นักลงทุนนครโฮจิมินห์ค้นหาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 7.5 เท่า

ตลาดอสังหาฯ แสดงสัญญาณเชิงบวก

เมื่อเร็วๆ นี้ ตามรายงานตลาดไตรมาสแรกของปี 2024 ของ batdongsan.com.vn ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณเชิงบวก

จากการสำรวจของ batdongsan.com.vn ร่วมกับนายหน้าเกี่ยวกับกิจกรรมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาทำงานอยู่ พบว่า 19% กล่าวว่าธุรกิจต่างๆ เพิ่มจำนวนพนักงาน และ 26% ยืนยันว่าธุรกิจต่างๆ เพิ่มงบการตลาดในไตรมาสแรกของปี 2024

อสังหาฯ - นักลงทุนนครโฮจิมินห์ค้นหาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 7.5 เท่า — ปริมาณความสนใจในอพาร์ทเมนท์ในฮานอยจากนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 7.5 เท่าจนถึงปัจจุบัน

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวถึงตลาดอพาร์ทเมนท์ว่า ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยใกล้เคียงกับราคาขายในนครโฮจิมินห์ และจำนวนคนในนครโฮจิมินห์ที่ค้นหาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยก็เพิ่มขึ้น 7.5 เท่า

โดยเฉพาะราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในช่วงต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามลำดับ หลังจากผ่านไป 6 ปี ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นถึง 70% แซงหน้านครโฮจิมินห์ที่ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นถึง 55%

นาย Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn อธิบายถึงสาเหตุหลัก 2 ประการ คือ

ประการแรก อุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงมีจำกัด แม้จะมีมาตรการทางกฎหมายเพื่อลบอุปสรรคสำหรับนักลงทุน แต่โครงการใหม่ล่าสุดมีส่วนสนับสนุนเพียงปีละ 20,000 - 30,000 ยูนิตเท่านั้น ในขณะที่ความต้องการปกติอยู่ที่ 70,000 - 80,000 ยูนิตต่อปี

ประการที่สอง ความต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงสูงอยู่ ที่น่าสังเกตคือความต้องการนี้มาไม่เพียงแต่จากฮานอยและจังหวัดทางภาคเหนือเท่านั้น แต่ยังมาจากภาคใต้ด้วย ข้อมูลขนาดใหญ่ของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยข้อมูลที่น่าประหลาดใจ นั่นคือความสนใจในอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจากผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์จากนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 7.5 เท่าจากไตรมาสแรกของปี 2021 จนถึงปัจจุบัน ในช่วงเวลาเดียวกัน จำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์โดยชาวนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเพียง 2 เท่าเท่านั้น

อสังหาริมทรัพย์ - นักลงทุนนครโฮจิมินห์ที่ค้นหาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 7.5 เท่า (รูปที่ 2) — ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายเหงียน ก๊วก อันห์ แสดงความเห็นว่า ชาวเมืองโฮจิมินห์สนใจอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากระดับราคาค่อนข้างคงที่และยังต่ำกว่าเมืองโฮจิมินห์ นอกจากนี้ อัตราผลกำไรจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังสูงกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในฮานอยตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบันมีการผันผวนอยู่ระหว่าง 4.1% - 4.9% ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 3.9% - 4.5% ตามรายงานไตรมาสแรกของ Batdongsan.com.vn

นอกจากนี้ในระยะหลังนักลงทุนบางส่วนในตลาดภาคใต้ได้เข้าสู่ตลาดภาคเหนือด้วย ฐานลูกค้าที่ภักดีจากทางใต้ของนักลงทุนเหล่านี้สนใจโครงการที่พวกเขาเพิ่งพัฒนาขึ้นในฮานอย ส่งผลให้ความต้องการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มมากขึ้น

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขทำให้หลายวิชาได้รับประโยชน์

นายเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายอาจส่งเสริมให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต เมื่อความถี่ในการอัปเดตราคาที่ดินเพิ่มขึ้น และระดับความแม่นยำสูงขึ้น

เขาได้วิเคราะห์ว่า ด้วยมาตรา 159 ของกฎหมายที่ดินปี 2567 ที่กำหนดให้มีการยกเลิกกรอบราคาที่ดินและกำหนดให้ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี (แทนที่จะเป็นทุก 5 ปี) รัฐบาลจึงกำหนดให้การกำหนดบัญชีราคาที่ดินนั้นต้องทำโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด (จากเดิมที่ต้องอ้างอิงกรอบราคาที่ดิน) แสดงให้เห็นถึงการมอบอำนาจและความรับผิดชอบให้กับท้องถิ่น เพื่อกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริงของท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น บทที่ 11 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดการขจัดวิธีการหักลดหย่อน และรายละเอียดเงื่อนไขการใช้ 4 วิธีประเมินมูลค่าที่ดิน พร้อมทั้งปรับปรุงความถูกต้องแม่นยำในการประเมินมูลค่าที่ดินอีกด้วย

นอกจากนี้ มาตรา 138 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยการเพิ่มเติมเงื่อนไขโดยละเอียดสำหรับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ใช้อยู่ซึ่งไม่มีข้อโต้แย้ง ยังให้โอกาสสภาพคล่องและการปรับราคาที่ดีขึ้นสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ดินในหมวดหมู่นี้อีกด้วย

อสังหาริมทรัพย์ - นักลงทุนนครโฮจิมินห์ที่ค้นหาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 7.5 เท่า (รูปที่ 3) — ผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย

ในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn คุณ Le Bao Long แสดงความเห็นว่าหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ที่เพิ่มขึ้น และกฎหมาย 3 ชุดที่กำหนดข้อกำหนดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนเกี่ยวกับเงื่อนไขทางธุรกิจ อัตราส่วนเงินทุน และขั้นตอนการย้ายถิ่นฐาน การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์รองจะนำไปสู่การเติบโตของราคาบ้านส่วนตัวและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ

นอกจากนี้ นายเล่อ เป่าหลง กล่าวว่า คาดว่าอุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมจะดีขึ้นจากนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษและการสนับสนุนใหม่ๆ รวมไปถึงกฎระเบียบที่กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจัดสรรที่ดินให้เพียงพอสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม กฎหมายที่อยู่อาศัยสังคมฉบับใหม่เพิ่มรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอีก 2 รูปแบบ ได้แก่ ทุนต่างประเทศ/องค์กรต่างประเทศ และแหล่งเงินทุนสหภาพแรงงานสำหรับคนงานในการเช่าที่อยู่อาศัยสังคม นักลงทุนสามารถจองพื้นที่โครงสร้างพื้นฐานได้ ≤20% เพื่อใช้ในการดำเนินธุรกิจ รับผลกำไรทั้งหมด และได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ค่าเช่า และไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาและขอการยกเว้น

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าคุณภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการปรับปรุงเช่นกัน เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นมากมายเกี่ยวกับมาตรฐานการส่งมอบ ความคืบหน้า ฯลฯ ตัวอย่างเช่น มาตรา 36 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กำหนดว่านักลงทุนต้องมีความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินโครงการ ต้องไม่อนุญาต/มอบหมายให้หุ้นส่วนอื่นลงนามในสัญญา และสามารถโอนที่ดินได้หลังจากสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จสมบูรณ์และยอมรับให้ใช้งาน และต้องรับประกันความคืบหน้าของขั้นตอนที่ลงทะเบียนไว้

นายเล่อเป่าหลง กล่าวว่า ผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย ในจำนวนนี้ 2 กลุ่มที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดคือชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและผู้ที่ได้รับการตั้งถิ่นฐานใหม่/ได้รับค่าชดเชย

ตามสถิติประมาณ 15-20% ของเงินโอนถูกนำไปลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายจะสร้างกรอบทางกฎหมายที่เป็นทางการมากขึ้นและมีนโยบายที่ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยกำหนดว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเลจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน (ก่อนหน้านี้เช่าได้เท่านั้นและได้รับอนุญาตให้บริหารจัดการบ้านที่ไม่ได้ใช้) ซึ่งจะขยายโอกาสดึงดูดเงินทุนต่างชาติเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

บุคคลที่อยู่ภายใต้การตั้งถิ่นฐานใหม่/การชดเชยจะได้รับการรับรองสิทธิในหลายกรณีเช่นกัน ครัวเรือนและบุคคลที่ต้องย้ายถิ่นฐานจะได้รับโอกาสในการมีงานทำ มีรายได้ และสร้างความมั่นคงในชีวิตและการผลิต กฎหมายที่ดินปี 2024 ยังกำหนดอีกว่าพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องมีโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิคและสังคมที่สมบูรณ์เพื่อให้แน่ใจถึงชีวิตของผู้อยู่อาศัย สำหรับครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการชดเชยเมื่อมีการเรียกคืนที่ดิน ในกรณีที่ไม่มีสิทธิ์ได้รับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่ไม่สามารถจัดหาที่พักอาศัยอื่นได้ ก็ยังจะได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่ดี ผู้ที่ได้คืนที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย) ก็จะได้รับการชดเชยที่ดินได้อย่างยืดหยุ่นกว่าเดิมอีกด้วย

แหล่งที่มา