Рынку недвижимости Вьетнама необходимо срочно увеличить совокупный спрос и создать предложение.

В последнее время правительство приняло множество действенных решений, направленных на поддержку восстановления и прорыва рынка недвижимости. В частности, в Постановлении 33 Правительство предложило множество конкретных и подробных решений по «спасению» рынка. На самом деле рынок также получил некоторые позитивные сигналы, но не смог прорваться.

Беседа с журналистами газеты Journalist and Public Opinion с г-ном Ле Хоанг Чау — председателем Ассоциации городской недвижимости. Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) заявила: «За первые 7 месяцев 2023 года рынок недвижимости продолжал сталкиваться со многими трудностями».

+ Как вы оцениваете рынок недвижимости с начала 2023 года по настоящее время?

- Хотя рынок недвижимости демонстрирует признаки улучшения после решений правительства по устранению трудностей. Однако в целом за последние 7 месяцев рынок по-прежнему сталкивается со многими трудностями, плохой ликвидностью и весьма ограниченным предложением.

Основными причинами являются нерешенные юридические вопросы и ограниченный доступ к капиталу, некоторые инциденты во второй половине 2022 года, повлиявшие на доверие инвесторов, и в целом, некоторые фундаментальные проблемы рынка не были решены, такие как юридические вопросы, дефицит предложения, дисбаланс спроса и предложения...

На самом деле Вьетнам еще не в полной мере раскрыл потенциал и сильные стороны рынка недвижимости. Промышленная, туристическая и развлекательная недвижимость сосредоточена лишь в некоторых регионах и не получила широкого распространения и привлекательности во всех населенных пунктах страны.

Вьетнамский рынок недвижимости срочно нуждается в увеличении спроса и создании предложения. Источник изображения 1

Г-н Ле Хоанг Чау прогнозирует, что вьетнамский рынок недвижимости останется вялым до конца 2023 года и сможет восстановиться и развиваться более здоровым, прозрачным и стандартизированным образом только со второго или третьего квартала 2024 года благодаря улучшениям в правовой среде; положительные перспективы экономического роста; синхронное и современное развитие инфраструктуры

Многие сегменты инвестиционного рынка по-прежнему сталкиваются с серьезными барьерами и препятствиями. Потенциальные земельные ресурсы не используются оптимально. Рынок недвижимости в промышленных парках, экономических зонах, зонах экспортной переработки и зонах высоких технологий по-прежнему развивается осторожно и умеренными темпами, с низким уровнем заполняемости.

Спрос на жилье для всех социальных слоев очень велик, особенно на жилье для лиц с низким и средним доходом, но уровень реагирования ограничен.

+ Можете ли вы более четко проанализировать трудности рынка в текущий период?

- В настоящее время существуют 3 основные трудности и препятствия, которые мешают рынку недвижимости прорваться вперед.

Во-первых, трудности, связанные с политикой и законами, такие как трудности, связанные с земельным законодательством, трудности, связанные с законодательством о планировании, и некоторые трудности, связанные с инвестиционным законодательством.

Например, что касается планирования, некоторые проекты с подробными планами масштаба 1/500 были одобрены, но не соответствуют планам зонирования и общим планам и пересматриваются, корректируются и обновляются в соответствии с нормативными актами.

Или многие проекты сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за правил, регулирующих методы оценки земли; Во многих случаях планирование землепользования было объявлено, но на районном уровне не было ежегодного плана землепользования...

Во-вторых, это трудности с движением капитала. В частности, доступ к заемному капиталу для предприятий сферы недвижимости по-прежнему затруднен, в основном из-за трех проблем: высоких процентных ставок, законности проекта и уверенности в ликвидности рынка. Фактически реальная процентная ставка составляет около 11–12% в год.

Недавнее снижение процентных ставок на 0,5–2% является большим усилием правительства и банковской системы. Этот шаг оказывает положительное влияние на экономику и бизнес в сфере недвижимости.

Однако сокращение срока проекта на 1 год может помочь предприятиям сэкономить до 12–15% капитальных затрат на проценты. Не говоря уже об экономии на расходах на заработную плату, машины и оборудование и т. д. за весь год.

Строгие правила контроля рисков при кредитовании недвижимости помогают сделать рынок более здоровым, приближенным к реальным потребностям и избежать ценовых пузырей.

Однако в настоящее время финансовые возможности большинства предприятий сферы недвижимости ограничены, собственный капитал невелик, а операции в основном зависят от банковского кредитного капитала, что приводит к трудностям в доступе к кредитному капиталу.

Процентная ставка по кредитам в рамках пакета в 120 000 млрд донгов на социальное жилье слишком высока (8,7% для предприятий, 8,2% в год для покупателей жилья), что создает трудности для инвесторов и покупателей жилья.

В-третьих, трудности с совокупным спросом и доверием рынка. Видно, что общий спрос резко снизился в большинстве сегментов, особенно в сегментах элитного жилья, элитного туризма и курортной недвижимости, а также земли. Уровень доверия на рынке резко упал.

По данным предварительного опроса, проведенного Ассоциацией недвижимости Вьетнама, две трети предприятий по развитию проектов за последний год практически не вели деятельность по развитию новых проектов.

Между тем, компании, занимающиеся брокерской деятельностью в сфере недвижимости, сокращают около 50–70% своих сотрудников. Инвесторы, большинство инвесторов в последний период не вкладывали деньги в рынок недвижимости.

+ Итак, какие рекомендации вы можете дать, чтобы помочь рынку недвижимости вырваться на новый уровень?

- Сейчас наиболее актуальной задачей является увеличение совокупного спроса и создание ключевого источника предложения для вьетнамского рынка недвижимости. Наибольшим спросом на вьетнамском рынке недвижимости в настоящее время пользуется сегмент доступного коммерческого жилья. Поэтому для увеличения совокупного спроса необходимо быстро, сильно и разнообразно развивать этот тип.

Однако в ближайшее время Правительству необходимо эффективно реализовать решения по поддержке рынка недвижимости в соответствии с Программой социально-экономического восстановления и развития на 2023 год и на период 2023–2025 годов.

Кроме того, в срочном порядке завершить пересмотр юридических процедур для проектов в сфере недвижимости, реализация которых отстает от графика/приостановлена, и тщательно разобраться с ними в 2022 и 2023 годах, чтобы создать условия для повторной реализации проектов, обеспечив поставку товаров на рынок.

Я также надеюсь, что государство освободит от уплаты разрешительных документов на строительство инвестиционных проектов на территориях с утвержденной детальной планировкой 1/500 в соответствии с подпунктом «з» пункта 1 статьи 2 постановления Правительства от 6 июня 2014 года № 43/НК-КП «О ряде ключевых задач реформирования административных процедур при формировании и реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков в целях улучшения условий ведения бизнеса».

Что касается кредитного капитала, я думаю, что коммерческим банкам также необходимо увеличить поддержку процентных ставок/комиссий по операциям с недвижимостью с электронными платежами и безналичными расчетами.

Кроме того, я предлагаю, чтобы процентная ставка по кредитам на рынке недвижимости в период 2023 - 2025 гг. была следующей. Для сегмента коммерческого жилья, соответствующего уровню дохода, рекомендуемая ставка составляет менее 7% в год.

Сегмент социального жилья: для предприятий рекомендуется ниже 6%/год; для покупателей жилья под 4,5%/год. Сегмент туристической и курортной недвижимости, рекомендуемая ставка ниже 9%/год. Наконец, для сегмента элитной жилой недвижимости и других сегментов рекомендуется ставка 9–10% в год.

Ориентировать и поощрять тенденцию выпуска облигаций для населения вместо частной эмиссии; Продолжать строго пресекать нарушения, связанные с корпоративными облигациями, аннулированием депозитов и декларированием «двойной цены» при передаче недвижимости, чтобы усилить сдерживание и гарантировать права инвесторов, сокращая потери бюджета; совершенствование правовой базы для защиты инвесторов в корпоративные облигации и фондовые сертификаты.

Наконец, я рекомендую содействовать выдаче вторичным инвесторам свидетельств о праве собственности на туристическую и курортную недвижимость с целью скорейшего высвобождения десятков миллиардов долларов США ресурсов и стимулирования развития туристической и курортной недвижимости на основе Указа № 10/2023/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд статей указов, регулирующих реализацию Закона о земле.

+ Большое спасибо!

Вьет Ву (Исполнение)

Источник