ตลาดอสังหาฯชะงัก ธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ ดำเนินการอย่างไร?

ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2 ปี 2566 ยังไม่มีสัญญาณดีขึ้น ตลาดทั้งหมดมีการบันทึกจำนวนธุรกรรมที่ต่ำ โดยไม่มีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ สู่ตลาด

ผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 และ 6 เดือนแรกของปี 2566 ของกลุ่มธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ หลายๆ กลุ่ม ชี้ให้เห็นสถานการณ์ที่ตึงตัวของธุรกิจประเภทนี้ได้อย่างชัดเจน

รายรับตกต่ำอย่างน่าตกตะลึง กำไรติดลบอย่างหนัก

ตามรายงานทางการเงินประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2566 บริษัท Danh Khoi Group Joint Stock Company (HNX: NRC) บันทึกรายได้สุทธิรวมลดลงอย่างรวดเร็ว โดยลดลง 55 เท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือมากกว่า 1.9 พันล้านดอง โดยรายได้จากการให้คำปรึกษาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากกิจกรรมความร่วมมือลงทุนโครงการต่างๆ อยู่ที่ 0 มีเพียงบริการนายหน้าและบริการอื่นๆ เท่านั้นที่สร้างรายได้ให้ Danh Khoi มากกว่า 1.9 พันล้านดอง

ดังนั้นแม้ว่าต้นทุนสินค้าขายจะลดลงเหลือเกือบ 38 ล้านดอง แต่บริษัทก็ยังมีกำไรขั้นต้นเพียง 1.9 พันล้านดองเท่านั้น (กำไรขั้นต้นในช่วงเดียวกันอยู่ที่กว่า 89.5 พันล้านดอง)

เมื่อสะสมในช่วง 6 เดือนแรกของปี บริษัทนี้มีรายได้สุทธิเพียง 1.9 พันล้านดองเท่านั้น หลังจากหักค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมดแล้ว Danh Khoi รายงานการขาดทุน 3.8 พันล้านดองในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 และขาดทุนมากกว่า 20.6 พันล้านดองในช่วงครึ่งแรกของปี 2566

สินค้าคงคลังของบริษัท ณ วันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2566 ยังคงเท่าเดิมเมื่อเทียบกับช่วงต้นปีที่ 61.13 พันล้านดอง โดยส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่ผลิตยังไม่เสร็จและต้นทุนทางธุรกิจ

บริษัท Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) ซึ่งมีสถานการณ์เดียวกันกับเมือง Danh Khoi บันทึกรายได้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ที่ 662 พันล้านดอง ลดลง 49% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน รายได้ลดลงร้อยละ 5 แต่ต้นทุนสินค้าขายลดลงเพียงเล็กน้อยเพียงร้อยละ 15 ส่งผลให้กำไรขั้นต้นของ Dat Xanh Services เหลือเพียง 150 พันล้านดอง เทียบเท่ากับไม่ถึง ¼ ของช่วงเวลาเดียวกัน

ในส่วนคำอธิบาย Dat Xanh Services แสดงให้เห็นว่ารายได้จากการบริการอสังหาริมทรัพย์ลดลงมากที่สุดถึง 73% เหลือต่ำกว่า 192 พันล้านดอง นอกเหนือจากรายได้สุทธิที่ลดลงแล้ว รายได้ทางการเงินของบริษัทก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก

ดังนั้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2023 Dat Xanh Services จึงบันทึกผลขาดทุน 17,200 ล้านดอง ในขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อน มีกำไรมากกว่า 256,000 ล้านดอง นับเป็นไตรมาสที่ 3 ติดต่อกันที่ธุรกิจนี้รายงานผลขาดทุนสุทธิ

6 เดือนแรกของปี “พี่ใหญ่” ในอุตสาหกรรมนายหน้าอสังหาฯ รายงานการขาดทุนมากกว่า 61 พันล้านดอง ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับกำไร 474 พันล้านดองในครึ่งแรกของปี 2565

รายงานกำไรหลังหักภาษี “บางเท่าใบข้าว”

ในทางที่ดีขึ้น บริษัท Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) บันทึกรายได้ลดลงอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 แต่ยังคงสามารถกอบกู้กำไรสุทธิบางส่วนได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Khai Hoan Land บันทึกรายได้สุทธิจากการขายและการให้บริการกว่า 3.3 พันล้านดอง ลดลง 80 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สาเหตุคือบริษัทมีรายรับจากการขายเพิ่มขึ้นถึง 31.8 พันล้านดอง ส่งผลให้รายได้ของบริษัทลดลงเกือบทั้งหมดในไตรมาสที่ 2 ปี 2566

นอกจากนี้ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพียง 12,000 ล้านดองเท่านั้น ในขณะที่ช่วงเวลาเดียวกัน ตัวเลขดังกล่าวอยู่ที่มากกว่า 271,000 ล้านดอง

ในทางกลับกัน รายได้ทางการเงินของบริษัทกลับมีจุดสดใส โดยอยู่ที่มากกว่า 109 พันล้านดอง แต่ค่าใช้จ่ายทางการเงินลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเหลือ 26 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม รายได้จากกิจกรรมธุรกิจหลักที่ลดลงอย่างรวดเร็วยังส่งผลกระทบต่อกำไรของ Khai Hoan Land อีกด้วย เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 ปี 2023 บริษัทนายหน้าแห่งนี้รายงานว่ากำไรลดลง 48% เหลือ 45,000 ล้านดอง รายได้สุทธิสะสม 6 เดือนแรกของปี Khai Hoan Land อยู่ที่ 263 พันล้านดอง และกำไรหลังหักภาษีอยู่ที่ 101 พันล้านดอง ลดลง 43% และ 35% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในทำนองเดียวกัน การที่เคยดูแลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาแล้วหลายพันคน และมีชื่อเสียงในด้านทีมนายหน้าที่ผ่านการฝึกอบรมอย่างมืออาชีพ ทำให้ Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE) ไม่สามารถหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่กำไรจะ "บางเท่าใบข้าว" ได้

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 บริษัทฯ บันทึกรายได้สุทธิเกือบ 401 พันล้านดอง และกำไรสุทธิมากกว่า 9.5 พันล้านดอง ลดลง 35% และ 88% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

บริษัทชี้แจงผลประกอบการดังกล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 2 ยังคงเผชิญปัญหาและปัจจัยลบต่างๆ มากมายที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาฯ และตลาดทุนจะปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก แต่ก็ไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นมากนัก และธุรกรรมต่างๆ ก็ไม่ได้คึกคักมากนัก

ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2023 ซึ่งจัดขึ้นเมื่อปลายเดือนเมษายน กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ CenLand กล่าวว่า จำนวนพนักงานนายหน้าของบริษัทจนถึงขณะนี้ลดลงประมาณ 40-50% ของพนักงานทั้งหมด

นอกจากนี้ ประธานคณะกรรมการบริษัท Cenland Nguyen Trung Vu ยังได้เปิดเผยในที่ประชุมว่า โดยเฉลี่ยแล้ว ในแต่ละเดือน เขาจะต้องสูญเสียเงินประมาณ 2-3 อพาร์ทเมนต์เพื่อสนับสนุนบริษัท และเขาคิดว่ายังเหลืออพาร์ทเมนต์อีกประมาณอีกหลายร้อยแห่งที่จะช่วยให้บริษัทผ่านช่วงเวลานี้ไปได้

เมื่อพิจารณาโครงสร้างรายได้สะสมในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และบริการการลงทุนยังคงเป็นกระดูกสันหลังของโครงสร้างรายได้ของ CenLand อย่างไรก็ตาม กำไรจากกลุ่มนี้ลดลงอย่างรวดเร็วเหลือต่ำกว่า 5 พันล้านดอง อัตรากำไรสุทธิของกลุ่มนี้อยู่ที่เพียง 1% เท่านั้น (ช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 10.7%)

การเป็นนายหน้าอสังหาฯ ยังน่าสนใจอยู่ไหม?

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เกี่ยวกับสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าปริมาณการทำธุรกรรมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีน้อยกว่า 50% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทั้งอุปทานและอุปสงค์ในตลาดลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งประสบภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง นายหน้าอสังหาฯ ประสบปัญหาความยากจน และการว่างงาน

VARS กล่าวว่าความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์สะท้อนให้เห็นชัดเจนในผลประกอบการทางธุรกิจเมื่อธุรกิจนายหน้าหลายแห่งรายงานการขาดทุนในสองไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่แย่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2560

ก่อนหน้านี้ข้อมูล VARS แสดงให้เห็นว่าจำนวนโบรกเกอร์ที่ใช้งานอยู่โดยประมาณในปัจจุบันมีเพียงประมาณ 30%-40% เท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2022

ที่น่าสังเกตคือ ธุรกิจนายหน้าหรือผู้ลงทุนที่มีแผนกนายหน้าขาย มักมีการเลิกจ้างพนักงานร้อยละ 50 ขึ้นไปในรูปแบบต่าง ๆ เช่น หยุดเซ็นสัญญาชั่วคราว 3-6 เดือน เลิกจ้าง หรือให้ทำงานเป็นเพื่อนร่วมงาน เป็นต้น

สถานการณ์การเลิกจ้างมีความรุนแรงไม่เพียงแต่ในบริษัทชั้นนำเท่านั้น แต่ยังรุนแรงในธุรกิจขนาดเล็กอื่นๆ อีกด้วย

อสังหาฯ - ตลาดอสังหาฯชะงัก ธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ ทำธุรกิจยังไง? — ตลาดอสังหาฯ 6 เดือนแรกของปียังอยู่ในภาวะต่ำต่อเนื่อง

VARS เชื่อว่านี่เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายสำหรับบริษัทนายหน้าที่ไม่สามารถแข่งขันได้เพียงพอที่จะอยู่รอดได้ แต่ยังเป็นโอกาสสำหรับบริษัทมืออาชีพที่จะก้าวข้ามอุปสรรคและพัฒนาอย่างยั่งยืนมากยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม VARS เชื่อว่าโอกาสก้าวหน้าในอาชีพของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีสูง แม้ว่าตลาดจะอยู่ในช่วงที่ยากลำบากและมีอุปสรรคมากมายจากการแข่งขันที่สูงก็ตาม ดังนั้นโบรกเกอร์จึงต้องเรียนรู้และพัฒนาตนเองอย่างต่อเนื่อง และรักษาจรรยาบรรณวิชาชีพและชื่อเสียงกับ ลูกค้า

แหล่งที่มา