เริ่มต้นแล้วก็ “ปกปิด”
เนื่องในโอกาสวันที่ 30 เมษายน พ.ศ. 2565 กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ประสานงานกับบริษัทต่างๆ เพื่อจัดพิธีวางศิลาฤกษ์และเริ่มการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายโครงการ แต่จนถึงปัจจุบัน หลังจากผ่านไปกว่า 1 ปีแล้ว โครงการข้างต้นเกือบทั้งหมดยังคงไม่ได้ดำเนินการอยู่ ยังคง “ถูกปกคลุมด้วยผ้าห่ม” เราได้ติดต่อกับผู้นำบริษัท Xuan Mai ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในพื้นที่ Eco Green Urban Area (เขต 7) และได้รับแจ้งว่าหลังจากพิธีวางศิลาฤกษ์เพื่อเฉลิมฉลองวันที่ 30 เมษายน โครงการนี้ได้ถูกระงับไปจนถึงปัจจุบันเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนและกระบวนการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น
ปัจจุบันโครงการยังอยู่ในขั้นแรกของการขยายนโยบายการลงทุน ในทำนองเดียวกัน โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Dragon E-Home ในตัวเมือง Thu Duc ของบริษัท Dragon Village ก็หยุดชะงักลงเช่นกัน หลังจากเริ่มดำเนินการมาจนถึงปัจจุบัน เพื่อดำเนินกระบวนการทางกฎหมาย นอกจากนี้ ในเมืองทูดึ๊ก โครงการบ้านพักอาศัยสังคมของบริษัท Dien Phuc Thanh ก็อยู่ในภาวะยุ่งยากทางกฎหมายเช่นกัน โดยไม่สามารถดำเนินการขั้นตอนต่อไปได้
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ Eco Green Urban Area เริ่มดำเนินการในเดือนเมษายน 2022 แต่ถูกปกปิดมาจนถึงปัจจุบัน
นางสาวฮวีญ ถิ บั๊ก วัน ประธานกรรมการบริษัท เทียน พัท ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักคนงานในเขตแปรรูปส่งออก Linh Trung II (เมือง Thu Duc) กล่าวว่า โครงการของบริษัทเธอก็อยู่ในสถานการณ์ที่ “หยุดชะงัก” เช่นกันหลังจากพิธีวางศิลาฤกษ์ เอกสารโครงการได้รับการส่งไปยังคณะกรรมการบริหารการแปรรูปเพื่อการส่งออกและเขตอุตสาหกรรมนครโฮจิมินห์ แต่จนถึงปัจจุบัน หน่วยงานนี้ยังไม่ได้รับเอกสารดังกล่าว
“รัฐบาลได้ออกนโยบายพิเศษมากมาย โดยเรียกร้องให้บริษัทต่างๆ ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ บริษัทต่างๆ ยังไม่ได้รับสิทธิพิเศษใดๆ เช่น การเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์เป็น 1.5 เท่าเมื่อเทียบกับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ไม่ได้รับสิทธิพิเศษด้านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การกู้ยืมเงินทุนด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ การลดหย่อนภาษี... บริษัทต่างๆ ไม่ได้รับการสนับสนุนใดๆ ในกระบวนการดำเนินการ... บริษัทต่างๆ มีความมุ่งมั่นที่จะสร้างประโยชน์ให้กับสังคม ไม่ใช่เพื่อแสวงหากำไร แต่เป็นเรื่องยากมาก มีปัญหาต่างๆ มากเกินไปที่ทำให้การดำเนินโครงการล่าช้า” นางสาวแวนกล่าว
ในฐานะบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม คุณ Vo Minh Hoang กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท Ho Chi Minh City Social Housing Development Investment Joint Stock Company กล่าวอย่างเศร้าใจว่า นโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นถูกต้องและมีแรงจูงใจมากมาย แต่ปัจจุบันกลับ "ติดขัด" ในหลายขั้นตอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งแม้จะมีแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง แต่ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถเข้าถึงได้ เพื่อจะกู้ยืมเงินทุนนี้ โครงการจะต้องมีใบอนุญาตการก่อสร้าง การขอใบอนุญาตก่อสร้างจะใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี ในขณะเดียวกัน ขั้นตอนแรกสุดของการอนุมัติแผนการลงทุนทางธุรกิจก็ยัง "ติดขัด" ดังนั้นจึงไม่สามารถให้สินเชื่อที่มีเงื่อนไขพิเศษได้
นอกจากเงินทุนแล้ว ธุรกิจยังประสบปัญหาเรื่องกองทุนที่ดินอีกด้วย ในปัจจุบัน แหล่งที่ดินมีอยู่ 2 แหล่ง คือ ที่ดินที่เจรจาต่อรองเอง, ที่ดินชดเชย, ที่ดินได้รับอนุญาต หรือที่ดินที่รัฐจัดสรร แต่ทั้งสองแหล่งนี้ก็หาได้ยาก ความยากอีกประการหนึ่งคือ บริษัทที่ทำโครงการบ้านจัดสรรจะมีกำไรเพียงร้อยละ 10 แต่ราคาขายและสิ่งของที่จะขายจะต้องผ่านกรมโยธาธิการและผังเมือง ขณะที่มีต้นทุนบางอย่างที่ไม่สามารถรวมอยู่ในราคาขายได้ “รัฐบาลได้เสนอมาตรการจูงใจต่างๆ มากมายเพื่อกระตุ้นธุรกิจ แต่ธุรกิจส่วนใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงมาตรการเหล่านี้ได้ ดังนั้น ผมจึงหวังว่ารัฐบาลจะเข้ามาช่วยสนับสนุนธุรกิจ เพราะอุปสรรคต่างๆ มากเกินไปทำให้ธุรกิจไม่สนใจที่จะมีส่วนร่วมในการพัฒนา” นายฮวงกล่าว
นายเล ฮู เหงีย กรรมการบริหาร บริษัท เล ถันห์ ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ ยอมรับว่า รัฐบาลได้ออกนโยบายพิเศษต่างๆ มากมายเพื่อดึงดูดคนเข้าสังคมในสาขานี้ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับความยากลำบากและใช้เวลานานมากในการดำเนินการตามขั้นตอนดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ ก่อนหน้านี้ขั้นตอนการดำเนินโครงการสามารถทำแบบคู่ขนานได้ แต่ปัจจุบันดำเนินการได้ที่กรมแผนงานและการลงทุนแห่งเดียว ขั้นตอนแรกและสำคัญที่สุดคือการอนุมัตินโยบายการลงทุนควบคู่ไปกับการอนุมัติผู้ลงทุน
ในปัจจุบันไม่เพียงแต่บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงบ้านพักอาศัยสังคมก็ติดขัดอยู่ในขั้นแรก ทำให้ขั้นอื่นๆ ไม่สามารถดำเนินการได้ โดยพิสูจน์ได้จากการที่ยังไม่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย ดังนั้น ไม่ว่าจะมีการเสนอสิ่งจูงใจที่น่าดึงดูดใจมากเพียงใดก็ตาม หากการดำเนินการและการใช้นโยบายในระดับท้องถิ่นไม่มีประสิทธิภาพ และกรอบกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ก็จะเป็นเรื่องยากมากที่จะส่งเสริมสิ่งจูงใจเหล่านี้
นโยบายบ้านพักอาศัยสังคมที่ให้สิทธิพิเศษเข้าถึงธุรกิจได้ยาก
อย่าปล่อยให้ “พรมอยู่ด้านบน ตะปูอยู่ด้านล่าง”
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ว่า มีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษด้านที่อยู่อาศัยทางสังคมมากมาย แต่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจที่จะมีส่วนร่วมเพราะติดขัดเรื่องเงินทุน กฎหมาย ขั้นตอน และกระบวนการต่างๆ มากมาย ซึ่งอุปสรรคใหญ่ที่สุดคือการดำเนินนโยบาย ประการแรกคือทุนสินเชื่อที่ได้รับสิทธิพิเศษ แม้ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 จะกำหนดแรงจูงใจด้านสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ ผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคม และนักลงทุนก็ตาม แต่ตั้งแต่ปลายปี 2558 รัฐบาลไม่ได้เบิกจ่ายงบประมาณระยะกลางสำหรับบ้านพักอาศัยของรัฐ จึงไม่มีแหล่งเบิกจ่าย
ภายในสิ้นปี 2560 รัฐสภาได้อนุมัติเงิน 400,000 ล้านดองสำหรับโครงการนี้ และอีก 4,000,000 ล้านดอง แต่ความจริงมันไม่มีทุนเลย ทั้งนี้ รายจ่ายงบประมาณระยะกลางปี 2564 - 2568 จนถึงปัจจุบัน ยังไม่มีการระบุการจัดแหล่งสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐอย่างชัดเจน ดังนั้นในอดีตธุรกิจและประชาชนไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนนี้ได้
จนถึงขณะนี้ รัฐบาลได้ประกาศแพ็คเกจเงิน 120,000 ล้านดอง ซึ่งถือเป็นแพ็คเกจเงินช่วยเหลือพิเศษสำหรับบ้านพักอาศัยของรัฐ แต่ดอกเบี้ยสูงถึง 8.2% ต่อปี ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารนโยบายสังคมในปัจจุบันอยู่ที่ 4.8% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยสูงเกินไป และระยะเวลาการกู้ยืมเพียงแค่ 5 ปี ทำให้ประชาชนไม่กล้ากู้เงินเพื่อซื้อหรือเช่าบ้านพักสังคม สำหรับธุรกิจถึงแม้ว่าต้องการเข้าถึงแหล่งเงินทุนนี้ก็ตาม แต่พวกเขาก็ติดขัดทางกฎหมายและไม่สามารถกู้ยืมได้ เนื่องจากข้อจำกัดดังกล่าวข้างต้น หลังจากมีการประกาศมาเป็นเวลานาน มีการจ่ายเงินจากแพ็คเกจนี้เพียงไม่ถึง 100 พันล้านดอง
“แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองไม่ใช่แพ็คเกจพิเศษสำหรับบ้านพักอาศัยสังคม แต่เป็นแพ็คเกจสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด 1.5-2% ดังนั้น ฉันขอแนะนำให้กระทรวงก่อสร้างดำเนินการแพ็คเกจ 110,000 พันล้านดองต่อไป เช่นเดียวกับแพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองที่ประสบความสำเร็จก่อนหน้านี้ แพ็คเกจ 110,000 พันล้านดองเป็นแพ็คเกจที่ให้สิทธิพิเศษอย่างแท้จริงและจำเป็นต้องได้รับการฟื้นฟู หากแพ็คเกจนี้ได้รับการอนุมัติ ประชาชนจะกล้ากู้เงินเพื่อซื้อบ้านและหวังว่าจะสามารถดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตให้เสร็จสิ้นได้” นายเชาเสนอแนะ
ในส่วนของแรงจูงใจ โดยเฉพาะการเบิกจ่ายเงินช่วยเหลือ 120,000 ล้านดองที่ล่าช้า ดร.คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า สาเหตุมาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วงแรกคงที่และหลังจากนั้นก็ลอยตัว วิธีนี้จะไม่ยั่งยืน เนื่องจากไม่สามารถรักษาอัตราดอกเบี้ยคงที่ 8.2% ต่อปีไว้ได้เป็นเวลาหลายปี อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวในปัจจุบันไม่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านเนื่องจากเป็นสินเชื่อระยะยาว
ดังนั้นเพื่อกระตุ้นความต้องการกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคม จึงควรมีกองทุนพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม และนายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงการคลังและกระทรวงก่อสร้างศึกษาแพ็คเกจนี้ ระดมนโยบาย กองทุนลงทุนต่างประเทศ กองทุนลงทุนต่างประเทศ...เข้ามามีส่วนร่วม ประเทศเช่นสิงคโปร์และเกาหลีใต้ก็ดำเนินการกองทุนนี้อย่างมีประสิทธิผลเช่นกัน และอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 50% ของอัตราตลาดเท่านั้น ด้วยอัตราดอกเบี้ยนี้ ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนก็สามารถจ่ายได้ ขั้นตอนการบริหารจัดการที่ยังยุ่งยากและไม่เหมาะสมกับความเป็นจริงจำเป็นต้องถูกตัดออกเพื่อสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วม
เพิ่งเบิกเงินไปเกือบแสนล้านดอง
ในส่วนของแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง กรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) เปิดเผยว่า จังหวัดทั้ง 20 จังหวัดได้ประกาศรายชื่อโครงการที่เข้าข่ายได้รับสินเชื่อภายใต้โครงการสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง จำนวน 52 โครงการ โดยมีความต้องการสินเชื่อ 25,884 ล้านดอง โดยเป็นโครงการบ้านเอื้ออาทร 49 โครงการ วงเงินสินเชื่อ 24,655 พันล้านดอง และโครงการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารชุดเก่า 3 โครงการ วงเงินสินเชื่อ 1,229 พันล้านดอง จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านจัดสรรสังคมในท้องถิ่นบางโครงการได้รับการเบิกจ่ายด้วยเงินทุนประมาณ 83.1/1,095 พันล้านดอง
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)