Рынок недвижимости заморожен. Как работают брокерские компании по недвижимости?

Во втором квартале 2023 года рынок недвижимости по-прежнему не показывал признаков улучшения. На рынке в целом зафиксировано небольшое количество сделок, на рынок практически не было выведено новых продуктов в сфере недвижимости.

Результаты деятельности ряда компаний, занимающихся брокерской деятельностью в сфере недвижимости, за второй квартал 2023 года и первые 6 месяцев 2023 года наглядно демонстрируют тяжелое положение этого вида бизнеса.

Шокирующее падение выручки, глубокая отрицательная прибыль

Согласно финансовому отчету за второй квартал 2023 года, акционерная компания Danh Khoi Group Joint Stock Company (HNX: NRC) зафиксировала резкое снижение консолидированной чистой выручки, которая оказалась в 55 раз ниже показателя аналогичного периода прошлого года и составила более 1,9 млрд донгов. Из них выручка от услуг по консультированию и управлению недвижимостью, а также выручка от деятельности по сотрудничеству в области проектных инвестиций были зафиксированы как 0. Только брокерские услуги и другие услуги принесли Danh Khoi более 1,9 млрд донгов.

Таким образом, хотя себестоимость проданных товаров полностью снизилась до почти 38 миллионов донгов, валовая прибыль компании по-прежнему составила всего 1,9 миллиарда донгов (валовая прибыль за тот же период составила более 89,5 миллиардов донгов).

За первые 6 месяцев года чистая выручка этой компании составила всего лишь более 1,9 млрд донгов. После вычета всех расходов и налогов Danh Khoi сообщил об убытке в размере 3,8 млрд донгов во втором квартале 2023 года и об убытке более 20,6 млрд донгов в первой половине 2023 года.

По состоянию на 30 июня 2023 года товарно-материальные запасы компании остались на уровне начала года и составили 61,13 млрд донгов, в основном это незавершенное производство и коммерческие расходы.

Находясь в той же ситуации, что и Danh Khoi, акционерная компания Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) зафиксировала выручку во втором квартале 2023 года в размере 662 млрд донгов, что на 49% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Выручка снизилась на 5%, но себестоимость реализованной продукции снизилась лишь незначительно, на 15%, в результате чего валовая прибыль Dat Xanh Services составила всего 150 млрд донгов, что эквивалентно менее ¼ от аналогичного периода.

В разделе «Пояснения» компания Dat Xanh Services приводит данные о том, что выручка от услуг в сфере недвижимости снизилась больше всего — на 73%, до менее 192 млрд донгов. Помимо снижения чистой выручки, финансовые доходы компании не намного лучше.

Таким образом, в конце второго квартала 2023 года Dat Xanh Services зафиксировала убыток в размере 17,2 млрд донгов, тогда как за тот же период прошлого года она получила прибыль в размере более 256 млрд донгов. Это был третий квартал подряд, когда этот бизнес сообщил о чистом убытке.

За первые 6 месяцев года «старший брат» в сфере брокерских услуг по недвижимости сообщил об убытках в размере более 61 млрд донгов, что является существенным снижением по сравнению с прибылью в размере 474 млрд донгов в первой половине 2022 года.

Отчет о прибыли после уплаты налогов «тонкий, как рисовые листья»

Из более позитивных событий: Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) зафиксировала резкое падение выручки во втором квартале 2023 года, но все же сумела спасти некоторую чистую прибыль.

В частности, чистая выручка Khai Hoan Land от продаж и предоставления услуг составила чуть более 3,3 млрд донгов, что в 80 раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причина в том, что компания понесла дополнительные убытки от продаж в размере до 31,8 млрд донгов, что подорвало почти всю выручку компании во втором квартале 2023 года.

Кроме того, во втором квартале 2023 года компания заработала более 12 млрд донгов на брокерских услугах в сфере недвижимости, тогда как за тот же период этот показатель составлял более 271 млрд донгов.

Напротив, финансовые доходы компании оказались позитивными, превысив 109 млрд донгов, однако финансовые расходы сократились почти вдвое, до 26 млрд донгов.

Однако резкое снижение выручки от основной деятельности также повлияло на прибыль Khai Hoan Land. В конце второго квартала 2023 года эта брокерская компания сообщила о снижении прибыли на 48% до 45 млрд донгов. За первые 6 месяцев года чистая выручка Khai Hoan Land достигла 263 млрд донгов, а прибыль после уплаты налогов — 101 млрд донгов, что на 43% и 35% соответственно меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Аналогичным образом, вырастив тысячи брокеров по недвижимости и прославившись своей командой профессионально подготовленных брокеров, Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE) также не смогла избежать ситуации, когда прибыль была «тонкой, как рисовые листья».

В частности, во втором квартале 2023 года компания зафиксировала чистую выручку в размере почти 401 млрд донгов и чистую прибыль в размере более 9,5 млрд донгов, что на 35% и 88% соответственно меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Объясняя этот результат, компания заявила, что рынок недвижимости во втором квартале продолжал сталкиваться со многими трудностями и неблагоприятными факторами, которые появились с 2022 года. Хотя рынок недвижимости и рынок капитала улучшились по сравнению с первым кварталом, они не улучшились по-настоящему, а сделки не были по-настоящему активными.

Выступая на годовом общем собрании акционеров 2023 года, состоявшемся в конце апреля, генеральный директор CenLand заявил, что численность брокерского персонала компании к настоящему моменту сократилась примерно на 40–50% от общего числа сотрудников.

Кроме того, председатель совета директоров Cenland Нгуен Трунг Ву поделился на конгрессе, что в среднем каждый месяц ему приходится сдавать около 2-3 квартир в убыток, чтобы поддержать компанию, и он считает, что осталось еще несколько сотен квартир, чтобы помочь компании пережить этот период.

Рассматривая совокупную структуру доходов за первые 6 месяцев 2023 года, можно отметить, что брокерские услуги в сфере недвижимости и инвестиционные услуги по-прежнему остаются основными статьями доходов CenLand. Однако прибыль в этом сегменте резко упала до уровня ниже 5 млрд донгов; Чистая рентабельность этого сегмента составила всего 1% (за аналогичный период прошлого года — 10,7%).

Является ли брокерская деятельность в сфере недвижимости все еще привлекательной?

Отчет Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) о состоянии рынка недвижимости показывает, что объем сделок в последнее время составил менее 50% по сравнению с прошлым годом. Как предложение, так и спрос на рынке серьезно сократились, в результате чего многие предприятия постоянно сообщают об убытках, а брокеры по недвижимости сталкиваются с трудностями, бедностью и безработицей.

VARS заявила, что трудности на рынке недвижимости четко отражаются на результатах бизнеса: многие брокерские компании сообщили об убытках в первых двух кварталах 2023 года, что стало худшим периодом с 2017 года.

Ранее данные VARS показывали, что предполагаемое число активных брокеров в настоящее время составляет всего около 30–40% по сравнению с периодом начала 2022 года.

Примечательно, что брокерские компании или инвесторы, организовавшие отделы посредничества в сфере продаж, уволили 50% и более своих сотрудников в различных формах, например, временно приостановив подписание контрактов на 3–6 месяцев, уволив их, оставив их в качестве соисполнителей и т. д.

Ситуация с увольнениями серьезна не только на ведущих предприятиях, но и в других сферах малого бизнеса.

Рынок недвижимости в первые 6 месяцев года по-прежнему находится на затяжной низкой отметке.

VARS считает, что это сложный период для брокерских компаний, которые недостаточно конкурентоспособны, чтобы выжить, но это также возможность для профессиональных компаний подняться выше и развиваться более устойчиво.

Однако VARS считает, что карьерные перспективы брокеров по недвижимости по-прежнему велики, несмотря на сложный период на рынке со множеством проблем из-за высокой конкуренции. Поэтому брокеры должны постоянно учиться, постоянно совершенствовать свои навыки и поддерживать профессиональную этику и репутацию среди клиентов .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-nha-dat-dong-bang-loat-dn-moi-gioi-bds-kinh-doanh-the-nao-a622124.html