‘กำแพง’ 7 ประการที่ขัดขวางความก้าวหน้าของตลาดอสังหาฯ เวียดนาม

ดร. เหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเผชิญกับความท้าทายใหญ่ๆ 7 ประการ

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังประสบกับภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ซึ่งเป็นปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาด

โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมุ่งเน้นแต่การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเป้าไปที่ลูกค้าที่มีรายได้สูง ส่งผลให้เกิดสถานการณ์ที่อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ วิลล่า และอพาร์ทเมนท์สุดหรูเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมากเกินไปก็ตาม ขณะที่อุปทานของบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัดที่ให้บริการแก่คนส่วนใหญ่ขาดแคลนอย่างรุนแรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเผชิญกับความท้าทายใหญ่ 7 ประการ (ภาพ : สท.)

ความไม่สมดุลนี้ส่งผลให้มีโครงการจำนวนมากที่ขายไม่ได้ ส่งผลให้กระแสเงินทุนไหลเวียนของธุรกิจได้รับแรงกดดัน ส่งผลให้อพาร์ทเมนท์หรูจำนวนมากถูกปล่อยทิ้งร้าง ส่งผลให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรทางสังคมเป็นจำนวนมาก ขณะที่คนส่วนใหญ่ยังคงประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของตน

สาเหตุหลักของสถานการณ์ดังกล่าวคือการขาดการประสานงานในกลยุทธ์การพัฒนา นโยบายแรงจูงใจที่ไม่ชัดเจน และขั้นตอนการบริหารจัดการที่ซับซ้อน ทำให้ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจที่จะลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

เพื่อเอาชนะปัญหานี้ ประธาน VNREA กล่าวว่าเวียดนามจำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจน ส่งเสริมการปฏิรูปขั้นตอนการบริหาร สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับธุรกิจต่างๆ ที่จะมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม เพื่อสร้างสมดุลให้กับตลาด และตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชนส่วนใหญ่

ประการที่สอง ตลาดกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านโครงสร้างพื้นฐานและการวางแผน

ดร.เหงียน วัน คอย กล่าวว่าโครงสร้างพื้นฐานในเมืองและงานวางแผนที่พัฒนาช้าซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงกำลังกลายเป็นอุปสรรคสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

เนื่องจากเขตเมืองขยายตัวอย่างรวดเร็ว จำนวนประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้น แต่โครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค เช่น การขนส่ง ไฟฟ้า น้ำ และการบำบัดน้ำเสีย ก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้

“ส่งผลให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดอย่างหนัก เกิดน้ำท่วมขังเป็นเวลานานหลังฝนตกหนักทุกครั้ง และขาดแคลนบริการสาธารณะที่จำเป็น ส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตของคนเมือง” นายคอยกล่าว

นอกจากนี้การวางผังเมืองในปัจจุบันยังมีข้อบกพร่องอยู่มาก ขาดความยืดหยุ่น และมีการปรับปรุงช้าเมื่อเทียบกับความเร็วของการพัฒนา ท้องถิ่นจำนวนมากอนุมัติการวางแผนที่เข้มงวดซึ่งห่างไกลจากความเป็นจริงและไม่สอดคล้องกับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ดำเนินการล่าช้าและมีการปรับแผนหลายครั้ง ส่งผลให้เกิดความสูญเสียมหาศาลแก่ธุรกิจและประชาชน ขณะเดียวกันความน่าดึงดูดใจในการลงทุนก็ลดลง

เพื่อเอาชนะสถานการณ์ดังกล่าว นายคอยเสนอแนะว่าท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การลงทุนที่แข็งแกร่งและสอดคล้องกันในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างการประสานงานระหว่างภาคส่วนในการสร้างการวางแผนเมืองที่เป็นรูปธรรม เป็นวิทยาศาสตร์ ยืดหยุ่น และยั่งยืนมากขึ้น

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อโครงสร้างพื้นฐานและการวางแผนสอดคล้องกับการพัฒนาเมืองเท่านั้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยรวมของประเทศ” นายคอยกล่าว

ประการที่สาม ความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนและความเสี่ยงทางการเงิน แม้ว่ารัฐบาลจะได้ดำเนินการปฏิรูปเชิงบวกมากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าการเข้าถึงทุนสินเชื่อยังคงเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่สำหรับธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

สาเหตุหลักประการหนึ่งของสถานการณ์ดังกล่าวคือเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อยังค่อนข้างเข้มงวด ต้องใช้หลักประกันจำนวนมาก และขั้นตอนที่ซับซ้อน ทำให้ธุรกิจไม่สามารถปฏิบัติตามได้

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับสูงเกินกว่าที่ทั้งธุรกิจและผู้ซื้อบ้านจะยอมรับได้ ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนและแรงกดดันในการชำระหนี้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ส่งผลให้โครงการที่มีศักยภาพหลายโครงการต้องหยุดชะงักหรือล่าช้า ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดได้รับอุปสรรค และขัดขวางโอกาสในการเติบโต ในขณะที่วิสาหกิจขนาดใหญ่สามารถระดมทุนจากแหล่งต่างๆ ได้ แต่วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมเกือบทั้งหมดต้องพึ่งพาเงินทุนจากธนาคาร ซึ่งทำให้วิสาหกิจเหล่านี้เสี่ยงต่อความผันผวนของตลาดและนโยบายการเงินมากกว่า

เพื่อเอาชนะความยากลำบากนี้ มร. ข่อยหวังว่าจะมีนโยบายที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น สนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ย ลดขั้นตอนการกู้ยืม และขยายแหล่งการเงินทางเลือก เช่น กองทุนการลงทุนและพันธบัตรขององค์กร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจึงจะมั่นคงและพัฒนาอย่างยั่งยืนได้อย่างแท้จริง เมื่อปัญหาการเข้าถึงเงินทุนได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึงเท่านั้น ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง ระยะเวลาการชำระคืนสั้น และปัญหาทางการเงิน (มีมูลค่าทุนน้อยกว่า 20%) ดังนั้นพวกเขาจึงไม่สามารถกู้ยืมเงิน 80% ของทุนธนาคารจากแพ็คเกจมูลค่า 145,000 พันล้านดองได้

ประการที่สี่บังคับใช้กฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายทางกฎหมายใหม่ๆ เปิดโอกาสให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการได้อย่างโปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 ยังคงมีความท้าทายจากความล่าช้าของนโยบาย ตลาดยังคงต้องใช้เวลาในการปรับตัวอีกมาก ดังนั้น ผลกระทบเชิงบวกที่คาดว่าจะเกิดขึ้นอาจไม่ก่อให้เกิดผลที่แท้จริง แต่เป็นเพียงในระดับความเชื่อเท่านั้น

แม้ว่าจะมีผลกระทบเชิงบวก แต่การบังคับใช้กฎหมายใหม่ ๆ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคและความสับสนมากมาย ซึ่งอาจนำไปสู่ความล่าช้าและความไม่แน่นอน และอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อธุรกิจ โดยเฉพาะประเด็นการประเมินราคาที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ก่อให้เกิดความแออัดในหลายโครงการในหลายพื้นที่

กฎระเบียบใหม่ที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินจะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยส่งผลต่อความสามารถในการเข้าถึงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ และอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ดร.เหงียน วัน คอย กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่ที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินจะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง (ภาพ : VNM)

ดร.เหงียน วัน คอย เสนอแนวทางแก้ไขในการควบคุมและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับสภาพจริงของแต่ละท้องถิ่น บนพื้นฐานของความสมดุลของผลประโยชน์และลดผลกระทบด้านลบให้เหลือน้อยที่สุด

ประการที่ห้า ความเสี่ยงจากตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน การใช้พันธบัตรขององค์กรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีความเสี่ยงมากมาย ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการล้มละลาย และส่งผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ส่งผลเสียต่อตลาดโดยรวม

ประการที่หก ความเสี่ยงทางกฎหมายและข้อพิพาทเรื่องที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงติดอยู่กับขั้นตอนทางกฎหมาย การเคลียร์พื้นที่ และข้อพิพาทเรื่องที่ดินที่ยาวนาน ส่งผลให้เกิดความล่าช้าและต้นทุนการลงทุนที่สูง ส่งผลให้สูญเสียความเชื่อมั่นของนักลงทุนและลูกค้า

สุดท้ายนี้คือความเสี่ยงจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ดร.เหงียน วัน คอย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้รับอิทธิพลจากเศรษฐกิจโลกอย่างมาก โดยเฉพาะปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจถดถอย สงครามการค้า อัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวน และอัตราดอกเบี้ยระหว่างประเทศ

“ความผันผวนเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการระดมทุน กระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ” ประธาน VNREA กล่าวเน้นย้ำ

ดิงห์ ตรัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html