ราคาเริ่มต้นต่ำเกินไปทำให้เกิดโอกาสในการ “แสวงหากำไรเกินควร” ในการประมูลที่ดิน

จากรายงานของ Batdongsan.com.vn ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยอสังหาริมทรัพย์ครองอันดับหนึ่งในแง่ของผลตอบแทนจากการลงทุน แซงหน้าทั้งทองคำและหุ้น

ผลกระทบของตลาดบันทึกแนวโน้มต่อเนื่องในการย้ายไปยังเขตชานเมือง ซึ่งแปลงที่ดินค่อยๆ กลายมาเป็นกลุ่มตลาดที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อ

กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่บังคับใช้ตั้งแต่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้ดีขึ้นและมีการปรับเปลี่ยนไปในทางบวก

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ในช่วงวันแรกๆ ของการใช้กฎหมายฉบับใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ร้อนแรงขึ้นทันทีเมื่อราคาที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน

จากราคาเริ่มต้นเพียงไม่กี่ล้านดองต่อตรม. ที่ดินนอกเขตกรุงฮานอยถูกประมูลไปด้วยราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตรม. แม้ว่าหลายคนจะมองว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้โดดเด่นในด้านโครงสร้างพื้นฐาน ปริมาณการจราจร และศักยภาพในการทำกำไรที่ช้าก็ตาม

ราคาเริ่มต้นคือที่มา?

ทนายความ Dang Van Cuong - สำนักงานกฎหมาย Chinh Phap สมาคมทนายความฮานอย ได้ออกมาเปิดเผยเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า เนื่องจากราคาทองคำเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง ตลาดหุ้นซบเซา กิจกรรมทางธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากห่วงโซ่อุปทาน และความผันผวนของตลาดโลก ทำให้อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกอันดับแรกของนักลงทุนในฐานะที่เป็นแหล่งหลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับกระแสเงินสด

นายเกวง กล่าวว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลบังคับใช้บางส่วนตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดว่าบุคคลและธุรกิจไม่มีสิทธิซื้อที่ดิน แบ่งแปลงที่ดิน หรือขายที่ดิน มีเพียงรัฐเท่านั้นที่มีสิทธิแบ่งแปลงที่ดินและจัดการประมูล

ซึ่งจะทำให้เกิดภาวะขาดแคลนอุปทาน ส่งผลต่อจิตวิทยาของลูกค้าและนักลงทุน ซึ่งจะให้ความสำคัญกับการประมูลที่ดินเป็นอย่างมากเหมือนอย่างที่เกิดขึ้นล่าสุด

นอกจากนี้ ทนายความกล่าวว่า เหตุผลที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นก็เพราะหลักการของการประมูลคือ ใครก็ตามที่จ่ายราคาสูงที่สุดจะเป็นผู้ชนะการประมูล

ในขณะเดียวกันการประมูลที่ดินดังกล่าวได้ดึงดูดความสนใจจากผู้คนนับพันที่ลงทะเบียนและเข้าร่วมการประมูลโดยตรง “นี่พิสูจน์ได้ว่ามีคนสนใจจำนวนมาก ดังนั้นจึงเป็นไปได้อย่างมากที่ราคาจะพุ่งขึ้น” นายเกวงวิเคราะห์

นอกจากนี้ ทนายความ Dang Van Cuong ยังได้หยิบยกกรณีที่เป็นไปได้ว่า "จนถึงขณะนี้ทางการก็ยังไม่ได้ข้อสรุป" ว่าเป็นสถานการณ์ของการพองตัวของราคาที่ดินโดยมีแรงจูงใจเพื่อเข้าควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลหรือองค์กรบางแห่ง

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *ทนายความ Dang Van Cuong - สำนักงานกฎหมาย Chinh Phap สมาคมทนายความฮานอย*

ทนายความ Dang Van Cuong กล่าวว่า ส่วนหนึ่งของความผิดในสถานการณ์ดังกล่าวเกิดจากการกำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลต่ำเกินไป

ก่อนหน้านี้ ราคาเริ่มต้นของการประมูลจะอิงตามราคาที่สภาที่ปรึกษาให้ไว้ อย่างไรก็ตาม ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ที่ออกเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 ราคาเริ่มต้นจะถูกกำหนดตามท้องถิ่นโดยอ้างอิงจากบัญชีราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์

“ขณะนี้อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านของการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ปี 2566 ซึ่งมีผลใช้บังคับเพียงบางส่วนเท่านั้น โดยส่วนใหญ่จะไม่มีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบจนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม 2568”

ดังนั้น ปัญหาอยู่ที่ว่า กฎเกณฑ์การยกเลิกกรอบราคาที่ดินยังไม่มีผลบังคับใช้ ดังนั้น กฎเกณฑ์เกี่ยวกับตารางราคาที่ดินเดิมก็จะยังใช้บังคับจนถึงสิ้นปีนี้ ดังนั้นสูตรการคำนวณจึงยังคงยึดตามบัญชีราคาที่ดินเดิมคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K เพื่อให้ได้ราคาเริ่มต้น ทำให้ราคานี้ต่ำ” ทนายเกวงกล่าว

อย่างไรก็ตาม นายเกืองยังเน้นย้ำด้วยว่าบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลนั้นไม่ผิด แต่ในเวลาที่เกิดการตัดกันนี้ เอกสารต่างๆ ยังไม่ได้ถูกนำไปใช้อย่างเป็นเนื้อเดียวกัน จึงทำให้เกิดเรื่องขึ้นว่ายังไม่มีการกำหนดรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ดังที่กล่าวข้างต้น

จากราคาเริ่มต้นที่ต่ำ ผู้ลงทุนจะต้องฝากเงินจำนวนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งยังคงทำให้เกิดความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากจุดนี้ โดยบางองค์กรที่เข้าร่วมการประมูลจะดันราคาที่ต้องการขึ้น เอาเปรียบส่วนตัว แล้วจึงยกเลิกการฝากเงินได้

ขณะเดียวกัน มีข่าวลือว่า พ.ร.บ.ประมูลซื้อบ้านและที่ดิน จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี 2568 จึงเข้มงวดกับกรณีผิดนัดชำระเงินมัดจำ โดยห้ามเข้าร่วมประมูลตั้งแต่ 6 เดือนถึง 5 ปี

ปัจจุบัน กฎระเบียบในการจัดการกับผู้เข้าร่วมการประมูลที่ละทิ้งเงินมัดจำยังคงมีการบริหารจัดการที่มากเกินไป ขาดการยับยั้งและการจัดการที่ทั่วถึง ทำให้บุคคลหรือองค์กรจำนวนมากใช้ช่องโหว่นี้เพื่อก่อกวนตลาด

ไม่ควรเก็บรายได้งบประมาณทั้งหมดผ่านการประมูลที่ดิน

ทนายความ Vu Ngoc Bang รองผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Galaxy Law Firm สมาคมทนายความฮานอย แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการประมูลที่ดินข้ามคืน โดยกล่าวว่า แม้จะไม่เปิดเผยต่อสาธารณชน แต่การประมูลโดยไม่จำกัดจำนวนรอบข้ามคืนเพื่อสรุปราคาสุดท้าย อาจถือเป็นบรรทัดฐาน ไม่ใช่ครั้งแรก

ข้อดีของการประมูลรูปแบบนี้ก็คือจะนำมาซึ่งงบประมาณจำนวนมากและสร้างรายได้ในทันที เนื่องจากราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในแต่ละรอบ และราคาสุดท้ายจะทำให้รัฐสามารถนำเงินเข้ามาได้หลายแสนล้านดองจากการประมูลแต่ละครั้ง

ด้านดีก็คือจะช่วยเสริมงบประมาณด้วยการประมูลที่ช่วยให้แน่ใจว่าเป็นไปตามกฎหมายทุกประการ

อย่างไรก็ตาม ในทางตรงกันข้าม ทนายความ Vu Ngoc Bang กล่าวว่า “ผลที่ตามมาของการขายที่ดินในราคาสูงเกินไปนั้นเลวร้ายยิ่งกว่าผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ได้รับมา”

พร้อมกันนี้ ทนายความยังได้ยืนยันด้วยว่าองค์กรประมูลที่ดินในงานประมูลที่ร้อนแรงเมื่อเร็วๆ นี้ ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายทุกประการ แต่ผู้เข้าร่วมการประมูลมีเจตนารมณ์ในการเคารพกฎหมายหรือไม่นั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง และเราจำเป็นต้องรอให้หน่วยงานสอบสวนสรุปผล

“หากผู้ร่วมประมูลมีสถานการณ์แบบ “ทีมน้ำเงิน ทีมแดง” เพื่อประโยชน์ส่วนตัว การเข้าร่วมประมูลเพื่อหวังผลทางการตลาดจะส่งผลในระยะยาว ทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นพุ่งสูงขึ้นเป็น “ฟองสบู่” ด้านอสังหาริมทรัพย์ การแก้ไขปัญหานี้จะยากกว่าการแสวงหาผลประโยชน์จากงบประมาณที่จัดเก็บได้ในระยะสั้นหลายเท่า” นายแบงกล่าววิเคราะห์

ทนายความ Dang Van Cuong ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า รัฐไม่จำเป็นต้องจัดเก็บที่ดินทั้งหมดจากการประมูลที่ดิน

“เพราะถ้าราคาสูงขึ้น รัฐจะได้ประโยชน์ทันทีเป็นเงินจำนวนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ที่ดินก็จะถูกละทิ้งและนักเก็งกำไรก็จะโก่งราคาจนที่ดินไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์หรือขูดรีด แม้จะเป็นทรัพยากรที่มีค่าก็ตาม ผลที่ตามมาจะร้ายแรงกว่ามาก” ทนายความกล่าว

การประมูลที่ดินควรจะระงับชั่วคราว และราคาที่ดินควรจะใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น

เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดกรณีโรคที่ดินซ้ำอีก ทนายความ Dang Van Cuong กล่าวว่า การระงับการประมูลที่ดินชั่วคราวเพื่อทำการตรวจสอบเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง

โดยเฉพาะในบริบทของกฎหมายที่เชื่อมโยงกันแต่ยังไม่สอดคล้องกัน "เปลี่ยนแปลงไปโดยสิ้นเชิง" จึงยังคงมีช่องโหว่มากมายสำหรับบุคคลหรือองค์กรที่มีเจตนาไม่ดีที่จะใช้ประโยชน์เพื่อแสวงหากำไร

นอกจากนี้ นายเกืองยังได้เสนอแผนที่จะทบทวนวิธีการคำนวณราคาเริ่มต้นในการประมูลอย่างรวดเร็ว เพื่อเร่งกระบวนการจัดทำรายการราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

สำหรับนักลงทุน ทนายความยังแนะนำด้วยว่าควรจะกำหนดเวลาในการใส่เงิน เวลาในการถอนเงิน และกำหนดว่าตลาดในพื้นที่นั้นจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไร

หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่คุณรีบเร่งลงทุนตามหลักจิตวิทยาตลาด แล้วสุดท้ายก็ไม่สามารถ “หนี” ได้ทัน เพราะจะเปรียบเสมือนการถือหนี้ มีโอกาสขาดทุนสูงมาก

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า นักลงทุนต้องระวังในพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงแต่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานหรือนโยบายใหม่ ๆ หรือความผันผวนของจำนวนประชากรในพื้นที่นั้นด้วย

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณเกวียน แนะนำให้เลือกเวลาและสถานที่ให้เหมาะสมเพื่อเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับการตั้งถิ่นฐานในระยะยาว

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm