ช่องว่างระหว่างรายได้ครัวเรือนและราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยเริ่มเห็นได้ชัดเจนมากขึ้น

ตามรายงานตลาดใหม่ล่าสุดของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีการบันทึกว่ามีการเปิดตัวยูนิตใหม่มากกว่า 12,000 ยูนิต ในไตรมาสที่ 3 มีอพาร์ทเมนต์ใหม่ให้เช่า 5,265 ยูนิต เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 95% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 178% เมื่อเทียบปีต่อปี

ราคาบ้านขายในฮานอยยังคงเพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม อุปทานขั้นต้นยังคงลดลง 47% เมื่อเทียบกับปีก่อน แม้ว่าอุปทานหลักจะมีจำกัด แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาส 3 อยู่ที่ 6,840 ยูนิต เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 226% เมื่อเทียบรายปี ยอดขายคอนโดฯ 9 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 17,000 ยูนิต ในความเป็นจริงตัวเลขนี้ต่ำกว่าระดับในปี 2562 เท่านั้น และสูงกว่าปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเริ่มได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19

อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มเกรด B โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่ทางตะวันออกและตะวันตกของฮานอย Nam Tu Liem และ Cau Giay คิดเป็นร้อยละ 63 ของอุปทานหลักและร้อยละ 78 ของธุรกรรมในไตรมาสนี้ 92% ของอุปทานในพื้นที่ตะวันตกเป็นอพาร์ตเมนต์เกรดบี พื้นที่ตะวันตกจะมีอพาร์ตเมนต์ 21,000 ยูนิตจาก 28 โครงการ คิดเป็น 17% ของอุปทานในอนาคต

ในส่วนของราคา นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท Savills Hanoi กล่าวว่า ราคาบ้านที่ขายในฮานอยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาขายเบื้องต้นในปัจจุบันอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน

สถานการณ์การดำเนินงานของกลุ่มธุรกิจอพาร์ทเมนท์ฮานอย (ที่มา: Savills)

ในตลาดรอง ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 51 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 41 เมื่อเทียบกับปีก่อน ราคารองเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 ต่อปีนับตั้งแต่ปี 2563 โดยเกรด C เพิ่มขึ้นมากที่สุดที่ร้อยละ 20 ต่อปี รองลงมาคือเกรด A เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 ต่อปี และเกรด B เพิ่มขึ้นร้อยละ 15 ต่อปี ผู้ซื้อหลายรายกำลังเปลี่ยนจากตลาดหลักไปยังตลาดรองเนื่องจากตัวเลือกที่หลากหลายและความแน่นอนทางกฎหมายที่ตลาดนี้มอบให้

ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ประเมินว่า: "แม้ว่าตลาดจะเติบโต แต่ช่องว่างระหว่างรายได้ครัวเรือนและราคาบ้านก็ยิ่งชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ" โดยรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 250 ล้านดองต่อปี และราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์อยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง ผู้คนต้องใช้เวลาออมเงินโดยไม่ใช้จ่ายนานถึง 18 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ รายได้เฉลี่ยเติบโตเพียงปีละ 6% ราคาบ้านในตลาดรองเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17-20% ส่งผลให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากมาก

เมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 คาดว่าตลาดจะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เพิ่มขึ้นอีก 9,700 ยูนิต โดย 88% มาจากโครงการขนาดใหญ่ในระยะต่อไป ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป จะมีการเปิดตัวตลาดประมาณ 110,000 ยูนิตจาก 106 โครงการ เกรด B จะยังคงเป็นผู้นำโดยมีสัดส่วนอุปทานในอนาคต 54% ด่งอันห์, ฮ่วยดึ๊ก, ซาลัม และฮวงมาย จะมีส่วนแบ่งการตลาด 62%

นางฮังกล่าวเสริมว่า “การแก้ไขปัญหาทางกฎหมายกำลังดีขึ้นเรื่อยๆ เปิดโอกาสให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้จะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ และเป็นการยากที่จะตอบสนองความต้องการผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายในตลาดได้ในทันที กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งกำลังได้รับการบังคับใช้ในระยะเริ่มต้น รวมถึงเอกสารแนวทางปฏิบัติที่ประกาศออกมาเป็นระยะๆ จะยังคงส่งผลดีต่อตลาดต่อไป แต่กระบวนการนี้จะไม่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว”

ก่อนหน้านี้ ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “การระบุโอกาสและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในยุคใหม่” ที่จัดขึ้นเมื่อต้นเดือนกันยายน ผู้อำนวยการของ Nha Ho Ngay Viet Nam กล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นสะท้อนถึงปัจจัยสำคัญสองประการ ได้แก่ ความขาดแคลนของอุปทานและความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อ โครงการใหม่ที่เปิดตัวสู่ตลาดเกือบทั้งหมดเป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์ โดยราคาหลักจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ที่โอนแล้วเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

นางไม ยังเตือนด้วยว่า หากปราศจากมาตรการที่เด็ดขาดจากรัฐบาลและภาคธุรกิจในการเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัด ตลาดจะได้รับผลกระทบร้ายแรง ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ จะประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้าน และ "ราคาที่สูงเกินจริง" อาจนำไปสู่ความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดได้

เล ตรัง

ที่มา: https://www.congluan.vn/chenh-lech-giua-thu-nhap-ho-gia-dinh-va-gia-nha-o-tai-ha-noi-dang-ngay-cang-ro-ret-post315999.html