Цены на квартиры взлетели до небес, доходы ханойцев не поспевают за ними
Согласно отчету Savills Vietnam, второй квартал 2023 года стал 18-м кварталом подряд, когда цены на квартиры в Ханое выросли. В настоящее время средняя цена продажи первичных квартир в Ханое составляет 53 млн донгов/м2, что на 73% больше, чем 4 года назад (2019).
Г-жа До Ту Ханг, старший директор консалтингового отдела Savills Hanoi, пояснила: «Постоянный рост цен на первичные квартиры в Ханое обусловлен значительным ростом цен на землю и затрат на строительство».
Цены на квартиры стремительно растут, а доходы ханойцев падают. (Фото: ТТХ)
Кроме того, необходимость инвестирования в улучшение качества продукции, окружающей инфраструктуры и инженерных коммуникаций, а также внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке или цены вновь запускаемых проектов всегда выше общего уровня рынка квартир, выставленных на продажу.
По данным исследования Savills, спрос на покупку домов в Ханое продолжает расти с каждым годом из-за постоянного роста уровня миграции. Кроме того, прогнозируется, что с 2023 по 2025 год в Ханое будет на 157 000 больше домохозяйств.
Однако предложение квартир очень низкое: в будущем ожидается, что для продажи будет открыто лишь 59 000 квартир всех типов, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов. Не хватает 70 300 домов.
В отчете Savills показано, что к 2023 году Ханой стремится достичь среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов человек в год. По отношению к 2019 году средний темп роста доходов составляет 6%/год. Между тем темп роста цен на квартиры с 2019 по первую половину 2023 года составляет 13%/год.
Г-жа Ханг отметила, что реальность такова, что рост доходов на душу населения в Ханое ниже, чем рост цен на квартиры. Это пример того, что приобретение жилья в собственность займет больше времени, если этот разрыв продолжит увеличиваться.
«Если эти два показателя не сблизятся, это усложнит и удлинит процесс приобретения жилья для людей в целом, как для тех, кто живет в Ханое, так и для тех, кто приехал из других провинций и хочет иметь дом в Ханое для работы или проживания своих детей», — сказала г-жа Ханг.
Не говоря уже о малоэтажном жилье, когда цена высока, покупатели также будут учитывать разумность цены, а также то, соответствует ли она реальной стоимости продукта или нет. Это приводит к более медленному и длительному принятию решения покупателем.
Редкий сегмент со скидкой, но не для масс
В отличие от сегмента апартаментов, сегмент вилл и таунхаусов немного корректируется в сторону снижения. В частности, первичные цены на виллы снизились на 10% за квартал до 100 млн донгов за м2 земельного участка в Мэ Лине. Цены на квартиры в магазине снизились на 7% за квартал. Напротив, цены на смежные объекты за квартал выросли на 4%, достигнув 173 млн донгов за м2. Несмотря на спад, этот сегмент не подходит большинству из-за высокой цены.
Г-жа Ханг отметила, что снижение цен на виллы и таунхаусы связано с запуском проектов вдали от центра по разумным ценам, в результате чего уровень рынка также снижается.
В реальности стоимость малоэтажного сегмента по-прежнему высока, особенно в районах, прилегающих к ханойским кольцевым дорогам №2 и №3, а также в развитых районах со стабильной социальной инфраструктурой и планированием транспортной инфраструктуры, а также в районах с высокой плотностью населения.
Виллы — редкий сегмент, где есть скидки, но не для большинства. (Фото: ДП)
По словам г-жи Ханг, на рынке вилл и таунхаусов покупателей по-прежнему будут привлекать продукты с разумными ценами и хорошо спланированными проектами. Это нашло отражение в том факте, что квартальные сделки в сегменте малоэтажной недвижимости в Ханое, как правило, улучшаются после неблагоприятного первого квартала: было продано 106 единиц недвижимости, что на 20% больше по сравнению с предыдущим кварталом.
«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с предложениями по ценам около 10 млрд донгов за единицу», — отметила г-жа Ханг.
По данным за второй квартал 2023 года в Ханое, на проекты с первичной ценой менее 10 млрд донгов пришлось 39% сделок, на квартиры стоимостью от 10 до 20 млрд донгов — 28%, а на квартиры стоимостью более 30 млрд донгов — всего 13%. Данные показывают, что чем разумнее цена на продукт, тем выше будет уровень его продаж.
Первичное предложение ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в том, что они могут выбрать вторичный рынок, где многие продукты были разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам. В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с ценами на первичном рынке.
Как правило, по данным Savills за второй квартал 2023 года, цены на малоэтажную продукцию на вторичном рынке на 20% ниже цен на первичном рынке. На первичном рынке выбор невелик, тогда как на вторичном рынке выбор больше с точки зрения цены, хотя продукт уже не новый, но взамен покупатель может быть готов к использованию или может использовать его немедленно.
В частности, в последнее время Ханой содействует выделению государственных инвестиций. Это благоприятный фактор для развития экономической деятельности Ханоя в целом и других видов деятельности, включая бизнес в сфере недвижимости, в частности.
Ожидается, что недавнее начало строительства кольцевой дороги №4 будет способствовать развитию таких пригородных районов, как Ме Линь, Дан Фыонг, Хоай Дык, Сок Сон, Ха Донг, Тхань Оай и Тхань Три. когда кольцевая дорога № 4 откроется для движения в 2027 году. Прогнозируется, что предложение жилья в районах вокруг кольцевой дороги № 4 увеличится на 36% по сравнению с нынешним уровнем.
После синхронного развития инфраструктуры она будет поддерживать сбалансированное электроснабжение во всех районах. При наличии удобного транспорта нуждающиеся люди будут готовы переехать в районы с более разумными ценами.
«Это считается одним из факторов, решающих проблему, связанную с тем, что в последнее время в центральной части города или в районе кольцевой дороги 3 на рынке Ханоя установились новые высокие уровни цен, что создает препятствия для людей при покупке жилья», — прокомментировала г-жа Ханг.
Источник
Комментарий (0)