จะยุติสถานการณ์ขายบ้านแบบ ‘สองราคา’ ได้แล้ว

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อยู่ระหว่างประสานงานกับกระทรวงก่อสร้าง ศึกษาแนวทางการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อรายงานให้นายกรัฐมนตรีทราบ

การจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างสถาบันตามมติของการประชุมครั้งที่ 5 ของคณะกรรมการกลางพรรคครั้งที่ 13 เกี่ยวกับการริเริ่มและพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิผลและประสิทธิภาพของการจัดการและการใช้ที่ดิน สร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง นอกจากนี้ยังมีเป้าหมายที่จะช่วยให้ตลาดสิทธิการใช้ที่ดินดำเนินงานอย่างเปิดเผย โปร่งใส มีสุขภาพดี และยั่งยืน

ก่อนหน้านี้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดส่วนใหญ่จะทำผ่านบริษัทนายหน้า ในเวียดนาม ตลาดหลักทรัพย์ส่วนตัวส่วนใหญ่จะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตโดยไม่มีสิทธิในการใช้ (อพาร์ตเมนต์ บ้านโครงการ) ในขณะที่บ้านพักอาศัยและสิทธิการใช้ที่ดินยังไม่มีการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญเผย การจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยหลีกเลี่ยงการซื้อขายบ้านบนกระดาษ ข้อมูลเท็จ และการซื้อและขายบ้านแบบ “สองราคา” (ภาพประกอบ)

ตามที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุ การวิจัยเพื่อจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินถือเป็นนโยบายที่ถูกต้องอย่างสมบูรณ์ และส่งผลดีต่อตลาด

การซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยสนับสนุนการบริหารจัดการและติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมและสมบูรณ์ยิ่งขึ้น แทนที่จะหยุดอยู่แค่ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตและที่ดินโครงการเหมือนในปัจจุบันเท่านั้น

การจัดตั้งชั้นดินจะช่วยหลีกเลี่ยงการซื้อขายบ้านบนกระดาษ การกระทำฉ้อโกง ข้อมูลเท็จ การซื้อและขายบ้านแบบ “สองราคา” และการจัดการราคา

นอกจากนี้ เมื่อทำการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน หากรวมกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะเป็นแหล่งจัดหาและอัปเดตข้อมูลธุรกรรม เป็นฐานสำหรับสร้างข้อมูล และเป็นแผนที่ราคาที่ดินทั่วประเทศ

นายเหงียน ชี ทานห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า “ ในระยะยาว พื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะสร้างระดับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งจะช่วยจำกัดการเก็งกำไร เงินเฟ้อราคา และก่อให้เกิดฟองสบู่ในตลาดที่ดิน ”

การทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินยังมีส่วนช่วยป้องกันการสูญเสียภาษีของรัฐอีกด้วย เพราะสิทธิการใช้ที่ดินมีการซื้อขายกันอย่างเสรีและไร้การควบคุม รัฐจะเก็บภาษีเฉพาะมูลค่าที่ประกาศเท่านั้น ไม่ใช่จากมูลค่าธุรกรรมที่แท้จริง ขณะที่ทุกคนเข้าใจโดยปริยายว่ามีข้อแตกต่างมากมายระหว่างสองค่านี้ การจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินจะสร้างโอกาสในการเพิ่มรายได้ภาษีของรัฐ ซึ่งจะส่งผลสนับสนุนการแปลงเป็นทุนที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ

แม้ว่าการประเมินจะเป็นไปในทางบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะต้องใส่ใจกับประเด็นต่างๆ หลายประการ

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property) แสดงความคิดเห็นว่า เมื่อทำการวิจัยเกี่ยวกับการจัดตั้งและดำเนินการพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องพิจารณาประเด็นโครงสร้างองค์กร ว่าบุคคลและธุรกิจจำเป็นต้องซื้อและขายสิทธิการใช้ที่ดินผ่านพื้นที่ซื้อขายหรือไม่ ใครเป็นผู้จัดการ? จะจัดการอย่างไร?...

นายโตน กล่าวว่า จำเป็นต้องให้ความสำคัญต่อกลไกการดำเนินงานและความถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้ผู้เข้าร่วมสามารถเข้าร่วมได้อย่างมีประสิทธิภาพและสะดวก มิฉะนั้น จะทำให้เกิดการอนุญาตช่วงต่อ นโยบายทั้งหมดมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เป็นผลดีต่อตลาด แต่หากกฎระเบียบไม่ชัดเจนก็จะไม่สามารถดึงดูดผู้เข้าร่วมได้ และอาจสร้างอุปสรรคและความยุ่งยากเพิ่มเติม ในขณะที่กฎหมายหลายฉบับกำหนดไว้แล้ว การจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินต้องมีกลไกที่ดีที่สุดสำหรับผู้เข้าร่วม เหมาะสมกับกิจกรรมเชิงปฏิบัติและตลาด

ต.ส. ดิงห์ ตร็อง ติงห์ ยังกล่าวอีกว่า จำเป็นต้องชี้แจงกลไกการทำงานของพื้นโดยเฉพาะกลไกการบริหารจัดการและการควบคุมดูแล จนถึงปัจจุบันการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินยังคงเกิดขึ้นในตลาดและชั้นอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการใช้ที่ดินมีการควบคุมโดยกฎหมายที่ดิน และการซื้อขายก็ยังมีการควบคุมโดยกฎหมายที่เกี่ยวข้องอีกด้วย แต่ในความเป็นจริงก็ยังมีความยากลำบากอยู่ โดยเฉพาะในการจัดการสินทรัพย์ที่ติดอยู่กับสิทธิการใช้ที่ดิน

ตามสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม สิทธิการใช้ที่ดินเป็น "สินค้า" ที่มีมูลค่าสูงและครอบคลุมพื้นที่กว้าง ดังนั้นการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินจึงไม่ใช่เรื่องง่ายและไม่สามารถทำได้ในชั่วข้ามคืน

เพื่อให้การซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิผลอย่างแท้จริง โดยไม่ทับซ้อนหรือทำให้ขั้นตอนการบริหารจัดการมีความซับซ้อนมากขึ้นสำหรับประชาชน จำเป็นต้องมีกระบวนการวิจัยและวิเคราะห์ที่รอบคอบและละเอียดถี่ถ้วน งานนี้ต้องอาศัยการมีส่วนร่วมและการประสานงานจากทั้งหน่วยงานบริหารของรัฐและผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีส่วนร่วมของความคิดเห็นจากบุคคลและองค์กรที่มีประสบการณ์จริงถือเป็นสิ่งสำคัญมาก

ง็อกวี

แหล่งที่มา