ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูง รายได้ชาวฮานอยตามไม่ทัน
รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ถือเป็นไตรมาสที่ 18 ติดต่อกันที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยอยู่ที่ 53 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 73% เมื่อเทียบกับ 4 ปีที่แล้ว (2019)
นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษา Savills Hanoi อธิบายว่า “ราคาคอนโดมิเนียมหลักในฮานอยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น เป็นผลมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น”
ราคาอพาร์ทเมนต์พุ่งสูงขึ้น และรายได้ของชาวฮานอยก็ลดลง (ภาพ: TTX)
นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ ตลอดจนโครงการภายในยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เปิดตัวใหม่ มักจะสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ
ตามการวิจัยของ Savills พบว่าความต้องการซื้อบ้านในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี เนื่องมาจากอัตราการย้ายถิ่นฐานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ คาดการณ์ว่าระหว่างปี 2566 ถึง 2568 ฮานอยจะมีครัวเรือนเพิ่มขึ้น 157,000 ครัวเรือน
อย่างไรก็ตาม อุปทานอพาร์ทเมนท์มีน้อยมาก โดยในอนาคตจะมีอพาร์ทเมนท์ทุกประเภทเพียง 59,000 ยูนิต บ้านชั้นเดียว 9,000 ยูนิต และบ้านพักอาศัยสังคม 18,700 ยูนิตที่คาดว่าจะเปิดขาย มีบ้านขาดแคลนจำนวน 70,300 หลัง
รายงานของ Savills แสดงให้เห็นว่าฮานอยมุ่งมั่นที่จะมีรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านคน/คน/ปี ภายในปี 2566 เทียบกับปี 2019 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ทเม้นท์ตั้งแต่ปี 2019 ถึงครึ่งปีแรกปี 2023 อยู่ที่ 13% ต่อปี
นางฮังแสดงความเห็นว่าความเป็นจริงคือการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าการเป็นเจ้าของบ้านจะต้องใช้เวลานานขึ้นหากช่องว่างนี้ยังคงกว้างขึ้น
“หากตัวเลขสองตัวนี้ไม่ขยับเข้าใกล้กันมากขึ้น จะทำให้ผู้คนทั่วไปที่อาศัยอยู่ในฮานอยและผู้คนจากจังหวัดอื่นๆ ที่ต้องการมีบ้านในฮานอยเพื่อทำงานหรือให้ลูกๆ อยู่อาศัยเป็นเวลานานและยากขึ้นในการเป็นเจ้าของบ้าน” นางฮังกล่าว
ไม่ต้องพูดถึงผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านแนวราบ เมื่อราคาสูง ผู้ซื้อก็จะพิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาและเหมาะสมกับมูลค่าที่แท้จริงของผลิตภัณฑ์ด้วย ส่งผลให้ผู้ซื้อตัดสินใจช้าลงและใช้เวลานานขึ้น
ส่วนลดกลุ่มสินค้าหายากแต่ไม่ใช่สำหรับคนทั่วไป
ตรงกันข้ามกับกลุ่มอพาร์ทเมนท์ กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ปรับตัวลดลงเล็กน้อย โดยเฉพาะราคาวิลล่าหลักลดลงร้อยละ 10 ทุกไตรมาสเหลือ 100 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดินคงคลังในเมลินห์ ราคาอาคารพาณิชย์ลดลงร้อยละ 7 ในทุกไตรมาส ในทางกลับกัน ราคาที่อยู่ติดกันกลับบันทึกการเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ในไตรมาสนี้ แตะที่ 173 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงแม้จะลดลง แต่ก็ไม่ใช่กลุ่มคนส่วนใหญ่เนื่องจากราคาที่สูง
นางสาวฮัง กล่าวว่า การที่ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ลดลงนั้น เป็นผลมาจากการเปิดโครงการที่อยู่ห่างไกลใจกลางเมืองด้วยราคาที่เหมาะสม จึงทำให้ระดับตลาดลดลงตามไปด้วย
ในความเป็นจริงแล้ว ราคาของกลุ่มอาคารแนวราบยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ติดถนนวงแหวน 2 และถนนวงแหวน 3 ของฮานอย และพื้นที่พัฒนาแล้วที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่มั่นคง และพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง
วิลล่าเป็นกลุ่มที่มีส่วนลดน้อย แต่ก็ไม่ได้มีไว้สำหรับคนส่วนใหญ่ (ภาพ : DP)
คุณฮัง กล่าวว่าในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ผลิตภัณฑ์ที่มีราคาสมเหตุสมผลและมีโครงการที่วางแผนไว้อย่างดีจะยังคงดึงดูดผู้ซื้อได้ สะท้อนให้เห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าการซื้อขายคอนโดมิเนียมแนวราบรายไตรมาสในฮานอยมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น หลังจากไตรมาสแรกที่ดูหดหู่ โดยมียอดขาย 106 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส
“ถือเป็นสัญญาณบวกประการหนึ่งที่เกิดขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 2 ปี 2566 ที่ตลาดมีโครงการแนวราบที่มีสินค้าเสนอขายในราคาประมาณ 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิต” นางฮัง กล่าว
จากบันทึกในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ที่กรุงฮานอย โครงการที่มีราคาหลักต่ำกว่า 10,000 ล้านดองคิดเป็น 39% ของธุรกรรมทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ราคา 10,000-20,000 ล้านดองคิดเป็น 28% และอพาร์ตเมนต์ราคามากกว่า 30,000 ล้านดองคิดเป็นเพียง 13% เท่านั้น ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายิ่งผลิตภัณฑ์มีราคาสมเหตุสมผลมากเท่าใด อัตราการขายก็จะดีขึ้นเท่านั้น
การจัดหาอุปทานขั้นต้นมีจำกัด แต่ข้อดีสำหรับผู้ซื้อบ้านในตลาดฮานอยในปัจจุบันก็คือพวกเขาสามารถเลือกตลาดรองได้ โดยมีผลิตภัณฑ์หลายอย่างที่ได้รับการพัฒนาขึ้นล่วงหน้า มีการรับประกันทางกฎหมาย และมีราคาสมเหตุสมผลมากกว่า ภายใต้เงื่อนไขปัจจุบัน ราคาตลาดรองยังคงแข่งขันได้กับราคาตลาดหลัก
โดยทั่วไปแล้ว ผลิตภัณฑ์ระดับล่าง ตามบันทึกของ Savills ในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 อุปทานรองจะมีราคาต่ำกว่าหน่วยหลัก 20% ตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรกไม่มีตัวเลือกมากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีตัวเลือกมากขึ้นในแง่ของราคา ถึงแม้ว่าผลิตภัณฑ์จะไม่ใช่ของใหม่แล้วก็ตาม แต่ในทางกลับกัน ผู้ซื้อก็สามารถพร้อมใช้งานหรือสามารถใช้งานได้ทันที
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเร็วๆ นี้ ฮานอยได้ส่งเสริมการเบิกจ่ายการลงทุนสาธารณะ ถือเป็นปัจจัยส่งเสริมให้เศรษฐกิจของฮานอยเติบโตโดยรวมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
จากการเริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 เมื่อไม่นานมานี้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นการพัฒนาในเขตชานเมือง เช่น เมลินห์ ดานฟอง ฮว่ายดึ๊ก ซอคเซิน ฮาดง ทันห์โอย และทันห์ตรี เมื่อถนนวงแหวน 4 เปิดให้สัญจรได้ในปี 2570 คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบถนนวงแหวน 4 จะเพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน
เมื่อโครงสร้างพื้นฐานได้รับการพัฒนาอย่างพร้อมเพรียงกัน จะรองรับการจ่ายพลังงานอย่างสมดุลในทุกพื้นที่ ด้วยการคมนาคมที่สะดวก ผู้ที่ต้องการจะย้ายไปยังพื้นที่ที่ราคาเหมาะสมมากขึ้น
“ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยแก้ปัญหาที่ในระยะหลังนี้ พื้นที่ใจกลางเมืองหรือพื้นที่ใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 3 ของตลาดฮานอย มีราคาสูงใหม่เกิดขึ้น จนเป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัย” นางฮัง กล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)