อสังหาฯ เฟื่องฟู แต่ธุรกิจยังมีสินค้าคงคลัง 291,000 พันล้านดอง

สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมูลค่าเกือบ 11.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ

สถิติรายงานทางการเงินไตรมาส 3 ปี 2567 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 10 แห่งในตลาดหลักทรัพย์แสดงให้เห็นว่ามูลค่าสินค้าคงคลังสุทธิรวม ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 291,439 พันล้านดอง (ประมาณ 11,500 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) เพิ่มขึ้น 7.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อเทียบกับวันที่ 30 กันยายน พ.ศ. 2564 ตัวเลขการเติบโตของสินค้าคงคลังของกลุ่มนี้ยังคงสูงถึง 45.6%

ในบรรดา 10 บริษัทเหล่านี้ No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland - รหัสหุ้น: NVL) มีสินค้าคงคลังมากที่สุดอยู่ที่ประมาณ 145,006 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 5.4% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อัตราส่วนสินค้าคงคลังดังกล่าวคิดเป็น 49.7% ของมูลค่าสินค้าคงคลังรวมของกลุ่มวิสาหกิจข้างต้น ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเกือบ 51% ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

ตามหมายเหตุงบการเงิน สินค้าคงคลังที่ใหญ่ที่สุดของ Novaland คืออสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างเพื่อการขาย (โดยหลักรวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าที่ปรึกษาการออกแบบ การก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ) รายการนี้บันทึกมูลค่าประมาณ 136,812 พันล้านดอง คิดเป็น 94.1% ขณะเดียวกัน ในปี 2566 สินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้มีมูลค่า 126,796 พันล้านดอง คิดเป็น 92.3% ของมูลค่าสินค้าคงเหลือ

Novaland กล่าวว่า ณ วันที่ 30 กันยายน กลุ่มบริษัทได้ใช้สินค้าคงคลังมูลค่า 57,972 พันล้านดองเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน

Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) รั้งอันดับที่ 2 ในแง่ของสินค้าคงคลัง โดยมีสินค้าคงคลังอยู่ที่ 57,981 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นไตรมาส 3 ของปีที่แล้ว เมื่อเทียบกับปลายไตรมาส 3 ปี 2564 สต๊อกสินค้าของบริษัทนี้เพิ่มขึ้น 81.4%

คล้ายกับ Novaland สินค้าคงคลังของ Vinhomes ส่วนใหญ่คืออสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างสำหรับขาย โดยมีมูลค่า 50,009 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการ Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City ในเขตเมือง และโครงการอื่นๆ อีกบางส่วน

อีกบริษัทหนึ่งที่มีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วคือ Van Phu - Invest Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VPI) ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 บริษัทฯ มีสินค้าคงคลังสุทธิอยู่ที่ 3,348 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 64 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สินค้าคงเหลือในยูนิตนี้ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในโครงการต่างๆ เช่น The Terra Bac Giang, Vlasta Thuy Nguyen และ Song Khe - Noi Hoang

Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG) มีการเติบโตของสินค้าคงคลังที่ 20.9% เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่ 3 ปี 2023 สินค้าคงคลังกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น เช่น โครงการ Izumi (9,037 พันล้านดอง) Waterpoint Phase 1 (3,556 พันล้านดอง) Waterpoint Phase 2 (1,528 พันล้านดอง) Akari (1,045 พันล้านดอง) และโครงการอื่นๆ อีกมากมาย

เพราะเหตุใดสต๊อกอสังหาฯ ยังมีจำนวนมาก?

ในความเป็นจริงไม่ใช่ทุกคนจะเข้าใจความหมายของรายการสินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างถ่องแท้ นายเหงียน ฮู ทานห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปและที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ บริษัท Weland กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจพิเศษที่แตกต่างจากภาคการผลิต

สำหรับธุรกิจการผลิต เมื่อสต๊อกสินค้าเพิ่มขึ้น ย่อมเข้าใจได้ว่าธุรกิจนั้นไม่สามารถขายสินค้าได้ แต่ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งมีสินค้าคงคลังมากเท่าใด กองทุนที่ดินที่ธุรกิจมีก็จะมากขึ้นเท่านั้น

โครงการอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

แม้ว่าสต๊อกสินค้าจะมีจำนวนมาก แต่ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าธุรกิจมีสินค้าพร้อมส่งมอบให้กับลูกค้าได้ ในขณะเดียวกัน ธุรกิจต่างๆ ที่เริ่มขาดสินค้าคงคลังแสดงให้เห็นว่าพวกเขาไม่มีที่ดินใหม่หรือผลิตภัณฑ์ใหม่ที่จะขายให้กับตลาด นี่เป็นสัญญาณว่ากระแสเงินสดในอนาคตและยอดขายของธุรกิจในอนาคตมีแนวโน้มที่จะหยุดชะงัก

โดยพื้นฐานแล้วความผันผวนของสินค้าคงคลังมีทั้งทิศทางขึ้นและทิศทางลง เมื่อสินค้าคงเหลือลดลง ธุรกิจจะบันทึกรายได้ หากธุรกิจยังคงดำเนินโครงการและยังไม่ได้ส่งมอบสินค้า สต๊อกอสังหาริมทรัพย์ก็ยังจะเพิ่มมากขึ้น

ตัวอย่างเช่น ในอดีตโครงการของ Vinhomes ในเขตด่งอันห์มีธุรกรรมที่คึกคัก แต่ธุรกิจยังคงมีเพียงลูกค้าแบบเติมเงินเท่านั้น และสินค้าคงคลังก็ยังคงเพิ่มขึ้น สต๊อกสินค้าจะไม่ลดลงจนกว่าธุรกิจจะส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า ในกรณีนี้ สินค้าได้ถูกขายออกไปแล้วแต่ยังไม่บันทึกเป็นรายได้

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับแรงหนุนจากเสถียรภาพของเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

ดังนั้นการดูเพียงตัวเลขสต๊อกสินค้าในงบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น จึงไม่สามารถสะท้อนความเคลื่อนไหวของตลาดได้ ในการประเมินสถานการณ์ทางธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจำเป็นต้องประเมินตัวบ่งชี้อื่นๆ อีกมากมาย เช่น การเติบโตของรายได้ล่วงหน้าจากลูกค้าในช่วงเวลาดังกล่าว และการรับรู้รายได้บนงบการเงิน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm