การปรับราคาที่ดินให้เข้าใกล้ตลาดมากขึ้น: วิธีหลีกเลี่ยงการ “ทำตามกระแส”

การปรับราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ให้ใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้นจะทำให้เกิดความโปร่งใส แต่ต้องควบคุมความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบเพื่อดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น

ที่ดินในหมู่บ้านThanh Thanh ตำบลThanh Cao อำเภอThanh Oai มีราคาประมูลสูงกว่าราคาประกาศขาย 10-15 เท่า - ภาพโดย: D.T

ในบริบทที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอ ปัญหาในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์และป้องกันไม่ให้ "ทำตามกระแส" กลายเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับหน่วยงานบริหารจัดการและประชาชน การปรับปรุงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อประกันสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องควบคุมกลวิธีในการใช้ประโยชน์จากช่วงราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพื่อปรับราคาบ้านให้สูงขึ้น

ที่ดินส่วนกลางราคา 600-700 ล้านดอง/ ^ตรม.

ตามรายการราคาที่ดินใหม่ที่ประกาศโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม และมีผลบังคับใช้ทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 695 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ซึ่งใช้กับแปลงที่ดินที่ติดถนนในเส้นทางสายกลางของเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung

ราคานี้ยังใช้กับเส้นทางต่อไปนี้: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho และ Tran Hung Dao

หากเปรียบเทียบกับรายการราคาที่กรุงฮานอยออกในปี 2562 ที่ดินที่อยู่อาศัยบนถนนหางงั่งและหางดาวเพิ่มขึ้น 3.7 เท่า

นอกจากนี้ ตามรายการราคาใหม่ที่ออกโดยฮานอย ที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ก็ปรับสูงขึ้น 50-100% กว่าเดิม ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์ที่สูงที่สุดยังคงอยู่บนถนนในเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น Hang Khay, Hang Ngang, Hang Dao มากกว่า 244 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดินเพื่อการเกษตร นาข้าว พืชผลประจำปีและไม้ยืนต้น และที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำในฮานอยก็เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 15 เช่นกัน

ส่วนรายการราคาที่ดินใหม่ที่นครโฮจิมินห์ออก ณ สิ้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 นั้น ราคาที่ดินที่สูงที่สุดในนครโฮจิมินห์ตกเป็นของ 3 เส้นทาง คือ ด่งคอย, เลเลย และเหงียนเว้ ที่ 687.2 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตร.ม.

บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์เพิ่งออก ซึ่งใกล้เคียงกับราคาตลาด จะเป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าชดเชยและกำหนดราคาที่ดินสำหรับบุคคลและองค์กรที่ต้องขออนุญาตใช้พื้นที่ นี้เป็นพื้นฐานในการคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน การโอน หรือในการดำเนินการทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ถนนเหงียนเว้เป็นหนึ่งในถนนที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในนครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวางดินห์

กรอบราคาใหม่คือเพียง 10% ของราคาประมูลที่ชนะ

ตามรายงานของ Tuoi Tre แม้ว่าฮานอยจะได้ปรับเพิ่มรายการราคาที่ดินเพื่อให้ใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น แต่หลายพื้นที่ก็มีกรอบราคาใหม่ที่สูงกว่ากรอบราคาเดิมที่ออกในปี 2562 ถึง 3-4 เท่า แต่ยังคงมีช่องว่างระหว่างราคาที่ดินที่ชนะการประมูลในหลายพื้นที่อย่างมาก

ตัวอย่างเช่น ที่ดินชนบทในตำบล Thanh Lam ซึ่งตั้งอยู่บนถนนจากหมู่บ้าน Duc Hau ไปยังหมู่บ้าน Thanh Van ราคาที่ดินชนบทอยู่ที่ 1.54 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ในทำนองเดียวกัน ที่ดินชนบทบนถนนระหว่างเทศบาลในตำบลไดถิงห์มีราคาอยู่ระหว่าง 1.01 - 1.54 ล้านดองต่อ ^ตร.ม. ทั้งนี้ ราคาที่ชนะการประมูลที่ดินในพื้นที่เดียวกัน ในเขตเมือง Thanh Lam - Dai Thinh ในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

พื้นที่ที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์อยู่เป็นจำนวนมาก ถือเป็นจุดที่มีการปรับราคาสูงในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ และยังมีรายการราคาที่ดินใหม่ที่ค่อนข้างยืดหยุ่นอีกด้วย ในขณะที่ราคาโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในตำบล An Khanh เขต Hoai Duc ผันผวนอยู่ระหว่าง 60 - 80 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} แต่ตามรายการราคาที่ดินที่ออกใหม่ (ราคาที่ดินในบริเวณใกล้ถนน Thang Long ถึงตำบล An Khanh) อยู่ที่เพียง 2.3 - 8.6 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เท่านั้น

สำหรับพื้นที่เขตเมือง LIDECO เขตหว่ายดึ๊ก หน้ากว้างติดถนน 31 ม. ที่ดินเพื่อการค้า บริการ และราคาที่ดินในเขตเมืองอยู่ที่ 6.5 - 9.3 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ถนนกว้าง 24ม. ราคา 5.9 - 8.5 ล้านดอง/ ^ตรม . ถนนกว้าง 13.5ม. ราคา 4.6 - 6.3 ล้านดอง/ ^ตรม . ที่ดินบริเวณทางหลวงหมายเลข 32 ตำบลพุง อำเภอด่านฟอง ราคาที่ดินตั้งแต่ 2.9 - 9.2 ล้านดอง/ ^ตรม .

ในทำนองเดียวกัน ที่ดินชนบทบนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 21B ผ่านเมืองคิมบ๊ายจนสุดตำบลฮองเซือง ราคาที่ดินชนบทอยู่ที่ 3.5 - 6.1 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ที่ดินในเมืองริมถนนจากบ้านคิมไบ่ถึงตัวเมืองคิมไบ่ (ช่วงที่ติดกับทางหลวงหมายเลข 21B) ราคา 3.4 - 5.7 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ถนนหมู่บ้านกั๊ตดง - เมืองคิมบ๊าย (ช่วงที่อยู่ติดกับทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 21B ถึงคันดินซ้ายมือ) ราคา 3.4 - 7.5 ล้านดอง/ ^ตรม .

ขณะเดียวกัน ที่ดินประมูลในหมู่บ้านThanh Than ตำบลThanh Cao อำเภอThanh Oai (ติดกับเมือง Kim Bai) ล่าสุดถูกปรับขึ้นราคาเป็นมากกว่า 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} แล้ว

การป้องกันการใช้ประโยชน์จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นเพื่อดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ในช่วงปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดความกังวลมากมายเกี่ยวกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำในอุตสาหกรรมเตือนว่าหน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อควบคุมสถานการณ์จากการใช้ประโยชน์จากการปรับราคาที่ดินเพื่อดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนอุปทานมากขึ้น และทำให้ผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ออกจากตลาดไป

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันไม่ได้เกิดจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังเกิดจากการขาดแคลนอุปทานอีกด้วย ดังนั้น ต้นทุนที่ดินจึงเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในโครงสร้างต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาคือการขาดแคลนที่อยู่อาศัย

หากมีแนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานและกระตุ้นธุรกรรมในตลาด ราคาที่อยู่อาศัยน่าจะมีแนวโน้มชะลอลง ดังนั้นการเพิ่มการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคมจึงเป็นหนึ่งในทางออกที่สำคัญในการรักษาเสถียรภาพของตลาด

อย่างไรก็ตามในบริบทปัจจุบันที่เมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย การปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดอาจเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป นายโจวเตือนว่านอกเหนือจากการปรับราคาที่ดินแล้ว ราคาค่าเช่าที่ดินในเมืองใหญ่ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีกด้วย ซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความกดดันเพิ่มขึ้น

นายเหงียน ชี ทานห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ถือเป็นการกระทำที่ถูกต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

วัตถุประสงค์คือเพื่อให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น พร้อมทั้งรับรองสิทธิของประชาชนในการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน การโอนหรือเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดิน แม้ว่าราคาที่ดินใหม่ในใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์จะอยู่ที่ 600 - 700 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ก็ยังต่ำกว่าราคาตลาดที่แท้จริง สิ่งนี้จะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนทำธุรกรรมได้อย่างโปร่งใสมากขึ้น ขณะเดียวกันก็ช่วยให้หน่วยงานจัดการลดภาวะเงินเฟ้อราคาที่ดินได้

นายถันห์ ยังเน้นย้ำด้วยว่ารายการราคาที่ดินใหม่จะได้รับการปรับปรุงให้ตรงกับมูลค่าที่แท้จริงของพื้นที่ที่ได้รับการพัฒนาอย่างมั่นคงมาหลายปี อย่างไรก็ตาม สำหรับพื้นที่ใหม่โดยเฉพาะพื้นที่ที่กำลังปรับเปลี่ยนเป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังไม่มีตารางราคาที่ดินอย่างเป็นทางการ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าราคาที่ดินในพื้นที่ใหม่ๆ สามารถกำหนดได้เมื่อมีการดำเนินโครงการและใช้งานจริงเท่านั้น จากนั้นจึงสามารถกำหนดราคาอ้างอิงที่เหมาะสมได้

ในที่สุด ผู้เชี่ยวชาญยังยืนยันอีกว่าจุดประสงค์ของการปรับรายการราคาที่ดินไม่ใช่เพื่อสร้างภาวะช็อกด้านราคา แต่เพื่อส่งเสริมการดำเนินการทางการตลาดที่โปร่งใส ลดการเก็งกำไร และทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วพุ่งสูงขึ้น

การกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากปัจจัยเชิงปฏิบัติ เช่น ค่าชดเชย การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และผลกำไรทางธุรกิจ จะช่วยให้ตลาดที่ดินมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น หลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่ดินที่ผิดปกติซึ่งส่งผลกระทบเชิงลบต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเคลียร์พื้นที่คิดเป็นเพียง 7-20% เท่านั้น การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับตลาดในอนาคตจะทำให้ราคาขายบ้านและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 15-20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนหน้า (กระทรวงก่อสร้าง)

* ทนายความ Nguyen Van Dinh (ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน):

ทนายความ เหงียน วัน ดิงห์ (ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน)

การปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาดอาจกลายเป็นข้ออ้างให้บรรดาผู้เก็งกำไรปรับขึ้นราคาและราคาบ้านในปี 2568 ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงต้องระมัดระวังเมื่อจะวางเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้าน ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอาจทำให้ต้นทุนการผลิตโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น แต่ควรทราบว่านี่ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปัจจัยหลักยังคงเป็นกฎของอุปทานและอุปสงค์ ดังนั้น หน่วยงานจัดการและท้องถิ่นต้องมีนโยบายที่เหมาะสมเพื่อควบคุมและลดราคาที่อยู่อาศัย

ที่มา: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm