ความขัดแย้ง: ผู้คนไม่สนใจสินเชื่อราคาถูกเพื่อซื้อบ้าน

จากการสำรวจจริงของธนาคารพาณิชย์ ณ ต้นเดือนพฤศจิกายน 2567 พบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันผันผวนอยู่ระหว่าง 4.6 – 9.5%/ปี ถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อบ้านพอสมควร

รายงานของธนาคารแห่งรัฐระบุว่า แม้ว่าตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวตามที่คาดไว้ แต่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ยอดสินเชื่อคงค้างที่ “ไหลเข้า” สู่กิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 1,274,233 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 29.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม สินเชื่อคงค้างเพื่อการก่อสร้าง ซ่อมแซม และซื้อบ้านมียอดเพียง 125,800 พันล้านดองเท่านั้น ดังนั้นจะเห็นได้ว่าจำนวนคนกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านมีเพียงสัดส่วนเล็กน้อยเท่านั้น

ในการประชุม "เพื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่สุขภาพและการพัฒนา" ที่จัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 16 พฤศจิกายน ดร. Can Van Luc หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV กล่าวว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างอยู่ที่ 3.15 ล้านพันล้านดอง คิดเป็นเกือบ 21% ของหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว 16% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวเพียง 4.6% เท่านั้น แม้ว่าจะปรับปรุงดีขึ้นจากปีที่แล้ว แต่การเพิ่มขึ้นยังคงต่ำ

“ การพัฒนาดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าความต้องการเงินทุนมุ่งเน้นไปที่ด้านอุปทานในตลาด ซึ่งได้แก่ ผู้พัฒนาและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน ผู้คนก็มีความจำเป็นต้องกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพียงเล็กน้อย ” นายแคน แวน ลุค กล่าว

นายลุค เปิดเผยว่า จะเห็นได้ว่าอัตราดอกเบี้ยไม่ใช่สาเหตุของสถานการณ์ข้างต้น เพราะล่าสุดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงมาอยู่ในระดับต่ำมาก คือ ลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน

หลายๆ คนไม่สนใจสินเชื่อราคาถูกเพื่อซื้อบ้าน (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

“ เหตุผลหลักที่ผู้คนไม่ค่อยต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านก็คือ ราคาบ้านยังคงสูงมาก แม้ว่านักลงทุนจำนวนมากจะออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและจูงใจในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็ตาม ในขณะที่ผู้คนยังคงหางานทำและมีรายได้น้อยมาก แต่พวกเขาก็ไม่เต็มใจที่จะกู้เงินจำนวนมากเพื่อซื้อบ้าน ผู้คนมองว่าราคาบ้านสูงเกินไป ดังนั้นพวกเขาจึงต้องชะลอและรอให้ตลาดมีสินค้าที่ราคาไม่แพง ” นายลุคเน้นย้ำ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ความจริงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ก็คือโครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ไม่สมเหตุสมผล ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาถูก และที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองหายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง ในส่วนของบ้านพักอาศัยสังคมจนถึงขณะนี้มีอยู่เพียงประมาณ 12,000 หน่วยเท่านั้น

“ บ้านระดับไฮเอนด์ครองตลาดในขณะที่ผลิตภัณฑ์ราคาไม่แพงกลับไม่มี ทำให้การพัฒนาตลาดไม่มั่นคงและไม่ยั่งยืน ” นายเชาว์กล่าว

นักวิเคราะห์จากบริษัท VPBanks Securities ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่าแรงผลักดันการเติบโตของสินเชื่อในอุตสาหกรรมทั้งหมดขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาทำให้ผู้คนลังเลที่จะกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีแนวโน้มลดลง แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถนำมาซึ่งประโยชน์บางประการในระยะสั้น โดยช่วยลดภาระทางการเงินของประชาชนได้ อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่แนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมสำหรับการแก้ไขปัญหาการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนามโดยสมบูรณ์ หัวใจสำคัญของปัญหายังคงอยู่ที่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน รวมถึงการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของรัฐและแพ็คเกจสนับสนุนที่ยังไม่มีประสิทธิผลอย่างแท้จริง

ดังนั้นตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ สิ่งที่ต้องทำตอนนี้คือการทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์คงที่

นายเล ฮวง ชาว เน้นย้ำว่า จำเป็นที่จะต้องพัฒนาและนำนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์มาใช้ เนื่องจากเครื่องมือนี้จะควบคุมตลาดเมื่อมีการเก็งกำไรอย่างดุเดือด หรือเมื่อมีความยากลำบากหรือภาวะชะงักงัน อย่างไรก็ตาม เขาตั้งข้อสังเกตว่าจำเป็นต้องมีทรัพยากรเพื่อสร้างฐานข้อมูลธุรกรรมและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องและอัปเดตเป็นประจำ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการใช้งาน

รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า นโยบายภาษีถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยรักษาเสถียรภาพ ส่งเสริมการลงทุน และการพัฒนาที่ยั่งยืน

“ การเก็บภาษีจะช่วยลดการเก็งกำไรและเพิ่มเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การใช้ภาษีการโอนจะช่วยลดการมีส่วนร่วมของนักเก็งกำไรที่แสวงหาแต่ผลกำไรอย่างรวดเร็วโดยไม่คำนึงถึงมูลค่าในระยะยาวต่อเศรษฐกิจ ตลาดจะมีเสถียรภาพมากขึ้น หลีกเลี่ยงความคลั่งไคล้ที่ดินและฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ” นายลองกล่าว

เจา อันห์

แหล่งที่มา