาณเสมือนในตลาด

นายดิงห์ เปิดเผยว่า หลายครั้งพื้นที่ที่สำรวจเพื่อสร้างรายการราคาที่ดินไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ เกิดขึ้นในช่วงนี้ แต่ทางหน่วยงานจัดการได้นำธุรกรรมเก่ามาสังเคราะห์ ทำให้ราคาตกต่ำ ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเม้นท์ในบริเวณดังกล่าวก็มีการขายในราคาสูงจนไม่สมเหตุสมผล

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายเชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้เป็นผลมาจากจิตวิทยาของครอบครัวหนุ่มสาวที่ต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างเต็มที่และอาศัยอยู่ในชั้นเดียวโดยไม่ต้องลำบากในการก่อสร้าง

ที่มา: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm