เผชิญความยากลำบากในการออกใบรับรอง ธุรกรรมคอนโดเทลยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

ทั้งอุปทานและสภาพคล่องพุ่งสูงขึ้น

ตามรายงานตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โดย DKRA กลุ่มรีสอร์ทอพาร์ตเมนต์ (คอนโดเทล) ได้กลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้ง หลังจากผ่านช่วงซบเซาในช่วงปลายปี 2565 และไตรมาสแรกของปี 2566

โดยมีคอนโดเทลเปิดขายแล้วจำนวน 378 ยูนิต จาก 3 โครงการ เพิ่มขึ้น 90% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2566 นอกจากนี้ สภาพคล่องของคอนโดเทลยังเพิ่มขึ้น 20 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 122 ยูนิต ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก เนื่องจากตลาดอพาร์ตเมนต์รีสอร์ทต้องเผชิญกับผลกระทบเชิงลบมากมาย รวมถึงการขาดความใส่ใจจากนักลงทุนในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ปริมาณอุปทานในตลาดและการขายยังคงลดลง 31% และ 78% ตามลำดับ

รายงานนี้แสดงให้เห็นว่าในปัจจุบันธุรกรรมส่วนใหญ่เน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์ มีการค้ำประกันจากธนาคาร และดำเนินการโดยหน่วยงานที่มีชื่อเสียง ราคาหลักมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2-4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ในทางกลับกัน นักลงทุนยังเสนอนโยบายสิทธิพิเศษต่างๆ มากมายให้กับลูกค้า เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ภาระผูกพันผลกำไร ระยะผ่อนผันเงินต้น ส่วนลดสำหรับลูกค้าที่ชำระครั้งเดียว...

การฟื้นตัวของคอนโดเทลนั้น มีรายงานว่า มาจากการออกพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP ของรัฐบาล ซึ่งเป็นการเพิ่มเติมบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาหลายมาตราที่กำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคมที่ผ่านมา โดยเพิ่มเติมข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกหนังสือแดงให้กับงานก่อสร้างตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ เพื่องานก่อสร้างที่ใช้เพื่อการพักอาศัยและการท่องเที่ยว ตามกฎหมายว่าด้วยการท่องเที่ยวเกี่ยวกับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ

จำนวนเงินมัดจำคอนโดเทลเพิ่มขึ้น 20 เท่าจากตัวเลขก่อนหน้า รูปที่ 1. — คอนโดเทลเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การออกหนังสือปกแดงนั้นหยุดลงเพียงแค่ในระดับที่คาดหวังเท่านั้น เนื่องจากยังคงมีปัญหาอีกมากในการบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เนื่องจากแม้ว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 จะได้เพิ่มเติมมาตรา 32 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43/2014/ND-CP ซึ่งควบคุมเงื่อนไขสำหรับ "การรับรองความเป็นเจ้าของผลงานก่อสร้างที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" แต่ระเบียบเกี่ยวกับคำสั่งและขั้นตอนการออกหนังสือรับรองยังคงกว้างและคลุมเครือ ทำให้ท้องถิ่นไม่กล้า "ดำเนินการที่เข้มแข็ง" ในการออกหนังสือรับรอง

ปัจจุบันคอนโดเทลในตลาดมี 2 ประเภท โครงการแรกเป็นโครงการบนที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ รัฐจะออกกรมธรรม์และผู้ลงทุนจะออกหนังสือปกแดงให้กับลูกค้าซึ่งเป็นที่ดินบริการเชิงพาณิชย์เป็นเวลา 50 ปี ประเภทที่สองคือที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ แต่บางท้องถิ่นเปลี่ยนที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยโดยไม่ต้องจัดเป็นหน่วยที่อยู่อาศัย ปัจจุบันคอนโดเทลประเภทนี้กำลังมีการเสนอปรับปรุงให้เป็นที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ให้เหมาะสมและเข้าข่ายการขอใบรับรอง

นอกจากนี้ บางท้องถิ่นยังประสบปัญหาในการออกใบรับรองแยกกันสำหรับแต่ละยูนิตคอนโดเทล ซึ่งก็ไม่ต่างจากการออกใบรับรองสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ การออกใบรับรองให้กับคอนโดเทลซึ่งเป็นรูปแบบธุรกิจโรงแรมและที่พักก็เปลี่ยนลักษณะของประเภทนั้นด้วย ปัญหาเหล่านี้ยังคงรอการชี้แจง และอาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำหรับการฟื้นตัวของคอนโดเทล หากได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้

รูปแบบอื่นๆ ค่อย ๆ ฟื้นตัว

ตามรายงานของ DKRA นอกเหนือไปจากคอนโดเทลแล้ว อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทอื่นๆ ก็มีสัญญาณการฟื้นตัวเช่นกัน ส่วนกลุ่มรีสอร์ทวิลล่า ไตรมาส 2 มีโครงการเปิดขาย 76 รายการ จาก 5 โครงการ เพียง 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ขณะเดียวกันการบริโภคอยู่ที่ 50 ยูนิต ความต้องการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในบางโครงการ

ส่วนประเภทอาคารชุด/ทาวน์เฮาส์รีสอร์ท รายงานระบุว่ามีหน่วยขายใหม่จำนวน 75 ยูนิต จากโครงการ 4 โครงการที่เปิดให้ขาย การบริโภคอยู่ที่ 44% ของอุปทานใหม่ เทียบเท่า 33 หน่วย อย่างไรก็ตาม โครงการหลักมากกว่าร้อยละ 80 ยังคงปิดตะกร้าเพื่อปรับราคาขายและนโยบายการขายที่เหมาะสม

สต๊อกในดัชนีสภาพคล่องคอนโดเทลเพิ่มขึ้น 20 เท่าจากตัวเลขก่อนหน้า รูปที่ 2 — อสังหารีสอร์ทค่อยๆ ได้รับความสนใจอีกครั้ง

การเพิ่มขึ้นของการบริโภคประเภทนี้กล่าวว่าเป็นผลมาจากนโยบายส่วนลดสูงถึง 40-50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินครั้งเดียวโดยนักลงทุน นี่เป็นมาตรการในการเพิ่มทุนในกรณีที่เผชิญกับแรงกดดันด้านกระแสเงินสดจากนักลงทุนบางรายที่ประสบปัญหาทางการเงิน

DKRA Group คาดการณ์ว่าในไตรมาส 3 ปี 2566 จะมีอุปทานอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ททุกประเภทเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดเทลจะยังคงเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 400 - 500 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในบริเวณบ่าเรีย-หวุงเต่า บิ่ญดิ่ญ... ในขณะเดียวกัน คาดว่าอุปทานของวิลล่ารีสอร์ทและทาวน์เฮาส์/ร้านค้ารีสอร์ทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยจะกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกียนซางเป็นหลัก โดยรวมความต้องการของตลาดจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2566 แต่ก็ไม่มีการพัฒนาที่สำคัญมากนัก

นโยบายส่วนลด แรงจูงใจในการชำระเงินอย่างรวดเร็วโดยใช้หุ้น และโปรแกรมแบ่งปันรายได้จะยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายโดยนักลงทุนในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ทำให้นักลงทุนหลายรายคาดหวังว่าตลาดอสังหาฯรีสอร์ทจะมีการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงปลายปีนี้และต้นปี 2567

แหล่งที่มา