ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาข้างหน้า

คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงบางแห่งจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต เนื่องมาจากต้นทุนปัจจัยการผลิตและต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นับตั้งแต่ต้นปี ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในนครโฮจิมินห์ก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หนึ่งในโครงการหายากที่เปิดให้ขายในระยะนี้คือ Eaton Park บนถนน Mai Chi Tho (เมือง Thu Duc) ซึ่งลงทุนโดย Gamuda Land Group

โครงการนี้ถูกเสนอขายสู่ตลาดครั้งแรกในราคา 130 ล้านดอง/ตรม. และหากรวมภาษีและค่าธรรมเนียมแล้ว ราคาจะเพิ่มขึ้นเป็น 146 - 155 ล้านดอง/ตรม. แม้ว่าจะสูงกว่าค่าเฉลี่ยในภูมิภาค แต่การขายครั้งแรกกลับบันทึกอัตราการดูดซึมได้เกือบ 90% ของตะกร้าสินค้า

ในทำนองเดียวกัน ในโครงการ Metropole Thu Thiem หากนักลงทุนเสนอขายเฟส 1 ในราคาประมาณ 160 ล้านดอง/ตรม. เฟส 2 ก็จะเสนอขายในราคา 250 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน

ข้อมูลจาก DKRA Group ระบุว่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ราคาขายสูงสุดของอพาร์ทเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 493 ล้านดองต่อตร.ม. การเกิดขึ้นของโครงการต่างๆ ในกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีจำนวนมากทำให้ราคาห้องชุดเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้น

การบริโภคอพาร์ทเมนท์ก็เป็นผลดีมากเช่นกัน จากข้อมูลของ DKRA Group ในไตรมาสที่แล้ว ปริมาณการบริโภคหลักรวมของตลาดอยู่ที่ 3,349 ยูนิต เพิ่มขึ้น 88% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 82% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 โดยธุรกรรมส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่มีขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสิ้นแล้ว การก่อสร้างคืบหน้าอย่างรวดเร็ว และเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองได้สะดวก

รายงานล่าสุด กระทรวงก่อสร้างบันทึกว่าราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5 - 6.5% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 และเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นไม่เพียงแต่ในโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอพาร์ทเม้นท์เก่าหลายๆ แห่งที่ใช้งานมานานหลายปีด้วย

โครงการที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมากในนครโฮจิมินห์ ได้แก่ โครงการอพาร์ตเมนต์ City Garden (เขตบิ่ญถั่น) ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 85 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 18 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โครงการอันโตเนีย (เขต 7) และมาสเทอรี เถาเดียน (เมืองทูดึ๊ก) เพิ่มขึ้น 11% และ 10% ตามลำดับ

กระทรวงก่อสร้างยังเชื่ออีกว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อาจยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวในตลาดมีจำนวนไม่เพียงพอ

ท้องถิ่นใกล้เคียงบางแห่งก็มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ต้นปี ในจังหวัดบิ่ญเซือง เมื่อ 2 ปีก่อน ราคาที่ประกาศไว้ผันผวนเพียง 20 - 30 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น ล่าสุดราคาได้พุ่งขึ้นเป็น 45 - 50 ล้านดอง/ตรม. แล้ว

ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ทเมนต์ Sycamore ในตัวเมืองใหม่ Binh Duong ซึ่งลงทุนโดย Capital Land มีราคาเฉลี่ยที่คาดไว้อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือโครงการคอนโดมิเนียม ยูนิคอมเพล็กซ์ ในตัวเมือง Thu Dau Mot ซึ่งลงทุนโดยบริษัท TDC แม้จะยังไม่มีการประกาศอย่างเป็นทางการ แต่คาดว่าราคาน่าจะอยู่ที่ประมาณระดับนี้

นอกจากสองโครงการข้างต้นแล้ว ยังมีโครงการที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ เช่น Phu Dong Sky One; เฟสที่ 2 โครงการเมืองอัสทรัล Picity Sky Park…มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 35 - 45 ล้านดอง/ตร.ม.

คุณเกียง ฮวินห์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกวิจัยตลาดและ S22M (Savills Vietnam) ประเมินว่าตลาดนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันไม่มีสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2,000 ล้านดองเลย โดย 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มที่มีมูลค่า 2,000 - 5,000 ล้านดองต่อหน่วย อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2567 - 2569 จำนวนห้องชุดราคา 2,000 - 5,000 ล้านดอง จะเริ่มมีน้อยลงเรื่อยๆ โดยอุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 5,000 - 10,000 ล้านดอง/ห้องเป็นหลัก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดขาดแคลนอุปทาน ในขณะที่ความต้องการมีสูงมาก ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงได้ยาก ในยุคหน้าราคาที่ดินใหม่จะสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็จะสูงขึ้น และแน่นอนว่าต้นทุนก็จะรวมอยู่ในราคาขายด้วย

ในนครโฮจิมินห์ จากร่างรายการราคาที่ดินที่กำลังหารือกันอยู่ พบว่าราคาใหม่มีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-15 เท่า ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 51 เท่า ซึ่งหลายธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาขายในอนาคต

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง ยอมรับว่า หลักการตั้งราคาที่ดินตามตลาด อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงปรับสูงขึ้นต่อไป จำนวนเงินชดเชยการเคลียร์พื้นที่จะไม่ต่ำเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป คือ ระยะเวลาที่คิดตามบัญชีราคาที่ดิน แต่ใกล้เคียงตลาด จะส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนรวมของโครงการเพิ่มสูงขึ้น

บุคคลนี้กล่าวเสริมว่า เมื่อ 2 ปีก่อน เมื่อคำนวณต้นทุนการลงทุนเบื้องต้นสำหรับโครงการในจังหวัดบิ่ญเซือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของโครงการถูกคำนวณไว้ต่ำกว่า 20,000 ล้านดอง แต่เมื่อทำงานร่วมกับทางการ กลับเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 80,000 ล้านดอง “ในเมืองบิ่ญเซือง ก็เหมือนกับในเมืองโฮจิมินห์ ราคาบ้านก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เพราะต้นทุนปัจจัยการผลิตก็สูงขึ้นด้วย” เขากล่าว

นางสาวเหงียน ถิ ฮ่อง วัน รองผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงินของ Savills Hanoi ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้แสดงความเห็นว่าผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดของกฎหมายที่ดินปี 2024 ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การที่รัฐบาลได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน โดยให้ท้องถิ่นต่างๆ กำหนดราคาที่ดินตามตลาดประจำปีได้ อย่างไรก็ตาม ความจริงที่ว่าราคาค่าชดเชยใกล้เคียงกับราคาตลาด ประกอบกับข้อกำหนดการชดเชยที่เข้มงวด จะทำให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาผลิตภัณฑ์ปรับสูงขึ้น

นางสาวแวน คาดการณ์ว่าในระยะสั้น ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป เนื่องมาจากอุปทานในตลาดมีจำกัด

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-dat-tai-tphcm-van-tiep-da-tang-trong-thoi-gian-toi-d223430.html