ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 : แรงขับเคลื่อนจากพื้นที่พัฒนาใหม่

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ในอนาคตอันใกล้นี้โครงสร้างการพัฒนาจะเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่ดินเป็นพื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ดิจิทัล ฯลฯ ซึ่งจะเปิดโอกาสการเติบโตให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภายใต้บริบทของกฎหมายพื้นฐานฉบับใหม่ (โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2567 และจะ "แพร่หลาย" เข้าสู่ชีวิตจริงอย่างค่อยเป็นค่อยไป พร้อมกับการดำเนินการปฏิรูปกลไกอย่างรวดเร็วในทิศทางของ "การทำจริง ทำทันที และครอบคลุม" ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงสร้างการพัฒนาที่กำลังจะเกิดขึ้นจะเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่บนพื้นดินเป็นพื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ทางทะเล พื้นที่ดิจิทัล (โดยเฉพาะอย่างยิ่งโมเดล TOD ที่มุ่งเน้นในกลยุทธ์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง) ซึ่งจะเปิดพื้นที่การเติบโตใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์และ เศรษฐกิจ

โอกาสในการกระตุ้นการเติบโต

แบ่งปันในฟอรั่ม "อสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 5" จัดโดยนิตยสารอิเล็กทรอนิกส์เวียดนาม เรียลเอสเตท ร่วมกับสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ในเช้าวันที่ 19 กุมภาพันธ์ รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien (สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของ นายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม) เน้นย้ำถึงความพยายามของรัฐบาลในปี 2567 เช่น การนำกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย) มาใช้ปฏิบัติเร็วขึ้น 5 เดือน ซึ่งถือเป็นวิธีแก้ปัญหาที่รุนแรงในการขจัดคอขวดที่ใหญ่ที่สุดของเศรษฐกิจในปัจจุบัน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ก่อนถึงวันตรุษจีนปี 2568 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ในช่วงสัปดาห์แรกหลังวันตรุษจีน ดัชนีการค้นหาเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์และอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

พร้อมกันนี้กรอบราคาที่ดินใหม่ในบางพื้นที่ยังได้รับการปรับให้เข้าใกล้ราคาตลาด ซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจ ราคาขายสินค้า และภาระผูกพันทางการเงินของบุคคลในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะทางหลวงและรถไฟความเร็วสูง กำลังได้รับการส่งเสริม ซึ่งเปิดโอกาสในการพัฒนาให้กับหลายภูมิภาค เปลี่ยนแนวคิดด้านการลงทุน และนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงกระแสเงินทุนไปสู่ตลาดเกิดใหม่

ในแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว คุณเทียนได้แสดงความเห็นว่า ในช่วงเวลาอันใกล้นี้ โครงสร้างการพัฒนาจะเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่บนพื้นดินเป็นพื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ในทะเล พื้นที่ พื้นที่ดิจิทัล...

นายเทียน กล่าวว่า แนวโน้มดังกล่าวจะเปิดโอกาสการเติบโตให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือความสามารถในการนำไปปฏิบัติและปรับใช้

ดร. คาน ฟาน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ เศรษฐศาสตร์มหภาค การกำกับดูแลด้านกฎหมายและกฎระเบียบ นโยบายการวางแผน การขยายตัวของเมือง และโครงสร้างพื้นฐาน การเงิน; อุปทาน-อุปสงค์ ราคา และความน่าเชื่อถือ ข้อมูล,ข้อมูล,ความโปร่งใส

ทั้งนี้ ปัจจัยขับเคลื่อนหลักที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในระยะหลังนี้ ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจโลก ที่แทบจะทรงตัว ขณะที่เศรษฐกิจเวียดนามในปี 2567 - 2568 เติบโตค่อนข้างแข็งแกร่ง สร้างสถานการณ์สำหรับการเข้าสู่ยุคใหม่ เสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาคคงอยู่ อัตราเงินเฟ้ออยู่ภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตราแลกเปลี่ยน หนี้เสียเพิ่มขึ้นอยู่ภายใต้การควบคุม

พร้อมกันนั้นยังมีการพัฒนาที่ก้าวกระโดดในระดับสถาบันด้วย ไม่เคยมีมาก่อนเลยที่จะมีการแก้ไขกฎหมายใหม่และประกาศใช้อย่างเป็นทางการได้รวดเร็วเท่ากับในช่วงหลังๆ นี้ ปรับกระบวนการจัดองค์กรให้มีประสิทธิภาพ; มีการวางแผนในทุกระดับ; ส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ นโยบายโครงสร้างพื้นฐาน ภาระทางการเงินได้ผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุดแล้ว อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ ทำให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจและบุคคลในการเข้าถึงเงินทุน...

ความท้าทายที่ต้องพิจารณา

อย่างไรก็ตาม ดร.คาน วัน ลุค ยังตั้งข้อสังเกตว่า นอกเหนือจากโอกาสต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังต้องเผชิญกับความท้าทายและอุปสรรคอีกมากมาย

เช่น ราคาบ้านยังคงสูงอยู่เนื่องจากหลายสาเหตุ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินติดอยู่ในหลายท้องถิ่นและโครงการ บางท้องถิ่นยังไม่มีการประกาศราคาที่ดินใหม่ การออกเอกสารแนะนำกฎหมายใหม่และมติใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ ยังคงล่าช้า

ปัญหาเรื่องการเคลียร์พื้นที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะเมื่อนักลงทุนต้องเจรจากับคนในพื้นที่สำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง การประมูลการใช้ที่ดินยังคงมีข้อบกพร่องอยู่ (ราคาเริ่มต้น ความสามารถของผู้เข้าร่วมการประมูล มาตรการลงโทษ...) วิธีการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มาก และเงินทุนสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมยังคงต้องได้รับความสนใจ

ตัวแทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังตระหนักว่าคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 จะมีโอกาสในการพัฒนาอีกมากมาย แต่ยังคงมีอุปสรรคอีกมากมายที่ต้องเอาชนะ ในความเป็นจริง แม้ว่ากฎหมายพื้นฐานฉบับใหม่จะมีผลใช้บังคับตั้งแต่ปี 2024 ซึ่งสร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายใหม่ให้กับตลาด แต่ความมีประสิทธิภาพของกฎหมายยังคงต้องใช้เวลาในการตรวจยืนยันอีกมาก

นอกจากนี้ ภาคธุรกิจยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับความซ้ำซ้อนและความไม่สอดคล้องกันของกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การก่อสร้าง และการลงทุน ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้พัฒนาโครงการได้ นอกจากนี้ ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุ อัตราดอกเบี้ยธนาคารและการเข้าถึงเงินทุนยังเป็นปัญหาที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างต่อเนื่องเพื่อช่วยให้ตลาดดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในวงจรการพัฒนาใหม่

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม ยังได้แสดงความเห็นด้วยว่า ในบริบทของสถานการณ์โลกที่มีความผันผวน การบรรลุเป้าหมายการเติบโตที่ทะเยอทะยาน ซึ่งรวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความมุ่งมั่นทางการเมืองที่แข็งแกร่ง นโยบายที่ยืดหยุ่น และการสนับสนุนจากภาคธุรกิจ เพื่อสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับยุคแห่งการพัฒนาที่โดดเด่น

“ผมคิดว่าเมื่อต้องเผชิญกับโอกาสใหม่ๆ ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ บางทีเราอาจยังต้องหารือกันอีกมากเพื่อสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้น” นายเทียนกล่าว

แหล่งที่มา