ธุรกรรมหยุดชะงักแต่ราคาขายอพาร์ตเมนท์ฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นเหมือน "ถูกยึด"

(แดน ตรี) - ผู้เชี่ยวชาญเผยช่วงหลังราคาอพาร์ตเมนท์ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ผู้คนต้องพักแผนซื้อที่อยู่อาศัยไว้ชั่วคราว อย่างไรก็ตามราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มขึ้น แม้จะมีความยากลำบากในการทำธุรกรรม

ผู้ซื้อบ้านต้องดิ้นรนท่ามกลางพายุราคา

ตามการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมาราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บ้าน 2 ห้องนอนขนาด 64 ตร.ม. ในโครงการ Vinhomes Smart City ลงโฆษณาขายในช่วงกลางเดือนตุลาคมด้วยราคาประมาณ 4.2 พันล้านดอง จนถึงปัจจุบันราคาห้องชุดนี้ยังคงปรับเพิ่มขึ้นเป็น 4.6 พันล้านดอง

หรือที่โครงการ Thang Long Number 1 ซึ่งเป็นห้องชุดขนาดพื้นที่ 87 ตารางเมตร ออกแบบ 2 ห้องนอน มีประกาศขายเมื่อต้นเดือนตุลาคม ในราคา 5.7 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบันนี้ ราคาอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ได้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 6 พันล้านดองแล้ว

จากข้อมูลของหน่วยวิจัย พบว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในตลาดฮานอยทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงต้นปี 2022 เป็นประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สามของปีนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เนื่องจากอุปทานของอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในไตรมาสดังกล่าวส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 100%

นายเหงียน วัน เหงียน (จากนามดิ่ญ) มีความจำเป็นต้องซื้อบ้าน โดยกล่าวว่าในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขาได้ดูอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในเขตนามตูเลียมและฮาดงอย่างต่อเนื่อง ด้วยเงิน 3,000 ล้านดอง นาย Ngu วางแผนที่จะซื้อห้องชุดขนาดประมาณ 65-70 ตรม. ออกแบบเป็น 2 ห้องนอน แต่ยิ่งเขาไปดูมากเท่าไหร่ เขาก็ยิ่งรู้สึกเหมือนตัวเองติดอยู่ใน "เมทริกซ์ราคาห้องชุด" มากขึ้นเท่านั้น

“ห้องชุดเดิมที่ขายไม่ออก แต่ราคาที่เจ้าของเสนอมาแพงกว่าเดิม เช่น บ้านหลังหนึ่งพื้นที่ 68 ตร.ม. ในย่านหมีดิ่ญ (นามตูเลียม ฮานอย) เคยประกาศขายไปเมื่อเดือนกันยายนในราคาประมาณ 3.3 พันล้านดอง แต่เจ้าของยังเสนอขายบ้านหลังนี้ในราคา 3.7 พันล้านดองอยู่เลย” เขากล่าว ในขณะที่ราคาขายอพาร์ตเมนต์ยังคง "เพิ่มขึ้น" อย่างต่อเนื่อง นาย Ngu ได้ระงับแผนการซื้อบ้านไว้ชั่วคราวและรอจนกว่าราคาจะลดลง

หรืออย่างที่นาย Tran Van Cuong (จาก Bac Giang) บอกว่าในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขาได้ไปเยี่ยมชมบ้านในโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอย อย่างไรก็ตาม นายเกืองรู้สึกตกใจ เพราะราคาขายอพาร์ทเมนต์ที่เจ้าของบ้านเสนอขายนั้นเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

บางคนหยุดแผนการซื้อบ้านเพราะราคาที่ขอซื้อเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว (ภาพประกอบ: Tran Khang)

เมื่อ 10 วันที่แล้ว นายเกืองถูกเสนอราคา 4.3 พันล้านดองจากเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในย่านฮวงมาย (ฮานอย) ซึ่งมีพื้นที่ 72 ตารางเมตร ออกแบบเป็น 2 ห้องนอน โดยเทียบเท่ากับราคา 60 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ล่าสุด เจ้าของอพาร์ทเม้นท์แห่งนี้ได้แจ้งแก่นายเกืองว่าราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 4.7 พันล้านดองแล้ว

“ราคาอพาร์ตเมนท์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ผมสงสัยว่าควรซื้อตอนนี้หรือรอจนกว่าราคาจะคงที่ ถ้าซื้อตอนนี้ราคาอาจลดลงอีกเพราะก่อนหน้านี้ราคาก็พุ่งสูงขึ้นมากแล้ว ถ้าผมไม่ซื้อ ผมกลัวว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะพุ่งสูงขึ้นต่อไป” เขากล่าว

จากข้อมูลของหน่วยวิจัยตลาด พบว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2564 อยู่ที่ 35 ล้านดองต่อตร.ม. ภายในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาขายเพิ่มขึ้นเป็น 51 ล้านดอง/ตรม. โดยในเวลา 4 ปี ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นร้อยละ 45 หมายความว่าเพิ่มขึ้นมากกว่าร้อยละ 10 ในแต่ละปี

ทำไมราคาคอนโดถึง “ร้อน”?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน กว็อก อันห์ กล่าวว่า มีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคาอพาร์ทเมนต์พุ่งสูงขึ้น

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวัฏจักร โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้น เนื่องจากธรรมชาติของตลาดอยู่ในช่วงฟื้นตัว ก่อนหน้านี้ในช่วงกลางปี ​​2567 หน่วยงานนี้คาดการณ์การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท โดยประเภทแรกที่ฟื้นตัวจะเป็นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย

หลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ความรู้สึกของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็อ่อนแอมาก สิ่งที่น่ากลัวที่สุดเมื่อลงทุนไม่ใช่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง แต่เป็นความกลัวว่าผลิตภัณฑ์จะไม่มีสภาพคล่อง ดังนั้นนักลงทุนจึงมองหาประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมาย มีกระแสเงินสด และอย่างน้อยก็สามารถให้เช่าได้ เช่น อพาร์ทเมนท์

เหตุผลที่สองคืออุปทานไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ทั้งที่ความต้องการมีสูงมาก ตัวอย่างเช่น ในฮานอย จำเป็นต้องมีอพาร์ทเมนต์ใหม่ประมาณ 100,000-170,000 ยูนิตต่อปี ในขณะที่อุปทานตั้งแต่ต้นปีจะเพียงพอสำหรับอพาร์ทเมนต์ประมาณ 30,000 ยูนิตเท่านั้น และประมาณ 10,000 ยูนิตในปี 2566

ขณะเดียวกันความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองก็มีมาก บางประเทศเช่นเกาหลี จีน ... แม้ว่าจะมีระบบคมนาคมที่ดี สะดวกในการเดินทางไปยังจังหวัดและเมืองต่างๆ แต่ผู้คนก็ยังคงอาศัยและทำงานในเมืองใหญ่เป็นหลัก เวียดนามก็ไม่มีข้อยกเว้น การซื้อบ้านในเมืองใหญ่ไม่เคยเป็นเรื่องง่ายมาก่อน เมื่อคนเพิ่มมากขึ้น ราคาก็ลดลงได้ยาก

นอกจากนี้ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยังกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาสูงเพิ่มมากขึ้น หลักฐานก็คือในช่วงต้นปี 2563 กลุ่มไฮเอนด์ขึ้นไป (ราคาเกิน 55 ล้านดอง/ตร.ม.) คิดเป็นเพียงประมาณ 6% ของอุปทานทั้งหมดเท่านั้น ในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ ผลิตภัณฑ์เหล่านี้มีสัดส่วนประมาณ 60%

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ในบริบทของอุปทานที่ต่ำในตลาด หลังจากขจัดปัญหาทางกฎหมายและเปิดตัวผลิตภัณฑ์แล้ว นักลงทุนจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางขึ้นไป (ราคาสูงกว่า 35 ล้านดอง/ตร.ม.) เป็นหลัก

“การเปิดตัวโครงการต้องใช้เวลานานมาก ในขณะที่ราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นทุกวัน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่นักลงทุนจะตัดสินใจเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ในราคาปานกลางขึ้นไป” นาย Quoc Anh กล่าว

อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เหตุผลที่สาม คือ จิตวิทยาการตลาด โดยเฉพาะเมื่อราคาอพาร์ตเมนท์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ผู้คนก็มักจะรอให้ราคาลดลง แต่เมื่อเห็นว่าราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10 - 20% ทุกคนก็รีบซื้อเพราะกลัวว่าราคาจะเพิ่มขึ้นต่อไปอีก นี่เป็นการโจมตีทางจิตวิทยาที่ส่งผลให้ตลาดพุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง

“ที่จริงแล้ว ตลาดมียอดขายร้อนแรงมากในช่วงปีที่ผ่านมา สาเหตุก็มาจากผู้คนที่รอราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงอย่างใจร้อนเช่นกัน” นาย Quoc Anh กล่าวสรุป

เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าในช่วงที่ผ่านมาราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นผิดปกติ โดยเฉพาะในฮานอย ปรากฏการณ์นี้ได้รับอิทธิพลจากกลุ่มผลประโยชน์อย่างแน่นอน ในขณะที่บริบททางเศรษฐกิจ ตลาด และรายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว

“ราคาบ้านกำลังเพิ่มขึ้น แต่ไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้น นี่อาจเป็นกลลวงของกลุ่มนักลงทุนที่มีเจตนาไม่ชัดเจน” นายดิงห์กล่าวอย่างตรงไปตรงมา

ตามที่เขากล่าว กลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถใช้กลอุบายเพิ่มราคาได้โดยอาศัยข้อเท็จจริงที่ว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์กำลังประสบปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดไม่ได้รับอนุมัติโครงการใหม่ๆ เพื่อรับใบอนุญาตการลงทุน โครงการในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อและขายใหม่อีกครั้ง อุปทานมีไม่เพียงพอและมีคุณภาพไม่ดี อุปทานสำหรับประชาชนและผู้มีรายได้น้อยมีน้อยมาก โครงสร้างผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จด้วยมาตรฐานสูงพร้อมต้นทุนการลงทุนและที่ดินที่สูง นักลงทุนยังคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย ดังนั้นระดับราคาห้องชุดหลักจึงลดลงได้ยากมาก ราคาอพาร์ตเมนท์ที่สูงในตลาดหลักทรัพย์ส่งผลให้ราคาในตลาดรองเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ปัจจุบันจิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านลดลงเรื่อยๆ เพราะราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

การทำธุรกรรมคอนโดมิเนียมชะลอตัวลง แต่คาดว่าจะลดลงได้ยากในระยะสั้น (ภาพถ่าย: Tran Khang)

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ EZ Property กล่าวว่าในช่วงนี้ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น เนื่องมาจากความแตกต่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ จนถึงปัจจุบันราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูงเกินจุดสูงสุดแล้ว

“ผมมีกลุ่มเพื่อนที่มีรายได้สูงทุกคน แต่เมื่อดูราคาอพาร์ตเมนท์ในปัจจุบัน พวกเขาทั้งหมดคิดว่าราคาสูงเกินไป ไม่สมกับมูลค่า และเข้าถึงได้ยากมาก” เขากล่าว

ราคาคอนโดมิเนียมสูงมากจนหลายคนเลื่อนแผนการซื้อบ้านออกไป เพราะคิดว่าราคาไม่สมเหตุสมผล ดังนั้นสภาพคล่องของอพาร์ทเมนท์จึงต่ำมากในช่วงนี้ นายโตน คาดว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปีราคาอพาร์ตเมนท์ไม่น่าจะปรับขึ้นอีก อย่างไรก็ตาม การที่ราคาอพาร์ทเม้นท์จะลดลงก็เป็นเรื่องยากมากเช่นกัน ยกเว้นในกรณีของผู้ที่ต้องการเงินมาลดราคาเพื่อขายออกอย่างรวดเร็ว

เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า หากต้องการลดราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย จำเป็นต้องพยายามเร่งความคืบหน้าของโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยของรัฐ ควบคุมอุปทานอย่างเชิงรุกโดยใช้เครื่องมือการวางแผน การปรับการวางแผน และการจัดสรรกองทุนที่ดินสะอาดเพิ่มเติม เพื่อช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้ทันทีที่มีการวางแผน

ในระยะยาวเพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉพาะและผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป จำเป็นต้องได้รับการมีส่วนร่วมที่เข้มแข็งจากรัฐบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งอย่างต่อเนื่อง การลดระยะเวลาการเดินทางจากพื้นที่ดาวเทียมเข้าสู่ใจกลางเมือง และการจัดหาจากเขตชานเมืองจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm