รอการ “ปลดปล่อย” เพื่อพัฒนาอย่างมีสุขภาพดี

แม้ว่าหน่วยงานบริหารของรัฐได้ใช้มาตรการที่เข้มงวดเพื่อป้องกันความเสี่ยงเชิงลบ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับอุปสรรคและความยากลำบากมากมาย

ที่ดินที่วางแผนไว้ในเมืองบัตซอน (ฮวงฮัว) ได้เสร็จสิ้นกระบวนการประมูลมาเป็นเวลานานแล้ว แต่อัตราการก่อสร้างยังคงจำกัดอยู่

หลังจากที่ได้มีการประกาศใช้ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และเอกสารแนวทางการบังคับใช้ พ.ร.บ. แล้ว หน่วยงานทุกระดับและทุกภาคส่วนได้ดำเนินการโฆษณาชวนเชื่อและเผยแพร่ข้อมูลให้กับนักลงทุน องค์กร และบุคคลที่เกี่ยวข้องทันที พร้อมกันนี้ให้เร่งดำเนินการแก้ไขอุปสรรคและความยากลำบากอย่างเร่งด่วนและเด็ดขาด ส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน

การทำงานตรวจสอบและกำกับดูแลการปฏิบัติตามนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับการจัดระเบียบและดำเนินการอย่างจริงจัง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้ติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดอย่างสม่ำเสมอและมีประสิทธิภาพ รีบหามาตรการและแก้ไขอย่างทันท่วงที เพื่อไม่ให้ตลาดพัฒนาแบบ “ร้อนแรง” หรือ “หยุดชะงัก” ปล่อยข่าวลือ เก็งกำไรเพื่อโก่งราคาเพื่อเก็งกำไร ก่อให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์...

ดังนั้น แม้ว่าเศรษฐกิจจะอยู่ในสภาวะที่ยากลำบาก แต่ในปี 2567 คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ เทศบาล และเทศบาลต่าง ๆ ในจังหวัดได้จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการตามรายการที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ความเห็นชอบ โดยให้ดำเนินการตามลำดับและขั้นตอนตามกฎหมาย รายงานของกรมโยธาธิการและผังเมืองระบุว่า ในปี 2567 ท้องถิ่นได้จัดการประมูลที่ดินวางผังเมือง 316 แห่ง พื้นที่รวม 130.84 ไร่ สร้างรายได้กว่า 10.83 ล้านล้านดอง (คิดเป็น 47.4% ของแผน) คาดว่าจำนวนดังกล่าวจะสูงกว่าปี 2023 ถึง 2.4 เท่า โดยจากรายงานจากพื้นที่ต่างๆ พบว่าในปีที่ผ่านมาไม่เคยเกิดกรณีที่ผลการประมูลสูงผิดปกติ ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ราคาเสนอซื้อที่ชนะจะมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 0.2% ถึง 3% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น เมืองThanh Hoa และเขต Thieu Hoa และ Ha Trung ถือเป็นพื้นที่ที่ผลการชนะการประมูลเพิ่มขึ้นจาก 28.8% เป็น 30% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นสูงสุด

ตามข้อมูลของกรมก่อสร้าง การจัดสรรที่ดินและการให้เช่าโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีสถานการณ์เชิงลบที่จำกัด ส่งผลให้เป็นแหล่งรายได้เสริมขนาดใหญ่สำหรับงบประมาณท้องถิ่น และนำกลับไปลงทุนใหม่ในโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะช่วยให้บรรลุเป้าหมายการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม การประมูลจะดำเนินไปอย่างเปิดเผย เป็นกลาง ซื่อสัตย์ และเท่าเทียมกัน โดยให้แน่ใจถึงสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของฝ่ายที่เข้าร่วมตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ในบรรดาที่ดินวางแผนที่นำมาประมูลเมื่อหลายปีก่อน อัตราการเข้าใช้ (การก่อสร้างบ้านเสร็จและการเข้าใช้) ยังคงไม่มากนัก นายเหงียน มานห์ ตวน หัวหน้าแผนกบริหารจัดการที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมก่อสร้าง กล่าวว่า อัตราดังกล่าวในพื้นที่เมืองทานห์ฮวาอยู่เพียงประมาณ 20% เท่านั้น ในเขตหรือบริเวณที่ห่างไกลจากศูนย์กลางเมือง อัตรานี้อยู่ที่ประมาณ 10% เท่านั้น ส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินจำนวนมหาศาล

สถานการณ์ดังกล่าวมีสาเหตุหลายประการ ส่วนหนึ่งเกิดจากการเก็งกำไร ส่วนหนึ่งเกิดจากที่ดินที่ชนะการประมูลแต่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตใช้ที่ดิน... อย่างไรก็ตาม ตามที่หัวหน้าแผนกการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน มานห์ ตวน กล่าว สาเหตุหลักคือความต้องการรายได้งบประมาณจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีจำนวนมาก ในขณะที่ความต้องการของประชาชนในการซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นสินทรัพย์เพื่อการจัดเก็บและแสวงหากำไรอยู่ที่ระดับสูงมาก นี่ก็เป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ราคาที่ดินยังคงเพิ่มสูงขึ้น แม้แต่ในพื้นที่เดียวกัน ก็ยังมีสถานการณ์ที่ที่ดินที่วางแผนไว้ภายหลังถูกประมูลขายในราคาที่สูงกว่าที่ดินที่วางแผนไว้ก่อนหน้านี้ สถานการณ์ดังกล่าวไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ยากจนและผู้มีรายได้น้อยหรือมีรายได้ปานกลางเข้าถึงและซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ยากเท่านั้น แต่ยังทำให้ท้องถิ่นต่างๆ ประสบความยากลำบากในการดึงดูดบริษัทและวิสาหกิจขนาดใหญ่ในประเทศและต่างประเทศให้มาสนใจและศึกษาวิจัยเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างและงานต่างๆ อีกด้วย

แม้ว่าเราจะรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์และต้องปฏิบัติตามกฎของตลาด แต่การไม่สร้างบ้านบนที่ดินที่ถูกประมูลมาเป็นเวลานานก็ถือเป็นการสิ้นเปลือง เพื่อช่วยป้องกันสถานการณ์ดังกล่าว กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 (ทั้งสองฉบับจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) ได้กำหนดข้อบังคับเพื่อควบคุมเวลาที่จำเป็นในการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยหลังจากชนะการประมูล รวมถึงมาตรการลงโทษ อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการกำหนดกฎหมายที่ชัดเจนในการนำไปปฏิบัติ

ข่าวดีอีกประการหนึ่งสำหรับตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มที่ดินก็คือ รัฐบาลกำลังหารือและสรุปแผนดำเนินการตามมติคณะรัฐมนตรีที่ 161/2024/QH15 ลงวันที่ 23 พฤศจิกายน 2567 ของรัฐสภาเกี่ยวกับการปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาฯ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ คาดว่ารัฐบาลจะมอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองส่วนกลางทำหน้าที่ควบคุมและประสานงานกับกระทรวงและสาขาต่างๆ เพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญความยากลำบาก ปัญหาทางกฎหมาย และภาวะชะงักงันอันเกิดจากการบังคับใช้กฎหมายเป็นเวลานานและมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่การ “ทำให้ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจและพลเรือนกลายเป็นอาชญากรรม”... คาดว่าการแก้ปัญหานี้จะช่วย “คลี่คลาย” โครงการที่ดินจำนวนมากที่ต้องนำกลับมาลงทุนใหม่ ส่งผลให้การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างแข็งแรงและยั่งยืน

บทความและภาพ : ดง ทานห์

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-cho-coi-troi-de-phat-trien-lanh-manh-243696.htm