เจ้าของทรัพย์สินพิจารณาเก็บภาษี 'การเล่นเซิร์ฟ'

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอาจถูกเรียกเก็บจากกำไรที่ได้รับจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและระยะเวลาการซื้อและการขายต่ออสังหาริมทรัพย์ ยิ่งเวลาเกิดขึ้นเร็วอัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้น และในทางกลับกัน

Người có nhiều bất động sản cân nhắc về thuế 'lướt sóng' - Ảnh 1. — กระทรวงการคลังเสนอจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง - ภาพ: NGOC HIEN

นั่นคือเนื้อหาใหม่ประการหนึ่งในเอกสารที่กระทรวงการคลังเสนอต่อคณะรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาจัดทำโครงการทดแทนกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กระทรวงการคลังจึงได้เสนอให้ศึกษาการนำภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไปหักจากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง โดยยึดตามประสบการณ์ของบางประเทศ เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการเกิดฟองสบู่

เสียภาษีเฉพาะจากกำไรเท่านั้น

นาย Nguyen Van Duoc กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Trong Tin Accounting and Tax Consulting จำกัด กล่าวร่วมกับ Tuoi Tre และสนับสนุนมุมมองที่ว่าควรมีแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในสภาวะการณ์ของเวียดนาม จำเป็นต้องพิจารณาหลายๆ ประเด็นเพื่อเลือกโซลูชันที่เหมาะสมที่สุด โดยหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดผลกระทบต่างๆ มากมายต่อตลาด

นายดูอ็อค กล่าวว่า หน่วยงานภาษีกำลังใช้หนังสือเวียนที่ 111 ซึ่งกำหนดว่า หากบุคคลใดเป็นเจ้าของบ้านหลังเดียวแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของเป็นเวลา 183 วัน บุคคลนั้นจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านหลังดังกล่าว ยังถือเป็นอีกหนึ่งทางแก้ปัญหาในการป้องกันการเก็งกำไรและการหลีกเลี่ยงภาษีในการโอนอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินค้าพิเศษ ดังนั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จึงสามารถใช้วิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายได้ โดยไม่จำเป็นต้องใช้วิธีการเก็บภาษีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของเสมอไป

“เราควรย้อนกลับไปที่ธรรมชาติของภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาษีที่จัดเก็บจากรายได้ที่ผู้โอนอสังหาริมทรัพย์ได้รับ ซึ่งหมายความว่าต้องมีรายได้จึงจะเสียภาษี” นายดูออคกล่าว

นายดูอ็อค กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ หน่วยงานด้านภาษียังได้กำหนดไว้ด้วยว่า ผู้โอนสามารถเลือกได้ 2 วิธี คือ 25% ของส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ หรือ 2% ของราคาขาย อย่างไรก็ตาม ในภายหลังเจ้าหน้าที่กรมสรรพากรได้คำนวณ 2% จากราคาขาย ส่งผลให้เกิดการขาดทุนจำนวนมากที่ต้องเสียภาษีด้วย

จนถึงปัจจุบัน หน่วยงานภาษีมีเครื่องมือการบริหารจัดการที่ดีกว่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เข้าใกล้ราคาตลาดแล้ว ดังนั้นควรทบทวนนโยบายให้กลับมาใช้วิธีการคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์จากรายได้ที่เกิดขึ้นจริง นั่นคือวิธีที่ดีที่สุดในการบริหารจัดการโดยหลีกเลี่ยงการสร้างความเหลื่อมล้ำเมื่อการขาดทุนต้องเสียภาษีเช่นเดียวกับในอดีต” นายดูออคเสนอแนะ

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การมีรายได้หมายถึงการขายที่มีกำไร จากนั้นการต้องจ่ายภาษีจึงเป็นหนทางเดียวที่จะสร้างความเป็นธรรมให้กับประชาชน ภาษีจะคำนวณจากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ หรือราคาขายลบด้วยราคาซื้อ จากนั้นหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เช่น ดอกเบี้ยธนาคาร

เพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศเก็บภาษีเฉพาะกำไรที่ได้รับจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น “ชัดเจนว่าจะต้องเสียภาษีก็ต่อเมื่อมีกำไรเท่านั้น นั่นคือหลักการคำนวณภาษี ในเวลานั้น หากขายได้ภายในไม่กี่เดือนแรกหลังจากซื้อ อัตราภาษีที่สูงจะถูกนำไปใช้กับกำไรที่ผู้ขายได้รับ แต่หากขายได้ 3-5-7 ปีต่อมา อัตราภาษีจะลดลง” นายดิงห์กล่าว

มีการรวบรวมข้อมูลใหม่อย่างถูกต้องและเพียงพอ

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ไท ซอน กล่าวว่า แผนที่กระทรวงการคลังเสนอเป็นหนึ่งในทางแก้ปัญหาในการขจัดการเก็งกำไร การซื้อและการขายต่อ การผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ทำให้ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงไม่สามารถซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่ผู้คนถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ของตนเนื่องจากสถานการณ์เร่งด่วน และประสบความสูญเสีย เนื่องจากพวกเขาถูก "จัดประเภท" ว่าเป็นนักเก็งกำไร และถูกบังคับให้จ่ายภาษีสูง

“ในความเห็นของผม เราจำเป็นต้องปรึกษาหารือ หารืออย่างรอบคอบ และพิจารณาหลายๆ แง่มุม หากเราใช้เครื่องมือภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมเก็งกำไรเพื่อจำกัดพฤติกรรมดังกล่าว เราจะต้องพิจารณาอัตราภาษีที่เหมาะสมกับเงื่อนไขในเวียดนาม และไม่ใช้อัตราที่สูงเกินไปและไม่สมจริง” นายซอนกล่าว

ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า การใช้ภาษีในอัตราที่สูงขึ้นเมื่อระยะเวลาถือครองสั้นลง ในทางทฤษฎี สามารถช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่นเซิร์ฟ" อสังหาริมทรัพย์ได้ “แต่จะใช้วิธีการแก้ปัญหานี้อย่างไร หน่วยงานจัดการจะมีข้อมูลและสามารถตรวจสอบราคาซื้อและราคาขายได้อย่างแม่นยำหรือไม่...” - นายอันห์ตั้งคำถาม

นายอันห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรมองว่าเป็นเพียงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ตลาดนี้ต้องมีการเก็งกำไร การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นั้น แท้จริงแล้วเป็นการลงทุนระยะสั้น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่เพื่อการใช้งานแต่เพื่อแสวงหาผลกำไร เช่นเดียวกับการลงทุนทางการเงิน การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์ประกอบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ตลาดนี้มีความเคลื่อนไหวตลอดเวลาเนื่องจากกิจกรรมเก็งกำไร ดังนั้น เราจำเป็นต้องจัดการกับการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ตามลักษณะและบทบาทของมัน การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องแย่ ดังนั้นเราจึงไม่สามารถหาวิธีขจัดมันได้” นายอันห์กล่าว และเชื่อว่าควรมีแนวทางแก้ไขเพื่อช่วยให้ตลาดนี้พัฒนาอย่างแข็งแรง ไม่ใช่แค่เน้นที่รายได้เพียงอย่างเดียว

นโยบายจะต้องสอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยี

Người có nhiều bất động sản cân nhắc về thuế 'lướt sóng' - Ảnh 2. — ผู้เชี่ยวชาญเสนอให้เก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลในกรณีที่ผู้ขายมีกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องแล้ว - ภาพ: NGOC HIEN

ตามที่กระทรวงการคลังระบุว่าเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศจึงเรียกเก็บภาษีจากกำไรที่ได้รับจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและเวลาในการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง ยิ่งเวลาเกิดขึ้นเร็วเท่าไหร่ อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ที่ดินที่ซื้อและขายในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% ของส่วนต่างของมูลค่าการซื้อ หากซื้อและขายหลัง 2 ปี อัตราภาษีคือ 50% หลังจาก 3 ปีเป็น 25%...

หากนำไปใช้ในเวียดนาม กระทรวงการคลังระบุว่าอัตราภาษีเฉพาะจะต้องมีการศึกษาและกำหนดอย่างเหมาะสม ซึ่งสะท้อนถึงการดำเนินงานจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันการนำนโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครองมาประยุกต์ใช้ก็ต้องให้สอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการประสานและเตรียมความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศเพื่อการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ด้วย

* ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo (อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม):

จะจำกัดสถานการณ์การซื้อ-ขายอีกครั้ง

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังในการเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของนั้น ได้รับการนำไปใช้อย่างประสบความสำเร็จในหลายประเทศ ใครก็ตามที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วถือครองระยะสั้นและโอนกรรมสิทธิ์อย่างรวดเร็วจะมีมูลค่าเชิงพาณิชย์สูงขึ้นและจะต้องเสียภาษีมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในตลาดเวียดนาม จำเป็นต้องเอาชนะสถานการณ์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะประกาศราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าในสัญญามากกว่าความเป็นจริง หรือความแตกต่างระหว่างการซื้อครั้งก่อนและการขายครั้งต่อไปไม่มีนัยสำคัญ จำเป็นต้องมีเครื่องมือที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อและผู้ขายประกาศมูลค่าธุรกรรมที่ถูกต้องในสัญญา จากนั้นเครื่องมือภาษีข้างต้นจะมีประสิทธิผลและเป็นไปได้ในเวียดนาม

หากนำไปใช้ นโยบายนี้จะช่วยลดสภาพคล่องทางการค้าสำหรับการขายต่อ เพิ่มสภาพคล่องสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยรักษาเสถียรภาพให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์

* นายทราน มานห์ ชี (รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ดองเทย์ พร็อพเพอร์ตี้):

ต้องคำนวณต้นทุนให้เหมาะสมและถูกต้องเพียงพอ

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังในการเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง แทนที่จะเรียกเก็บในอัตรา 2% ของราคาโอน จะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นักเก็งกำไรที่ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาสั้นๆ จะพิจารณาว่าหากอัตราภาษีสูงเกินไป ก็จะไม่มีกำไร

อย่างไรก็ตาม หากใช้การคำนวณภาษีตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ จะมีการเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ซื้อมีกำไร

เรากำลังก้าวไปสู่การทำธุรกรรมผ่านธนาคาร และอุตสาหกรรมภาษียังควบคุมการประกาศธุรกรรมตามราคาตลาดอีกด้วย ดังนั้นการตรวจสอบธุรกรรมราคาซื้อและราคาขายจะถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่โดยพิจารณาจากธุรกรรมและใบแจ้งหนี้

กรณีผู้ซื้อซื้อบ้านหรือที่ดินเพื่อขายในช่วงเวลาสั้นๆ จำเป็นต้องกำหนดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องจ่ายเมื่อมีกำไร คือ รายได้หักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงสมเหตุสมผลและถูกต้อง

โดยจะต้องนำต้นทุนดอกเบี้ย ต้นทุนนายหน้า และต้นทุนอื่นๆ ที่ถูกต้องมาคำนวณเป็นฐานในการกำหนดกำไร หากธุรกรรมมีอายุสั้น และผู้ขายมีกำไร ควรจะเก็บภาษีในอัตราที่สูงขึ้น

ในความเป็นจริงมีหลายกรณีที่ผู้คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นทรัพย์สินให้ลูกหลานแต่ด้วยเหตุผลที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ เช่น เจ็บป่วย หนี้สิน ย้ายถิ่นฐาน... พวกเขาจึงถูกบังคับให้ขายบ้านแม้จะขาดทุน แต่ยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล

ที่มา: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm