ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงพัฒนาใหม่ที่มีศักยภาพเติบโตอย่างแข็งแกร่ง กระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่มั่นคง ความต้องการที่ดินภาคอุตสาหกรรมที่สูง ราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และคลื่นการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลก ถือเป็นแรงกระตุ้นหลักที่ผลักดันการเติบโตของธุรกิจในภาคส่วนนี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่เป็นเจ้าของกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ เช่น KBC, BCM, IDC และ SIP คาดว่าจะสร้างผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจให้กับนักลงทุนในระยะกลางและระยะยาว
 |
| ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมกำลังกลายเป็นจุดสว่างสำหรับการลงทุนในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีความท้าทาย (ที่มา: VnEconomy) |
การลงทุนเน้นย้ำท่ามกลางความท้าทายมากมาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมกำลังกลายเป็นจุดสว่างสำหรับการลงทุนในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีความท้าทาย
ภายในปี 2567 อัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมที่สูงกลายเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญ โดยภาคเหนือเพิ่มขึ้นถึง 81-83% และภาคใต้เพิ่มขึ้นถึง 92% ซึ่งไม่เพียงแสดงถึงความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งเท่านั้น แต่ยังช่วยให้มั่นใจถึงกระแสเงินสดที่มั่นคงสำหรับผู้ลงทุนในสวนอุตสาหกรรมอีกด้วย
ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 35% ในภาคเหนือ และ 67% ในภาคใต้ ตั้งแต่ปี 2020 ถึงกลางปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตอุตสาหกรรมภาคใต้ ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-18% ในปี 2024 เพียงปีเดียว แสดงให้เห็นว่าความต้องการของตลาดไม่ได้ลดลง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จะประสบปัญหา
การไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ยังคงเป็นแรงผลักดันหลักเบื้องหลังอุตสาหกรรม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จดทะเบียนทั้งหมดอยู่ที่มากกว่า 24,780 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 11.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จดทะเบียนในภาคการผลิตในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 15.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันเป็น 12,650 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ดินในเขตอุตสาหกรรมสำหรับการก่อสร้างโรงงานที่ยังสูงอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลก
คาดการณ์ว่าคลื่นการผลิตที่ย้ายจากจีนมายังเวียดนามจะยังคงแข็งแกร่งขึ้นในปีต่อๆ ไป หลังจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีนและการระบาดใหญ่ของโควิด-19 บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งได้นำกลยุทธ์มาใช้เพื่อกระจายสถานที่การผลิต โดยเวียดนามกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดเนื่องจากมีทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย มีแรงงานจำนวนมาก และสภาพแวดล้อมการลงทุนที่มั่นคง
หุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมตอบสนองเชิงบวกหลังจากผลการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ในการประชุมวันที่ 6 พฤศจิกายน 2567 หุ้นนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งพุ่งสูงอย่างรวดเร็ว เช่น KBC, SZC, SIP, VGC พุ่งถึงเพดาน LHG, TIP เพิ่มขึ้นเกิน 5%; IDC เพิ่มขึ้นมากกว่า 4.5%
ซึ่งสะท้อนถึงความคาดหวังของนักลงทุนว่าธุรกิจต่างๆ จะยังคงย้ายการผลิตจากจีนมาที่เวียดนามเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านภาษีและห่วงโซ่อุปทาน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
รัฐบาลกำลังเร่งเบิกจ่ายการลงทุนสาธารณะสำหรับโครงการสำคัญต่างๆ เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ สนามบินลองถั่น และเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ในปี 2567 มีเงินลงทุนประมาณ 422,000 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 62.3% ของแผนทุนการลงทุนสาธารณะทั้งหมด รอการเบิกจ่ายสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง การลงทุนครั้งใหญ่เช่นนี้สร้างรากฐานที่มั่นคงให้กับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเขตอุตสาหกรรม
สถิติแสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ต้นปีมีโครงการ 23 โครงการที่เริ่มดำเนินการและมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ 19 โครงการที่เริ่มดำเนินการ ไม่เพียงเท่านั้น ฝ่ายที่เกี่ยวข้องยังเร่งดำเนินการเตรียมการการลงทุนในโครงการรถไฟสายสำคัญของประเทศ และประกาศแผนการก่อสร้างเส้นทางรถไฟและการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดการลงทุน
อุปสงค์และอุปทานของตลาด
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ไว้ ปี 2025 จะเป็นช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างแท้จริง คาดว่าตั้งแต่ปี 2567 ถึงปี 2570 เวียดนามจะเพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรม 15,200 เฮกตาร์และคลังสินค้า 6 ล้านตารางเมตรเพื่อตอบสนองความต้องการของนักลงทุน การพัฒนาขนาดใหญ่เช่นนี้สร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจที่ดำเนินการในด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสวนอุตสาหกรรม
อุปทานจากโรงงานและคลังสินค้าเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในภาคใต้ในไตรมาส 3/2567 โดยเฉพาะโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (ประมาณ 92,000 ตร.ม.) ส่วนคลังสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 (ประมาณ 174,400 ตร.ม.) การเพิ่มขึ้นของอุปทานเมื่อรวมกับค่าเช่าที่สูงขึ้น แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นทางธุรกิจต่อแนวโน้มระยะยาวของตลาดกำลังแข็งแกร่งขึ้น
เกณฑ์การคัดเลือกหุ้น
ในการเลือกหุ้นเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานนิคมอุตสาหกรรม นักลงทุนจะต้องพิจารณาเกณฑ์ต่อไปนี้อย่างรอบคอบ:
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Anh Khoa หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์และวิจัยของบริษัท Agribank Securities Company (AGR) กล่าว ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการประเมินมูลค่าหุ้นในเขตอุตสาหกรรมคือกองทุนที่ดินและศักยภาพในการขยายตัวขององค์กร ปริมาณที่ดินที่มีให้เช่าจะมีผลกระทบอย่างมากต่อศักยภาพการเติบโตในระยะยาวของบริษัท โดยกำหนดกระแสเงินสดในอนาคตโดยตรง
อัตราการเข้าพักและราคาค่าเช่าที่ดินเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญที่สะท้อนถึงผลการดำเนินงานและผลกำไรในอนาคตของบริษัท เขตอุตสาหกรรมที่มีอัตราการใช้พื้นที่สูงและราคาค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในแต่ละปี มักเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงทำเลที่ตั้งที่ดีและคุณภาพโครงสร้างพื้นฐานที่ดี อันจะสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนในระยะยาว
ปัจจัยทางการเงิน เช่น กระแสเงินสด อัตราส่วนหนี้สิน และความสามารถในการบริหารทางการเงิน ต้องได้รับการประเมินอย่างรอบคอบเช่นกัน ธุรกิจที่มีโครงสร้างทางการเงินที่ดี อัตราส่วนหนี้สินต่ำ และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง จะช่วยลดความเสี่ยงในบริบทของตลาดที่มีความผันผวน
แนวโน้มและการคาดการณ์อุตสาหกรรมถึงปี 2030
แนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมในช่วงปี 2568-2573 ได้รับการประเมินไปในทางบวกอย่างมาก ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ปี 2025 จะเป็นช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างก้าวกระโดด เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงด้านการผลิตทั่วโลกยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความต้องการเช่าที่ดินค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่เมืองและจังหวัดระดับรองเนื่องจากพื้นที่ใจกลางเมืองขาดแคลน ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ มีโอกาสขยายกองทุนที่ดินในพื้นที่ใหม่ๆ
คาดการณ์ว่ากระแสเงินทุน FDI รุ่นใหม่ (เทคโนโลยีชั้นสูง เซมิคอนดักเตอร์ พลังงานสีเขียว) จากประเทศพันธมิตรรายใหญ่ เช่น สหรัฐอเมริกา จีน และสหภาพยุโรป จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายในปี 2573 ซึ่งจะส่งเสริมการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมเฉพาะทางที่มีมาตรฐานสูงขึ้น และเปิดตลาดใหม่ๆ ให้กับธุรกิจที่พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเขตอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมยังต้องเผชิญกับความท้าทายบางประการในระยะยาวเช่นกัน การแข่งขันจากประเทศในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย ไทย และมาเลเซีย มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้นในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมและการพัฒนาที่ยั่งยืนที่เพิ่มมากขึ้นทำให้เขตอุตสาหกรรมต้องลงทุนมากขึ้นในระบบบำบัดขยะและพลังงานหมุนเวียน
นอกจากนี้ การพัฒนาอย่างรวดเร็วของเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติและหุ่นยนต์อาจลดความได้เปรียบด้านต้นทุนแรงงานของเวียดนาม ทำให้นิคมอุตสาหกรรมต้องปรับปรุงคุณภาพอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
 |
| รายชื่อบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม 31 แห่งที่จดทะเบียนอยู่ในบัญชีรายชื่อนี้ จะมีรายละเอียดอยู่ใน " รายงานประจำปีอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเวียดนาม - การวางแผนพัฒนาถึงปี 2030" (ที่มา: batdongsan.com.vn) |
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนรายบุคคล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเข้าสู่ระยะพัฒนาใหม่ซึ่งมีแนวโน้มเชิงบวกมากมาย การไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่มั่นคง ความต้องการที่ดินภาคอุตสาหกรรมจำนวนมาก ราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลกเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญต่อการพัฒนาอุตสาหกรรม
สำหรับนักลงทุนรายบุคคล นี่คือเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพ รหัสหุ้น KBC, IDC, BCM, SZC และ SIP ได้รับการประเมินว่ามีแนวโน้มการเติบโตที่ดีในระยะกลางและระยะยาว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องจำไว้ว่าการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมต้องใช้วิสัยทัศน์ในระยะยาวและความอดทน ไม่เหมาะกับกลยุทธ์ "เล่นเซิร์ฟ" ในระยะสั้น
เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุน นักลงทุนควรเน้นไปที่ธุรกิจที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ ทำเลที่ตั้งที่ดี ผลการดำเนินธุรกิจที่มั่นคง และมีกลยุทธ์การพัฒนาที่ชัดเจน ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องติดตามปัจจัยมหภาคอย่างใกล้ชิด เช่น นโยบายดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ กระแสเงินทุนจากต่างประเทศ และความคืบหน้าในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อสามารถปรับกลยุทธ์การลงทุนได้อย่างทันท่วงที
ด้วยวิสัยทัศน์ถึงปี 2030 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อไป โดยสร้างโอกาสการลงทุนที่มีกำไรมากมายให้กับนักลงทุนที่มีกลยุทธ์ที่เหมาะสมและวิสัยทัศน์ระยะยาว
รายชื่อบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม 31 แห่งที่จดทะเบียนอยู่ใน สมุดรายปีของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเวียดนาม - แผนการพัฒนาถึงปี 2030
ที่มา: https://baoquocte.vn/co-hoi-da-u-tu-va-o-co-phieu-phat-trie-n-ha-ta-ng-khu-cong-nghiep-viet-nam-giai-doan-2025-2030-308107.html
การแสดงความคิดเห็น (0)